2014物業(yè)管理師知識(shí)點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第十一章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理

　　S制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。

　　一、租戶選擇：聲譽(yù)、財(cái)務(wù)能力、租戶組合與位置分配、租戶需要的服務(wù)

　　(一)聲譽(yù)：聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。

　　(二)財(cái)務(wù)能力

　　(三)租戶組合與位置分配

　　一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)不同商品和服務(wù)的出租空間組合構(gòu)成了該物業(yè)的租戶組合。 將每一個(gè)獨(dú)立的零售商都作為整個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)的一部分來(lái)對(duì)待，是使租戶組合最優(yōu)化的有效方法。

　　合理確定各租戶在整個(gè)購(gòu)物中心中的相對(duì)位置非常重要，位置分配的目標(biāo)是，在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標(biāo)和沖動(dòng)性購(gòu)物行為等因素的前提下，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心整體利潤(rùn)的最大化。

　　二、租金確定與調(diào)整：基礎(chǔ)租金、百分比租金、代收代繳費(fèi)用和凈租約、租金的調(diào)整

　　(一)基礎(chǔ)租金：基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)(營(yíng)業(yè)額)不相關(guān)的一個(gè)最低收入。

　　(二)百分比租金

　　當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營(yíng)成果。百分比租金通常以年總營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營(yíng)業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量可能在每個(gè)月之間有較大的波動(dòng)，所以百分比租金常常作為基礎(chǔ)租金的附加部分。

　　(三)代收代繳費(fèi)用和凈租約

　　像寫字樓出租時(shí)一樣，當(dāng)使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時(shí)，所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說(shuō)一些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由租戶直接支付。凈租的形式一般有以下幾種：

　　(1)租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng);

　　(2)租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi);

　　(3)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。

　　(四)租金的調(diào)整

　　由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(zhǎng)(對(duì)于主要租戶來(lái)說(shuō)，通常是20一30年;次要租戶的租期也達(dá)到3～10年)，因此在租約中必須對(duì)租金調(diào)整做出明確規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對(duì)基本租金有效，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。

　　三、租約制定

　　還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問(wèn)題做出具體規(guī)定。

　　1、關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。2.限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶。3.限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。4.營(yíng)業(yè)時(shí)間。

　　5.公用面積的維護(hù)。6.廣告、標(biāo)志和圖形。7.折讓優(yōu)惠。8.其他條款。

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