物業(yè)管理師經(jīng)營管理講義:購買投資和運(yùn)營費(fèi)用分析

　　購買投資和運(yùn)營費(fèi)用分析

　　(一)購買投資與資金籌措

　　1.MGM中心公寓樓的購買投資

　　(1)購買價格：40000m2×1600美元/m2=6400萬美元;

　　(2)代理費(fèi)用：6400萬美元×2%=128萬美元;

　　(3)契稅：6400萬美元×3%=192萬美元;

　　(4)手續(xù)費(fèi)：6400萬美元×1%=64萬美元;

　　(5)印花稅、律師費(fèi)、評估費(fèi)等其他費(fèi)用：6400萬美元×1.5%=96萬美元;因此，MGM中心公寓樓的購買總投資為：6816萬美元。

　　2.MGM中心公寓樓購買投資的資金籌措

　　B公司購買MGM中心公寓樓后，將專門成立一個物業(yè)投資公司，該物業(yè)投資公司的注冊資金一般要求達(dá)到投資總額的30%左右。因此，假設(shè)投資者的購買總投資中有35%即2385.6萬美元為資本金，其余65%即4430.4萬美元為金融機(jī)構(gòu)提供的15年期商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款年利率為12%。假設(shè)該抵押貸款的本息在15年內(nèi)于每年用所得稅前的凈運(yùn)營收益等額償還。

　　(二)MGM中心公寓樓出租過程中的運(yùn)營費(fèi)用分析

　　1.出租經(jīng)營過程中的費(fèi)用

　　本公寓物業(yè)出租過程中，建議采用“凈租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物業(yè)管理費(fèi)用和建筑物維護(hù)維修費(fèi)用，物業(yè)管理公司所提供的保安、清潔和維護(hù)維修服務(wù)不再另行向租戶收費(fèi)，設(shè)備和公共空間的更新改造投資包括在建筑物維護(hù)維修費(fèi)用內(nèi)。但一些運(yùn)營費(fèi)用如水、電、煤氣、熱力等資源的使用費(fèi)，可由公寓內(nèi)的租客以某種方式按比例分?jǐn)偅晌飿I(yè)管理公司代收代繳，因為這種代收代繳的方式目前很受租客歡迎。物業(yè)管理費(fèi)和建筑物維護(hù)維修費(fèi)均為毛租金收入的5%。

　　此外，從毛租金收入中還需支付保險費(fèi)、市場推廣與宣傳費(fèi)用和零星稅費(fèi)(如土地使用稅等)，這些費(fèi)用一般占毛租金收入的1.5%。

　　2.出租經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)

　　公寓樓出租過程中需向政府繳納的稅費(fèi)主要有三項，即：

　　(1)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：毛租金收入的5.5%;

　　(2)房產(chǎn)稅：毛租金收入的12%;

　　(3)租賃手續(xù)費(fèi)：毛租金收入的1%;

　　(4)所得稅：應(yīng)納稅所得額的33%。

　　(三)用于投資分析的其他參數(shù)及其選擇

　　本項目經(jīng)濟(jì)評價所采用的基準(zhǔn)方案所涉及到的參數(shù)及其選擇情況如下：

　　1.根據(jù)市場研究的結(jié)果，選定公寓物業(yè)初始月租金水平為45美元/m2。參考北京市公寓租賃市場上租金、費(fèi)用變化的規(guī)律，本投資分析中假設(shè)租金和費(fèi)用的年增長率為6%。

　　2.目標(biāo)收益率是評價房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)可行性的重要指標(biāo)，根據(jù)北京房地產(chǎn)市場投資收益率的現(xiàn)狀及對未來預(yù)測的結(jié)果，取本項目的目標(biāo)收益率Y為18%。

　　3.公寓樓屬于居住物業(yè)，土地出讓年限為70年，從土地出讓合同簽訂之日開始計算。MGM中心項目土地出讓合同簽署于1999年8月，因此，投資者如果從2003年購入該公寓樓，2004年正式投入出租經(jīng)營，則整個出租經(jīng)營期限為66年。

　　4.公寓建筑物的折舊年限為50年，采用直線折舊法提取折舊。

　　5.經(jīng)過初步的分析計算，本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為90%。

　　6.除1997和1998年的出租率分別為60%和80%外，其他經(jīng)營年份的出租率均取92%。

　　7.假設(shè)物業(yè)經(jīng)營30年后，在第31年轉(zhuǎn)售予新的投資者，凈轉(zhuǎn)售收入的預(yù)測為第30年末凈運(yùn)營收益除以12%的資本化率。

編輯推薦：

　 2014物業(yè)管理師資格考試教材變化老師解析
　 2015物業(yè)管理師考試VIP套餐 兩年學(xué)習(xí)保障
　 物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)知識點匯總
　 物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)練習(xí)題匯總
　 2014年物業(yè)管理師資格考試成績查詢時間預(yù)計
　 2015年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)遠(yuǎn)程招生簡章