物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:物業(yè)管理成本的構(gòu)成

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第七章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　物業(yè)管理成本構(gòu)成

　　《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》指出，除該規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。據(jù)此可知，物業(yè)管理成本由以下兩個(gè)部分構(gòu)成：

　　1.營(yíng)業(yè)成本

　　營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。

　　(1)直接人工費(fèi)，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

　　(2)直接材料費(fèi)，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(3)間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

　　2.期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

　　期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用。

　　(1)管理費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢(減盤(pán)盈)損失以及其他管理費(fèi)用等(注：實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營(yíng)業(yè)成本中可不設(shè)間接費(fèi)用，直接將間接費(fèi)用全部計(jì)入管理費(fèi)用)。其中：

　　公司經(jīng)費(fèi)：包括公司總部管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經(jīng)費(fèi)等。

　　勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)：是指公司支付離退休職工的退休金、價(jià)格補(bǔ)貼、醫(yī)藥費(fèi)、職工退職金、6個(gè)月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤金、按規(guī)定支付給離退休干部的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等。

　　董事會(huì)費(fèi)：是指公司最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，如董事會(huì)及其成員為履行職責(zé)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。

　　稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

　　無(wú)形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷。

　　(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：①利息凈支出，是指公司在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各項(xiàng)債務(wù)的利息支出減去利息收入后的凈額;②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，是指已經(jīng)收入的外幣資金在使用時(shí)、已經(jīng)發(fā)生的外幣債權(quán)和債務(wù)在償還時(shí)，由于時(shí)間和匯率的不同而發(fā)生的折合為記賬本位幣的凈損失，以及不同貨幣之間的買(mǎi)賣、兌換，由于實(shí)際兌換的匯率與賬面或記賬匯率的不同而發(fā)生的凈損失;③金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，是指公司為籌資和辦理各種結(jié)算業(yè)務(wù)而支付給銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的各種手續(xù)費(fèi);④公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開(kāi)支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本;

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用;

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用;

　　(4)發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用;

　　(5)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出;②對(duì)外投資支出;③被沒(méi)收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出;④國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi);⑤國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。

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