2014物業(yè)管理師:房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用

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　　房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況

　　我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門針對房地產(chǎn)權(quán)利人的申請，對申請權(quán)利進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。

　　就我國各地人民政府關(guān)于房地產(chǎn)行政管理的實(shí)際情況，有的城市對房地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理，有的城市對房屋和土地分別設(shè)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，因此頒發(fā)的權(quán)屬證件有所區(qū)別。本文主要針對房屋權(quán)屬管理制度做扼要介紹。

　　由于房地產(chǎn)在社會生活和經(jīng)濟(jì)活動中的重要地位，世界各國和地區(qū)都對房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)行登記管理制度，但管理制度有所不同。可以劃分為兩類，一類是契證登記制度，一類是權(quán)證登記制度。

　　1.契證登記制度

　　契證登記制度對當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取對抗要件制度。當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)和稅據(jù)進(jìn)行實(shí)證，行政登記沒有證據(jù)效力。政府行政主管部門雖然要求房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行權(quán)屬登記，但注重要求權(quán)利人提供形式要件，對所提供形式要件的真實(shí)性、合法性不做實(shí)質(zhì)性審查。政府行政主管部門對當(dāng)事人主張的房地產(chǎn)權(quán)利，既不頒發(fā)權(quán)屬證件，也不承擔(dān)證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的僅僅是為了公示，公眾可以借助政府登記的公簿，查閱房地產(chǎn)的權(quán)屬情況和狀態(tài)。契證登記制度所進(jìn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，只具有公示力，而無公信力。契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約，房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效，當(dāng)事人之間的債權(quán)與物權(quán)即同時成立。

　　一旦發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利爭議，當(dāng)事人完全憑據(jù)有關(guān)合同、票據(jù)與稅據(jù)，通過訴訟主張權(quán)利。發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)利爭議，最終取決于法院審理后的確認(rèn)，不以政府登記的房地產(chǎn)權(quán)利為準(zhǔn)，政府登記機(jī)關(guān)也不承擔(dān)登記責(zé)任。

　　2.權(quán)證登記制度

　　權(quán)證登記制度對當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取成立要件制度。即政府登記機(jī)關(guān)既要求房地產(chǎn)權(quán)利人提供法定形式的登記要件，又要對所提供形式要件的真實(shí)性、合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。經(jīng)行政審查無誤的，給予房地產(chǎn)權(quán)利登記，并頒發(fā)有關(guān)權(quán)屬證件。政府頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證件不僅具有公信效力，而且政府登記機(jī)關(guān)對登記確認(rèn)的房地產(chǎn)權(quán)屬負(fù)有證明義務(wù)，房地產(chǎn)權(quán)利人可以依據(jù)政府頒發(fā)的權(quán)屬證件，行使確認(rèn)的權(quán)能。權(quán)證登記制度認(rèn)為，當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利在相關(guān)合同中的設(shè)定、變更和解除，僅僅是債權(quán)的設(shè)定、變更和解除，只能得到法律關(guān)于債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的債權(quán)文件，必須經(jīng)政府行政主管部門審查、核準(zhǔn)并頒發(fā)相關(guān)證件后，才產(chǎn)生物權(quán)效力。

　　如果發(fā)生房地產(chǎn)行政確權(quán)爭議，必須通過行政訴訟解決爭議，政府行政機(jī)關(guān)同時承擔(dān)登記責(zé)任。經(jīng)行政訴訟，如果政府行政機(jī)關(guān)登記確權(quán)有誤，司法部門也不代行行政權(quán)，而是判決行政登記機(jī)關(guān)撤消確權(quán)決定，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)查明的事實(shí)作出新的房地產(chǎn)權(quán)屬登記決定。

　　3.我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

　　我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度基本采用權(quán)證登記制度，主要表現(xiàn)有：

　　(1)法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對違反登記規(guī)定的給予行政處罰。

　　(2)對權(quán)利申請人提供的文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn)，不符要求的不予登記。

　　(3)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護(hù)，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)活動的憑證。

　　(4)法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤消權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。

　　(二)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用

　　1.保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

　　2.避免交易風(fēng)險

　　實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度可以有效避免交易風(fēng)險，房地產(chǎn)交易管理部門只要查驗(yàn)當(dāng)事人提供的權(quán)屬證件，核對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案記載，當(dāng)事人即可快捷、方便的完成交易。

　　3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

　　房地產(chǎn)活動環(huán)節(jié)很多，從取得建設(shè)用地到房屋拆遷再到開發(fā)建設(shè)、市場流通、物業(yè)管理，任何一個環(huán)節(jié)都離不開房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料及權(quán)屬證件的查詢和證實(shí)。房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。

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