2015物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》第六章重點

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　　第六章 入住與裝修管理

　　一、入住的準備

　　(一)資料準備1、《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》2、《入住通知書》3、《物業(yè)驗收須知》4、《業(yè)主入住房屋驗收表》5、《業(yè)主(住戶)手冊》6、物業(yè)管理有關約定。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關物業(yè)管理服務的約定。

　　(二)其他準備1、入住工作計劃2、入住儀式策劃3、環(huán)境準備4、其他準備事項。

　　二、入住服務的管理

　　(一)入住流程與手續(xù)。1、業(yè)主憑入住通知書、購房發(fā)票及身份證登記確認。2、驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》簽字確認。3、提交辦理產(chǎn)權所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關費用。4、簽署有關物業(yè)管理服務約定等文件5、繳納當期物業(yè)管理等有關費用6、領取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關文件資料7、領取房屋鑰匙(入住過程完結)2、入住手續(xù)(1)持購房合同、入住通知書等進行業(yè)主登記確認;(2)房屋驗收(3)產(chǎn)權代辦手續(xù)(4)建設單位開具證明(5)業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關文件。(6)繳納入住當月物業(yè)管理及其他相關費用;(7)領取提供給業(yè)主的相關文件資料，(8)領取物業(yè)鑰匙。

　　(二)費用繳納

　　(三)驗房及發(fā)放鑰匙

　　(四)資料歸檔。

　　裝修管理，物業(yè)裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務和控制。規(guī)范業(yè)主，物業(yè)使用人的裝飾裝修行業(yè)，協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運行使用。維護全體業(yè)主的合法權益。

　　物業(yè)裝飾裝修管理包括，裝飾裝修申報、登記審核、入場手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗收等環(huán)節(jié)。物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定。

　　三、物業(yè)裝飾裝修管理流程

　　(一)流程示意圖

　　(二)流程分述1、備齊資料2、物業(yè)裝飾裝修申報3、物業(yè)裝飾裝修登記，有下列行為之一的不予登記。(1)未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的。(2)將設有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的。(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。(4)損壞房屋原有節(jié)能設施、降低節(jié)能效果的(5)未經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準搭建建筑物、構筑物的。(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的(7)未經(jīng)供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的。(8)未經(jīng)燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的(9)其他影響建筑結構和使用安全的行為。4、簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》5、辦理開工的一般手續(xù)6、施工7、驗收

　　四、物業(yè)裝飾裝修管理內容

　　(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理A重點

　　(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求，物業(yè)裝飾裝修管理應重點檢查;(1)有無變動建筑主體和承重結構。(2)有無將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間。(3)有無擴大門窗尺寸，(4)有無損壞節(jié)能效果(5)有無影響使用安全行為，(6)有無未經(jīng)有關單位批準的下列行為。1)搭建建筑物、構筑物;2)改變住宅外立面;3)拆改供暖;4)拆改供燃;5)增加樓面荷載;6)改動衛(wèi)生間、廚房間的防水屋的。

　　(三)物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清遠的管理(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理1、嚴把出入關，杜絕無序狀態(tài)。2、加強巡邏，防患于未然3、控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益4、強化管理，反復核查。

　　物業(yè)管理企業(yè)和相關管理部門的責任：(1)物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝修企業(yè)有違反相關法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產(chǎn)行政部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費2―3倍的罰款。(2)物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應依法給予行政處分。

　　五、裝修管理注意的問題

　　(1)服務與控制是裝修管理過程的一對矛盾。(2)裝修人在準備資料的階段，(3)在裝飾裝修項目申報登記時，(4)在辦理開工手續(xù)前，(5)在施工過程中，(6)驗收工作是裝修管理的最后一道工序，(7)對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違約行為，(8)裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料。操作記錄則按文件管理辦法進行相應的歸檔。

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