《物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容》知識點之不同層次之間的關系

　　物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系

　　物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關聯(lián)的。在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。圖1-2顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關系。

　　在這里，物業(yè)管理和設施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。

　　而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，它們通常負責幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結合起來(如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓)的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。

　　物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值，來決定是否批準物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。

　　房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標和風險/回報參數(shù)特征為基礎，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務的客戶定期匯報。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。表1-1明確了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的主要職責。

　　正如房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司要確保物業(yè)管理企業(yè)所提出的資本性開支是個好的投資那樣，房地產(chǎn)組合投資管理公司必須協(xié)調不同的資產(chǎn)管理公司，以平衡整個投資組合的現(xiàn)金流需求。組合資產(chǎn)管理公司還需要對何時出售物業(yè)進行決策，但資產(chǎn)管理公司和物業(yè)管理企業(yè)往往不喜歡自己管理下的物業(yè)更換業(yè)主，因為新業(yè)主可能會更換資產(chǎn)管理或物業(yè)管理企業(yè)。但對組合投資管理公司來說，其出售物業(yè)的決策往往是基于對組合投資績效評價的結果，而不會偏愛某宗具體的物業(yè)。

　　為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進行有效的協(xié)調，并根據(jù)市場需求的變化主動地調整經(jīng)營策略。隨著保險公司、社?；鸬葯C構投資者越來越多地涉足房地產(chǎn)投資，為了更好地服務于這些客戶，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務的領域，更進一步發(fā)展到房地產(chǎn)資產(chǎn)所有權結構的管理，即組合投資管理公司與機構投資者共同來決定投資目標和滿足這些目標的物業(yè)類型組合。

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