《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章考試考點:零售商業(yè)物業(yè)

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　　零售商業(yè)物業(yè)

　　零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。此外，新零售商業(yè)項目的落成并不能創(chuàng)造出新的購買力;它必須從其他零售商業(yè)項目那里吸引或爭取消費者，因此對處于同一供需圈內(nèi)其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。

　　商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的 60%～75%都來自該區(qū)域;次要區(qū)域是距離項目所處地點5～15km的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的15%～20%來自該區(qū)域;邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5%～15%。對于每一個零售商業(yè)項目來說，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小隨每一宗具體零售商業(yè)項目的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。人們購買食品一般只愿意走一兩公里，購買服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5～8km，出行10km以上往往是為了大宗綜合性購物。因此，在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，項目建設(shè)場地的選擇還受消費者到達(dá)該地點是否方便，即項目的易接近性或交通通達(dá)程度的制約。對于大型商場來說，還要考慮停車的方便程度。