2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:成本控制的原則與程序

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　　成本控制的原則與程序

　　(一)成本控制的原則

　　盡管物業(yè)管理企業(yè)對成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都應遵循以下一些原則：

　　1.全面控制原則

　　全面控制是全員和全過程成本控制的結合。具體而言，一方面，成本控制是全員控制，應充分調(diào)動物業(yè)管理企業(yè)全體職工控制成本的積極性，積極發(fā)動每位職工參加成本控制活動，要求人人、事事、時時都要按照定額、標準、預算或成本目標實行有效的成本控制。充分發(fā)揮廣大職工的主觀能動性，是降低成本的關鍵。另一方面，成本控制還應貫穿于物業(yè)管理成本形成的全過程，而不僅僅是對部分費用支出的控制。要努力形成一個完整的成本控制體系，使影響成本形成的所有因素都處于嚴密控制之下。

　　2.講求經(jīng)濟效益原則

　　成本控制應與提供適當數(shù)量與質量的物業(yè)管理服務相結合，不能為控制而控制，即不能單純地強調(diào)降低成本而不提供或少提供服務，或者說，絕不能片面地追求成本的降低而忽視服務的數(shù)量和質量。成本控制應以相同服務數(shù)量與水平下成本最小化，或相同成本水平下服務數(shù)量和質量最大化為目標。這一目標是經(jīng)濟效益原則在物業(yè)管理成本控制中的具體體現(xiàn)。如果成本控制不能體現(xiàn)以上要求，則實際成本支出雖然不超過成本目標，也不能認為實現(xiàn)了成本控制的目的。

　　3.責權利相結合原則

　　明確的職責、適宜的權限和相應的利益，是任何管理工作取得成功的基礎。為此，成本的控制中，應明確規(guī)定各部門和有關人員應承擔的責任，賦予其相應的權限，并通過考核其責任履行情況，予以相應的獎罰。需要注意的是，企業(yè)及各級成本控制主體的管理權限、應承擔的經(jīng)濟責任，以及物質利益三者，應正確地結合起來，這樣，才能充分調(diào)動職工降低成本，加強成本控制的積極性和主動性，也才能使成本控制的目標及相應的管理措施真正落到實處。

　　4.例外管理原則

　　例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全面控制的基礎上，對那些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關鍵性成本差異(例外情況)集中精力重點處理，深入分析、追根究底、查明原因，并及時采取措施進行控制解決。例外原則有時也稱為重要性原則，它主要應用于成本的事中控制中，是保證成本有效控制的重要手段。

　　實際中，例外情況的常用判定有以下要點：第一，重要性。重要與否，主要根據(jù)成本差異金額大小確定。數(shù)額較大的差異，超過了規(guī)定的上下限，或雖未超過規(guī)定的上下限，但經(jīng)常在上下限附近波動。第二，特殊性。凡是對企業(yè)長期獲利能力有重要影響的成本差異，不論是否達到重要性的程度，均應受到密切重視。第三，一貫性。凡是某項成本差異雖未達到重要性程度，從未超過規(guī)定的百分率或絕對金額，但是該項成本差異卻持續(xù)時間很長(如一個月以上)，則應視為“例外”，需要引起管理人員充分注意。

　　(二)成本控制的程序

　　在物業(yè)管理企業(yè)，成本的控制一般由五個步驟組成：

　　1.確定控制標準

　　成本控制首先要明確控制標準。成本的控制標準或目標，是對各項費用支出和資源消耗規(guī)定的數(shù)量界限，是進行成本控制和考評的直接依據(jù)。實務中，常用的控制標準有成本預算(包括責任預算)和消耗定額等，它們是成本控制的準繩，也是分析和評價的依據(jù)。成本控制目標的確定一般可以按計劃指標分解法、定額法、預算法三種方法確定。

　　2.執(zhí)行控制標準

　　開始進行物業(yè)經(jīng)營管理服務后，需要對成本控制標準進行具體的落實。這實際上就是成本控制的必要組成部分。在這個過程中，涉及運用相應的控制手段如憑證控制和制度控制等，對成本的形成過程進行具體的約束，即審核各項費用的開支和各項資源的消耗，實施各種節(jié)約措施，保證控制目標的實現(xiàn)。

　　3.分析相關差異

　　將實際成本與成本目標(標準)相比較，考察成本是超支還是節(jié)約，通過對差異進行分析，找出差異產(chǎn)生的原因和責任單位。對成本差異的分析必須經(jīng)�；�、系統(tǒng)化。成本差異產(chǎn)生的原因較多，包括主觀的和客觀的以及具體原因，必須深入找出其主要原因，并明確其責任人，以便有效地消除成本差異。分析不深入，原因就無法查明，責任不明確，措施就難以制定。

　　4.糾正成本偏差

　　揭示成本差異的原因以后，就必須提出降低成本的新措施，確定改進方案，并予以貫徹落實。這樣才能最終控制成本的差異，也才能形成完整的成本控制體系，促使成本管理水平不斷提高。

　　5.進行考核獎罰

　　考核一定時期內(nèi)物業(yè)管理成本目標的執(zhí)行情況，并依據(jù)考核評價的結果好壞或等級，給予相應的獎勵或處罰，以充分調(diào)動有關部門和人員的積極性，提高以后成本控制工作的質量和效率。

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