《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第一章考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)管理類(lèi)型

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　　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類(lèi)型

　　按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理可以分為策略與運(yùn)行管理、現(xiàn)場(chǎng)管理這兩個(gè)層次。

　　(一)策略與運(yùn)行管理

　　策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容，這項(xiàng)工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時(shí)就開(kāi)始進(jìn)行，并在物業(yè)的生命周期內(nèi)一直持續(xù)，包括市場(chǎng)需求分析、選址分析、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。這些工作正是從資產(chǎn)管理的角度出發(fā)，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)的收益最大化。策略與運(yùn)行管理有時(shí)由投資商自己(投資商的一個(gè)部門(mén)或子公司)承擔(dān)，有時(shí)由投資商委托給專(zhuān)業(yè)的零售物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這取決于投資商對(duì)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的熟悉程度。

　　從管理層面上來(lái)看，策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的更高層次，對(duì)于零售商業(yè)物業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)也更為關(guān)鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。例如，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與包括國(guó)美電器、沃爾瑪?shù)攘闶燮髽I(yè)合作的過(guò)程中，新加坡嘉德地產(chǎn)與華聯(lián)商廈合作的過(guò)程中，都已經(jīng)充分的認(rèn)識(shí)到，能否找到合格的、能承擔(dān)商業(yè)物業(yè)策略和整體運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是成功的關(guān)鍵。

　　然而目前在我國(guó)，由于能夠獨(dú)立承擔(dān)大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司極少，加之投資商或業(yè)主對(duì)把商業(yè)物業(yè)交由專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理的認(rèn)識(shí)也有限，因此目前由傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)這一層次管理工作的商業(yè)物業(yè)并不多見(jiàn)，一般直接由投資商完成，或委托給專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司或顧問(wèn)公司完成。

　　(二)現(xiàn)場(chǎng)管理

　　現(xiàn)場(chǎng)管理則是在物業(yè)建成投入運(yùn)營(yíng)之后，對(duì)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護(hù)，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)。現(xiàn)場(chǎng)管理是對(duì)物業(yè)“硬件”的管理�，F(xiàn)場(chǎng)管理有如下幾種類(lèi)型：

　　1.按管理組織形式不同分類(lèi)

　　目前一些大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理在管理組織形式上通常采取“門(mén)里門(mén)外”的做法，即門(mén)里小物業(yè)，門(mén)外大物業(yè)。

　　小物業(yè)是指商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所屬的后勤和總務(wù)部門(mén)中單獨(dú)設(shè)立一些崗位，其人員負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積區(qū)域內(nèi)的物業(yè)保潔、工程小修(如接電源、安插座等)、內(nèi)部保安工作(如歇業(yè)封門(mén)、監(jiān)控等)。大物業(yè)是指在商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積區(qū)域外的工作由專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司承擔(dān)，如負(fù)責(zé)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)聯(lián)的工程大系統(tǒng)的運(yùn)行和保養(yǎng)、門(mén)前三包、外部清潔、消防系統(tǒng)及停車(chē)場(chǎng)的管理等。

　　這種“門(mén)里門(mén)外”物業(yè)管理形式所涉及的各方的責(zé)任、負(fù)責(zé)的區(qū)域等事項(xiàng)必須通過(guò)合同加以詳細(xì)確定。它的優(yōu)勢(shì)是責(zé)任明確，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者不必為物業(yè)管理過(guò)多操心，小物業(yè)配合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)更加便捷。它的劣勢(shì)是條塊分割太明確，統(tǒng)一協(xié)調(diào)不便，處理突發(fā)事件時(shí)往往會(huì)產(chǎn)生協(xié)調(diào)不順暢的問(wèn)題。另外由于各方利益不同，難免會(huì)發(fā)生相互推諉的情況。

　　2.按專(zhuān)業(yè)和分包形式的不同進(jìn)行分類(lèi)

　　還有一些大型商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)營(yíng)者根據(jù)物業(yè)管理各個(gè)專(zhuān)業(yè)的特點(diǎn)，將關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和費(fèi)用開(kāi)支大的專(zhuān)業(yè)(例如消防工程和安全監(jiān)控等)留給自己負(fù)責(zé)，而將一些簡(jiǎn)單、勞動(dòng)密度大和費(fèi)用可控制的專(zhuān)業(yè)(例如保潔和保安警衛(wèi)等)對(duì)外實(shí)施分包。有的是將所有的專(zhuān)業(yè)全部發(fā)包給一家物業(yè)管理企業(yè)，有的則是分別分包，對(duì)外簽訂幾份甚至十幾份的專(zhuān)業(yè)委托合同。

　　上述分別分包的形式一方面可以使專(zhuān)業(yè)分工更加細(xì)化和明確，另一方面也存在一些弊端，例如溝通環(huán)節(jié)過(guò)多，全面協(xié)調(diào)困難;用工人數(shù)較多，總體成本加大;各合同起止時(shí)間不一，相互影響正常工作，必須嚴(yán)格控制好工作中的關(guān)鍵點(diǎn)。

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