2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:收益性物業(yè)價值評估

　　收益性物業(yè)價值評估

　　收益性物業(yè)的概念

　　1.收益性物業(yè)價值的高低取決于3個因素：

　　(1)未來凈收益的大小

　　(2)獲得凈收益期限的長短

　　(3)獲得凈收益的可靠性

　　收益性物業(yè)價格的概念和特征

　　1.物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價――貨幣額、商品或其他有價物

　　2.物業(yè)價格形成條件：有用性、稀缺性、有效需求

　　3.物業(yè)價格與一般物品共同之處：都是價格、都有波動、都是按質(zhì)論價

　　4、物業(yè)價格5個特征

　　1) 物業(yè)價格受區(qū)位影響很大

　　2) 物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格

　　3) 物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金

　　4) 物業(yè)價格形成的時間較長

　　5) 物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響

　　影響影響收益性物業(yè)價格的因素

　　1.影響收益性物業(yè)價格的因素有哪些? 9條

　　1) 人口因素(人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模)

　　2) 居民收入因素

　　3) 物價因素

　　4) 利率因素：物業(yè)價格與利率負(fù)相關(guān)(利率上升，物業(yè)價格會下降;

　　利率下降，物業(yè)價格上升)

　　5) 匯率因素

　　6) 物業(yè)稅收因素

　　7) 城市規(guī)劃因素

　　8) 交通管制因素

　　9) 心理因素