2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:寫(xiě)字樓租賃管理

　　特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第十章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　第二節(jié) 寫(xiě)字樓租賃管理

　　一、寫(xiě)字樓的租戶選擇-熟悉

　　(一)租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

　　(二)所需面積大小

　　常常要考慮以下三個(gè)方面的因素。

　　1.可能面積的組合

　　2.尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　3.尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

　　(三)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

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　　二、寫(xiě)字樓租金的確定與調(diào)整-掌握

　　租金常常以：每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。如果租戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修)可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收，租戶的電費(fèi)可以根據(jù)其用電量由供電部門(mén)直接收取或由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素。

　　(一)計(jì)算可出租或可使用面積

　　在量測(cè)寫(xiě)字樓面積時(shí)有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。

　　(二)基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

　　租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫(xiě)字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況(即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段)。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)還可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以計(jì)人租金，哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以單獨(dú)收取。

　　在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫(xiě)字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對(duì)高層建筑而言。在許多城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，樓層高、視野或景觀好的寫(xiě)字樓出租單元租金也較高。物業(yè)管理師在確定各寫(xiě)字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫(xiě)字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。

　　(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫(xiě)字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息(作為租金的一部分)。在市場(chǎng)狀況有利于租戶而非業(yè)主的情況下，為租戶提供裝修補(bǔ)貼，常常被業(yè)主或其物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)用來(lái)作為吸引租戶的手段。

　　不論如何安排裝修費(fèi)用的支付，業(yè)主和其委托的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)保留對(duì)整 棟寫(xiě)字樓建筑進(jìn)行統(tǒng)一裝修或進(jìn)行建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的人住按劃進(jìn)行。

　　(四)租金的調(diào)整-掌握

　　對(duì)于租期較短的租戶，可設(shè)定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時(shí)的租金水平重新簽訂租約。對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶(例如3～5年以上)，為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與市場(chǎng)狀況相符。租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。在下一節(jié)中將對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)分析。

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　　三、寫(xiě)字樓的租約制定-熟悉

　　(一)租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

　　具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。最常見(jiàn)的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。此外，設(shè)備使用費(fèi)和寫(xiě)字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用，也常常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進(jìn)行分?jǐn)�，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個(gè)租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大經(jīng)營(yíng)費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計(jì)20萬(wàn)元，而超過(guò)這個(gè)數(shù)額的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用就要由租戶分擔(dān)。

　　(二)折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫(xiě)字樓的租金開(kāi)支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新人住的租戶一個(gè)免租期、為租戶從原來(lái)租住的寫(xiě)字樓遷至本寫(xiě)字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫(xiě)字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、或?qū)ψ鈶羧俗∏暗难b修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過(guò)各種方式歸還業(yè)主。這樣做的一個(gè)好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場(chǎng)所能承受的水平相當(dāng)。

　　另外的折讓優(yōu)惠，可能會(huì)體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租戶預(yù)計(jì)由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會(huì)在未來(lái)增加承租面積，則一般希望業(yè)主在將來(lái)(一般是租約期滿)能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。除非寫(xiě)字樓市場(chǎng)很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)為了滿足當(dāng)前租戶的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫(xiě)字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通�？梢越o租戶一個(gè)優(yōu)先權(quán)，即如果租戶想擴(kuò)大其所承租的寫(xiě)字樓面積，而其原租用的寫(xiě)字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時(shí)租戶還會(huì)要求在租約中加上原租約條件下續(xù)租的條款。

　　然而，業(yè)主不愿在租約期滿時(shí)賦予租戶過(guò)多的權(quán)利。這里主要有兩個(gè)方面的原因：首先，期限較長(zhǎng)的租約所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)很難趕上市場(chǎng)租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場(chǎng)租金;另外，在租約期滿時(shí)賦予租戶一定的權(quán)利，也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時(shí)候，租約中還會(huì)包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提前一定的時(shí)間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)不得不這樣做。

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