裝配式建筑全過程成本控制策略——拿地階段
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在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需進行市場調(diào)研、可行性研究，為拿地提供參考數(shù)據(jù)。在此環(huán)節(jié)，房價是調(diào)研的核心內(nèi)容，地方政府的裝配式建筑鼓勵政策和土地增值稅政策是調(diào)研重點，預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)體系、資金實力和位置布局是調(diào)研關(guān)鍵。
1、房價是成本管控方向的決定性因素
我國實行土地出讓“招拍掛”制度，房產(chǎn)公司能接受的拍賣成交價一般不取決于土地成本本身，而往往由未來的房價的上漲預(yù)期來決定。房價的高低是消化預(yù)制率的核心指標(biāo)，房價越高，預(yù)制率也可相應(yīng)提高，以降低單位建造成本。這種現(xiàn)象在一、二線城市表現(xiàn)得尤為明顯(北上廣深等一線城市的房價達到5萬/m2以上)，拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。在國外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業(yè)化發(fā)展的負面因素。在我國的三、四線城市，或房價低于1萬元的地區(qū)應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的成本壓力較大。
2、鼓勵政策和土地增值稅政策是影響利潤的重要因素
地方政府對于裝配式建筑實行的組合式鼓勵政策，在一定程度上彌補了裝配式建筑的增量成本。如面積獎勵政策、現(xiàn)金補貼政策、提前預(yù)售政策等(上海規(guī)定完成主體結(jié)構(gòu)1/2以上即可預(yù)售，沈陽市甚至規(guī)定主體結(jié)構(gòu)出±0即可預(yù)售)。這些組合政策基本上彌補了裝配式建筑的增量成本。同時，在拿地環(huán)節(jié)，更多的應(yīng)關(guān)注政府補貼對土地增值稅臨界點的影響，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定對標(biāo)準(zhǔn)普通住宅實行免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，如果因政府補貼而使土地增值率超過20%話，則房產(chǎn)公司不能享受標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的免稅待遇，有可能政府補貼100萬，房產(chǎn)公司反而多繳1000萬稅，得不償失。
3、構(gòu)件廠精準(zhǔn)調(diào)研是關(guān)鍵
預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)水平和位置布局，也是一個重要的考慮因素。裝配式混凝土結(jié)構(gòu)體系有多種形式，各預(yù)制構(gòu)件廠技術(shù)水平、生產(chǎn)設(shè)備不盡相同，如德國自動化程度較高的流水線生產(chǎn)設(shè)備就不太適合“胡子筋”的預(yù)制構(gòu)件要求，其折舊費也高于普通國產(chǎn)的生產(chǎn)線;其次，預(yù)制廠的資金實力是必須考量的關(guān)鍵因素，壓款結(jié)算是建材行業(yè)的普遍現(xiàn)象，預(yù)制構(gòu)件廠一旦出現(xiàn)資金困難，施工進度受制的最終受害者必然是房產(chǎn)公司;再次是運距問題，如果預(yù)制構(gòu)件廠與項目所在地的距離直接影響運輸費。
在裝配式建筑浪潮時代，掌握裝配核心科技的企業(yè)，毫無疑問，將是時代的創(chuàng)造者與引領(lǐng)者。推廣裝配式建筑是促進綠色發(fā)展的重要舉措，是促進建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必然要求。以上就是環(huán)球網(wǎng)校為你帶來的裝配式建筑相關(guān)內(nèi)容，更多精彩內(nèi)容可繼續(xù)關(guān)注環(huán)球網(wǎng)校。點擊下方免費下載，可領(lǐng)取裝配式精華考點/課程講義。
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