2014物業(yè)管理師制度與政策:物業(yè)管理企業(yè)的義務

　　物業(yè)管理企業(yè)的義務

　　《條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務?！钡?，物業(yè)服務合同約定物業(yè)管理企業(yè)的義務是多方面的，其中一些服務義務僅靠物業(yè)管理企業(yè)單方面的行為就可以完成，還有一些服務義務較為復雜，僅靠物業(yè)管理企業(yè)單方面的行為難以完成，需要業(yè)主以及相關行政管理部門共同發(fā)揮作用，其中包括物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序和協助安全防范的義務。

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務

　　1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現

　　物業(yè)管理區(qū)域秩序需要全體業(yè)主共同遵守才能得到良好的維護，在物業(yè)管理活動中，總有個別業(yè)主缺乏法制觀念，道德意識淡薄，為個人利益違反物業(yè)管理秩序，損害其他業(yè)主的合法權益。

　　2.維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式(重點)

　　為維護物業(yè)管理活動的正常秩序，《條例》規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應履行如下義務：

　　(1)履行告知義務。業(yè)主對在物業(yè)管理區(qū)域內應當遵守哪些制度、如何進行各項活動享有知情權。物業(yè)管理企業(yè)對于《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》、《房屋及設備設施使用說明書》，以及關于房屋裝修、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等公共秩序的規(guī)章制度，應當利用業(yè)主人住通知、公告欄、各種宣傳資料等形式，向業(yè)主廣泛宣傳告知。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　(2)履行制止義務。對已經發(fā)生的業(yè)主違規(guī)行為，物業(yè)管理企業(yè)必須履行管理職責，通過勸告、批評教育等方式制止業(yè)主的違規(guī)行為。值得注意的是，《條例》只是為物業(yè)管理企業(yè)設定了一項制止義務，并沒有賦予物業(yè)管理企業(yè)行政執(zhí)法權。

　　(3)履行報告義務

　　對一些違法違規(guī)行為，例如入室盜竊行為，物業(yè)管理企業(yè)可能能夠制止。對一些違法違規(guī)行為，例如擅自改變房屋用途行為，物業(yè)管理企業(yè)可能無法制止，因為沒有相應手段。這時，物業(yè)管理企業(yè)所應當做的，是及時向有關主管部門報告。為了及時解決違法行為，防止有關行政主管部門的不作為，《條例》強調，有關主管部門應當及時處理物業(yè)管理企業(yè)的報告。按照這一規(guī)定，如果物業(yè)管理企業(yè)報告之后，相關主管部門不予理睬，屬于行政不作為，應當承當相應的法律責任。

　　3.業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責任

　　物業(yè)管理企業(yè)認真履行告知、制止、報告三項義務后，對于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依照《民法通則》關于相鄰權規(guī)定及相關法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔侵權責任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔物業(yè)服務合同的違約責任。

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　　(二)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協助義務

　　1.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(重點)

　　《條例》第四十七條第一款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作?！逼渲?，首先強調了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中的地位，是協助相關主管部門做好安全防范工作，而不是對物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作全面負責。其次，在發(fā)生安全事故時，要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項義務：

　　(1)發(fā)生安全事故時要立即采取應急措施，避免擴大損失。例如發(fā)生火災，應當及時拉斷電源并采取滅火措施;發(fā)生犯罪案件在發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)應當積極配合公安機關抓捕罪犯。

　　(2)及時向有關行政管理部門報告事故?；馂南蛳啦块T報告;燃氣爆炸向市政部門報告;刑事案件向公安部門報告;工程事故向建設部門報告;物業(yè)管理方面的事故向物業(yè)主管部門報告等。

　　(3)協助做好救助工作。協助搶救受害人員和財產，協助作好各方面的善后工作。

　　2.物業(yè)保安人員的職責

　　《條例》第四十七條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益”。

　　物業(yè)保安人員的主要職責是維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。按照有關規(guī)定，物業(yè)保安人員執(zhí)行任務時，必須著統(tǒng)一的保安制式服裝、佩戴統(tǒng)一的保安專用標志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、級別標識等)。保安人員在值勤巡邏中，遇到正在實施的不法行為時，應迅速制止;在門衛(wèi)勤務中，當發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產、生活、工作秩序時，應將有關情況及時報告客戶單位或當地公安機關。同時，物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由;不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件、合法財產;不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。

　　物業(yè)管理企業(yè)的責任　物業(yè)的使用與維護

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