物業(yè)管理師考試制度與政策講義:房地產(chǎn)中介服務

　　房地產(chǎn)中介服務

　　改革開放后，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)中介服務活動也取得重大進展，中介機構大量建立，在房地產(chǎn)流通領域發(fā)揮著重要作用。但是，一些房地產(chǎn)中介機構和人員，利用中介服務損害消費者合法權益的情況也大量出現(xiàn)。為加強對房地產(chǎn)中介服務的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權益，建設部依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》制定并頒布了《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，針對中介服務人員資格、中介服務機構和中介服務業(yè)務，作出了行業(yè)管理規(guī)定。

　　一、房地產(chǎn)中介服務的概念

　　房地產(chǎn)中介服務是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各個環(huán)節(jié)，為當事人提供居間服務的活動。其中主要包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

　　房地產(chǎn)咨詢是指為進行房地產(chǎn)活動的當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動。

　　房地產(chǎn)價格評估是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和市場價格的經(jīng)營活動。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。

　　二、房地產(chǎn)中介服務人員資格管理

　　1.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務人員

　　從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術人員。房地產(chǎn)咨詢人員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。

　　2.房地產(chǎn)價格評估人員

　　國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。

　　房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。房地產(chǎn)估價師的考試辦法，由國務院建設行政主管部門和人事主管部門共同制定。

　　房地產(chǎn)估價員必須是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。房地產(chǎn)估價員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。

　　3.房地產(chǎn)經(jīng)紀人

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的考試辦法，由國務院建設行政主管部門和人事主管部門共同制定。

　　三、房地產(chǎn)中介服務機構管理

　　1.從事房地產(chǎn)中介業(yè)務，應當設立相應的房地產(chǎn)中介服務機構。房地產(chǎn)中介服務機構，應是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向當?shù)氐墓ど绦姓�管理部門申請設立登記。房地產(chǎn)中介服務機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

　　2.設立房地產(chǎn)中介服務機構應具備下列條件：

　　(1)有自己的名稱、組織機構;

　　(2)有固定的服務場所;

　　(3)有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費;

　　(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數(shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。

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　　3.房地產(chǎn)管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務機構的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務。

　　4.房地產(chǎn)中介服務機構必須履行下列義務：

　　(1)遵守有關的法律、法規(guī)和政策;

　　(2)遵守自愿、公平、誠實信用的原則;

　　(3)按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動;

　　(4)按規(guī)定標準收取費用;

　　(5)依法交納稅費;

　　(6)接受行業(yè)主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。

　　四、房地產(chǎn)中介服務業(yè)務管理

　　1.房地產(chǎn)中介服務人員承辦業(yè)務，應當由其所在中介機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同。房地產(chǎn)中介服務合同應當包括下列主要內容：

　　(1)當事人姓名或者名稱、住所;

　　(2)中介服務項目的名稱、內容、要求和標準;

　　(3)合同履行期限;

　　(4)收費金額和支付方式、時間;

　　(5)違約責任和糾紛解決方式;

　　(6)當事人約定的其他內容。

　　房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現(xiàn)場，委托人應當協(xié)助。經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)中介服務機構可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務轉讓委托給具有相應資格的中介服務機構代理，但不得增加傭金。

　　2.房地產(chǎn)中介服務人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：

　　(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦��?

　　(2)允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務;

　　(3)同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務;

　　(4)與一方當事人串通損害另一方當事人利益;

　　(5)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　房地產(chǎn)中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。因房地產(chǎn)中介服務人員過失，給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。所在中介服務機構可以對有關人員追償。

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