“營(yíng)改增”二手房交易要繳的稅是否會(huì)增多

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　　首先舉個(gè)實(shí)例方便大家更直觀了解：

　　假如一套普通住宅(140㎡以下)，市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)

　　情況1：購(gòu)買2年內(nèi)

　　現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅：

　　繳稅多少只和售價(jià)有關(guān)計(jì)算公式 售價(jià)×稅率100萬(wàn)×稅率5%=5萬(wàn)

　　增值稅：

　　稅費(fèi)多少將和獲利多少、稅率高低有關(guān)計(jì)算公式 (銷售價(jià)-買入價(jià))×稅率

　　假設(shè)稅率為11%，房子買入價(jià)50萬(wàn)：(出售價(jià)100萬(wàn)-買入價(jià)50萬(wàn))×稅率11%=5.5萬(wàn)

　　假設(shè)稅率為11%，出售價(jià)120萬(wàn)：(出售價(jià)120萬(wàn)-買入價(jià)50萬(wàn))×稅率11%=7.7萬(wàn)

　　情況2：購(gòu)買已滿2年

　　現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅：不需要繳稅

　　增值稅：稅務(wù)總局明確，將原則上延續(xù)過(guò)去的優(yōu)惠政策

　　這意味著，營(yíng)改增之后這部分稅也會(huì)免征，但是需注意的是營(yíng)業(yè)稅→增值稅契稅 個(gè)稅 土地增值稅 印花稅等照常征收。

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　　那么二手房交易“營(yíng)改增”，我們到底要繳多少稅?

　　繳稅基數(shù)由售價(jià)變差價(jià)，稅負(fù)更合理

　　二手房交易營(yíng)業(yè)稅改增值稅征收后，作為普通市民，買賣房產(chǎn)要交的稅是多了還是少了?13日晚間，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、山東省財(cái)稅金融法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)潘明星教授就此事接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，營(yíng)改增后根據(jù)出售房產(chǎn)情況不同，稅負(fù)的增減情況也不一樣。但整體來(lái)看，營(yíng)改增會(huì)使稅收更合理，稅負(fù)更優(yōu)化。

　　“將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅征收對(duì)稅負(fù)的具體影響還要等具體制度出來(lái)才可以探討，估計(jì)相關(guān)文件很快將會(huì)出臺(tái)。包括納稅人、稅率、納稅辦法等。”潘明星告訴記者，目前二手房交易中賣方需要繳納營(yíng)業(yè)稅，具體規(guī)定為，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。而增值稅稅率方面，目前國(guó)內(nèi)各行業(yè)適用增值稅稅率分為 17%、13%、11%、6%等，如果按照增值稅11%的稅率來(lái)計(jì)算，對(duì)比一下二手房營(yíng)業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大類情況：

　　首先是出售購(gòu)買2年內(nèi)的房屋。出售價(jià)100萬(wàn)元一套普通住宅，要繳納5%的稅，即5萬(wàn)元。如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是100萬(wàn)元，但最初買入價(jià)是50萬(wàn)元，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后需要繳納5.5萬(wàn)元。但如果獲利更多，收的稅就會(huì)超過(guò)營(yíng)業(yè)稅。比如出售價(jià)格為120萬(wàn)元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納6.72萬(wàn)元;增值稅就需繳納7.7萬(wàn)元。

　　另一種是出售購(gòu)買已滿2年的房屋。對(duì)普宅住宅而言，售價(jià)100萬(wàn)元計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。而稅務(wù)總局已經(jīng)明確，將原則上延續(xù)過(guò)去的優(yōu)惠政策，這意味著，營(yíng)改增之后這部分稅也會(huì)免征。

　　記者了解到，有關(guān)二手房營(yíng)改增，業(yè)內(nèi)還有一種猜測(cè)是按增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法征收，比如說(shuō)，如果征收稅率定為3%，同樣出售一套100萬(wàn)元不滿兩年的住宅，需要繳納增值稅3萬(wàn)元。需要指出的是，二手房交易稅費(fèi)除了營(yíng)業(yè)稅還涉及契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。營(yíng)改增只涉及到營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個(gè)稅等照常征收。

　　“營(yíng)業(yè)稅是以房產(chǎn)全額售價(jià)為基數(shù)，而增值稅是以賣出價(jià)和買入價(jià)的差額做基數(shù)，因此雖然稅率看上去上升，但是基數(shù)變小，稅負(fù)整體不會(huì)上升。”潘明星說(shuō)。

　　按照王軍的說(shuō)法，在實(shí)施方案中已考慮原則上延續(xù)過(guò)去優(yōu)惠政策，在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)特點(diǎn)和情況，新制定了一些過(guò)渡措施，以確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

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