物業(yè)管理師:房地產開發(fā)的項目管理與建設施工管理

特別推薦：2014物業(yè)管理師《制度與政策》第五章考點匯總

　　房地產開發(fā)的項目管理與建設施工管理

　　(一)房地產開發(fā)的項目管理制度

　　1.房地產開發(fā)是城市建設和發(fā)展的具體實施。因此確定房地產開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。同時，房地產開發(fā)又是城市經(jīng)濟管理和土地管理的重要方面，因此確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求。按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

　　2.房地產開發(fā)項目管理應當遵循以下制度：

　　(1)必須按照土地使用權出讓合同設定的條件和國家劃撥土地的用地要求開發(fā)利用土地。

　　(2)房地產開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

　　(3)項目開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

　　(4)房地產開發(fā)項目應當按照土地使用權出讓合同約定的動工期限開發(fā)建設，超過1年未動工開發(fā)的，政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費，超過2年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回土地使用權。

　　(5)轉讓房地產開發(fā)項目應當符合法定條件，一是支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;二是屬于房屋建設工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，必須形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。同時，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

　　(6)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

　　(7)房地產開發(fā)項目應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質量、安全標準和技術規(guī)范。同時，建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位，依照法律、法規(guī)及合同約定承擔開發(fā)項目的質量責任。

　　(8)房地產開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用。

　　(二)房地產開發(fā)的施工管理制度

　　建設工程施工是一項復雜的生產活動，為保證建設工程質量和安全施工，法律法規(guī)對建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位都規(guī)定了相應的權利、義務和責任。此處僅扼要介紹開發(fā)建設單位在施工階段的有關制度。

　　1.項目報建與施工許可證制度

　　為加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量和安全，建設部根據(jù)《建筑法》對房地產開發(fā)項目提出工程報建與施工許可證制度。

　　要求從事各類房屋建筑及附屬設施建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程施工。建設單位在開工前，應當向工程所在地的建設行政主管部門提請報建，并申領施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。

　　建設單位申領施工許可證的條件如下：

　　(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。

　　(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設工程規(guī)劃許可證。

　　(3)施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。

　　(4)已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業(yè)無效。

　　(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。

　　(6)有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設計中，有根據(jù)建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，并按照規(guī)定辦理了工程質量、安全監(jiān)督手續(xù)。

　　(7)按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

　　(8)建設資金已經(jīng)落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。

　　2.建筑工程質量管理制度

　　建設單位對建筑工程質量應當承擔的義務和責任主要有如下方面：

　　(1)建設單位應當依法對工程建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，向具有相應資質等級的單位進行招標，并不得將建設工程肢解發(fā)包。

　　(2)建設單位應當向勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準確、齊全的建設工程原始資料。

　　(3)建設單位在領取施工許可證或者開工報告前，應當按照國家有關規(guī)定辦理工程質量監(jiān)督手續(xù)。

　　(4)建設工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期，不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質量，不得采購不符合設計文件和合同要求的建筑材料、建筑構配件和設備，不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。

　　(5)涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程，建設單位應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案;沒有設計方案的，不得施工。

　　3.工程竣工驗收備案制度

　　(開發(fā)、竣工、驗收已列入取消的行政許可之列)為了加強房屋建筑工程和市政基礎設施工程質量的管理，根據(jù)國務院《建設工程質量管理條例》，建設部要求縣級以上地方人民政府建設行政主管部門，對各類房屋建筑工程和市政基礎設施工程實行竣工驗收備案制度。建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

　　(1)工程竣工驗收備案表;

　　(2)工程竣工驗收報告�？⒐を炇請蟾鎽�當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料;

　　(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件;

　　(4)施工單位簽署的工程質量保修書;

　　(5)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

　　商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

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