物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:不同成本的預(yù)算編制

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　　不同成本的預(yù)算編制

　　1.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算

　　營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中，直接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出，而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。由于營(yíng)業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費(fèi)用，因此，編制營(yíng)業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務(wù)的直接人工費(fèi)，根據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平 (包括職工福利費(fèi))確定，其材料成本可以上年度實(shí)際發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，增減一定百分比(通常為物價(jià)指數(shù))來確定。

　　2.管理費(fèi)用預(yù)算

　　管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)工程中發(fā)生的所有間接費(fèi)用，包括管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險(xiǎn)費(fèi)等。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡(jiǎn)便起見，物業(yè)管理企業(yè)仍可以采用固定預(yù)算。

　　3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算，其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。對(duì)于一般的物業(yè)管理企業(yè)來說，如果不涉及融資的問題，通常該項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算值為零。

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