《物業(yè)經營管理》第二章考點:系統(tǒng)風險

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》第二章知識點匯總

　　系統(tǒng)風險

　　房地產投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。

　　(一) 通貨膨脹風險

　　通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。

　　(二)市場供求風險

　　市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產價值的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內結構性過剩(某地區(qū)某種房地產的供給大于需求)達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，這很容易導致房地產投資者的破產。

　　(三) 周期風險

　　周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經濟周期的存在一樣，房地產市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象/2012年物業(yè)管理師考試時間/。房地產市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產市場的周期大約為18～20年，中國香港為7―8年，日本約為7 年。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。房地產價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。

　　(四)變現(xiàn)風險

　　變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現(xiàn)金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現(xiàn)時，由于房地產市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

　　(五)利率風險

　　調整利率是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。通過調整利率，政府可以調節(jié)資金的供求關系、引導資金投向，從而達到宏觀調控的目的。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。

　　(六)政策風險

　　政府對房地產投資過程中的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產投資者收益目標的實現(xiàn)產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。我國1993年對房地產投資的宏觀調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務的措施、2003年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使許多房地產投資者在實現(xiàn)其預期收益目標時遇到困難。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

　　(七)政治風險

　　房地產的不可移動性，使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由政變、戰(zhàn)爭、經濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發(fā)生，是房地產投資中危害最大的一種風險。

　　(八)或然損失風險

　　或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風險轉移給保險公司，然而在火險保單中規(guī)定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。

　　一旦發(fā)生火災或其他自然災害，物業(yè)變得不能再出租使用，房地產投資者的租金收入自然也就沒有了。