2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章重點(diǎn)

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　　第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

　　收益性物業(yè)的概念，指能直接產(chǎn)生租憑收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅(物別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。

　　收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來凈收益的大小――未來凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低;②獲得凈收益期限的長(zhǎng)短――獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低;③獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低。

　　物業(yè)價(jià)格的三要素：(一)有用性，指物品能夠滿足人們的某種需要;(二)稀缺性，指物品的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏;(三)有效需求，指對(duì)物品的有支付能力支持的需要――不但愿意購買而且有能力購買。

　　物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的共同之處是：B①都是價(jià)格，用貸幣來表示;②都有波動(dòng)，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

　　物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的特征。物業(yè)價(jià)格主要特征：(一)物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。(二)物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。(三)物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。(四)物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。(五)物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。

　　廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分。一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貸幣來衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貸幣、商品或其他有價(jià)物。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值，指的是交換價(jià)值。

　　投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值A(chǔ)投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資;二是指從某個(gè)特定的投資者(即某個(gè)具體的投資者)的角度所衡量的價(jià)值。物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者(市場(chǎng)上抽象的一般投資者，他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn))的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

　　投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說明值得投資(購買);反之，說明不值得投資(購買)。

　　成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易――買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貸幣額、商品或其他有價(jià)物。

　　A正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形在的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響;

　　市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

　　理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等和條件下形成的價(jià)格。

　　價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面，價(jià)格是由供給力量與需求力量相互作用決定的;另一方面，供給量與需求量又受價(jià)格的影響。

　　總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。

　　單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)，其中，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。

　　B實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

　　在期房和現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。

　　B買賣價(jià)格簡(jiǎn)稱買賣價(jià)，是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人(作為賣方)收取或他從(作為買方)支付的貸幣額、商品或其他有價(jià)物。

　　AA租憑價(jià)格通常稱為租金，在土地場(chǎng)合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的場(chǎng)合稱為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貸幣額、商品或其他有價(jià)物。

　　真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租;②房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi);③維修費(fèi);④管理費(fèi);⑤投資利息;⑥保險(xiǎn)費(fèi);⑦物業(yè)稅(目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅);⑧租憑費(fèi)用，如租憑代理費(fèi);⑨租憑稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租憑手續(xù)費(fèi);⑩利潤(rùn)。

　　在實(shí)際中，房租可能包含真正房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，如可能包含家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)等;房租也可能不包含真正房租構(gòu)成因素的費(fèi)用。

　　市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

　　經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi))、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在3%以下。

　　要把握物業(yè)價(jià)格的影響因素，首先應(yīng)具有下列5點(diǎn)認(rèn)識(shí)：C1、不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的;2、不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的;3、不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的;4、有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無關(guān);5、某些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。

　　影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素C一、物業(yè)價(jià)格的影響因素二、人口因素三、居民收入因素四、物價(jià)因素五、利率因素六、匯率因素七、物業(yè)稅收因素八、城市規(guī)劃因素九、交通管制因素十、心理因素。

　　物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。

　　市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，如特殊的廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條個(gè)是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。

　　運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理;④求取比準(zhǔn)價(jià)格。

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　　選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下4個(gè)其本要求：①可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè);②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下5個(gè)方面：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價(jià);③統(tǒng)一幣種和貸幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

　　進(jìn)行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格。在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格：1、利害關(guān)系人之間的交易。2、急于出售或急于購買的交易。3、交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。4、交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏聽偏好的交易。5、特殊交易方式的交易。6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。7、相鄰物業(yè)的合并交易。受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

　　成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評(píng)估物業(yè)價(jià)值的方法。

　　A只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。成本法也適用于物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，在無法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)進(jìn)的物業(yè)估價(jià)。

　　運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料;②測(cè)算重新購建價(jià)格;③測(cè)算折舊;④求取積算價(jià)格。

　　A物業(yè)價(jià)格通常由如下7項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④投資利息;⑤銷售費(fèi)用;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤(rùn)。

　　土地取得成本是指取得物業(yè)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：①通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本 笑城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。③通過市場(chǎng)“購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。

　　銷售稅費(fèi)，是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)就由物業(yè)開發(fā)商(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“兩稅一費(fèi)”);②其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

　　物業(yè)的重新購建價(jià)格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。把握重新購建價(jià)格的概念還應(yīng)特別注意下列3點(diǎn)：①重新購建價(jià)是估價(jià)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。②重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格。③建筑物和重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

　　建筑物的重新購建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

　　估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格與重新購建價(jià)格的差額，即

　　建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格―建筑物市場(chǎng)價(jià)值

　　功能折舊：是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。

　　經(jīng)濟(jì)折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場(chǎng)供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，可能是其他因素(如政府政策變化等)。

　　求取建筑物折舊的年限法，年限法是要據(jù)建筑物的以濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。詳見書本108

　　收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然生利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將未來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用知當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定物業(yè)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

　　收益法知用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。雖然沒有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益。但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用。

　　運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似物業(yè)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料;②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益(如凈收益);③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公工式計(jì)算出收益價(jià)格。

　　報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式、物業(yè)凈收益的求取、報(bào)酬率的求取B。

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