不良物業(yè)資產(chǎn)管理

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　　一、不良資產(chǎn)與不良物業(yè)資產(chǎn)

　　(一)不良資產(chǎn)

　　不良資產(chǎn)是一個寬泛的概念。從財務分析的角度來看，不良資產(chǎn)包括以下內(nèi)容：

　　(1)以應收賬款(包括應收票據(jù)等)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要是指企業(yè)無法收回的應收賬款，具體形式有三種，即逾期的應收賬款、呆滯的應收賬款和壞賬、死賬形式的應收賬款。

　　(2)以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。主要有以下幾種形式：因市場供大于求而長期積壓賣不出去的產(chǎn)品;因自然或人為因素造成的毀損、變質(zhì)而喪失了使用價值的產(chǎn)品;因技術(shù)進步造成的功能落后、被淘汰的產(chǎn)品;因市場價格變化，價值已嚴重貶值的產(chǎn)品;以殘次品形式積壓的產(chǎn)品。

　　(3)以短期投資、長期投資形式存在的不良資產(chǎn)，主要包括證券投資、項目投資、股權(quán)投資與合資經(jīng)營公司等形式存在的不良資產(chǎn)。

　　(4)以固定資產(chǎn)和在建工程形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。有些進口設備、國內(nèi)采購設備由于各種原因未能投入使用，常年被擱置在庫房，甚至被露天擱置，已經(jīng)完全報廢、毀損。有些投資項目，由于后續(xù)資金不足或市場發(fā)生變化等原因一直處于停工狀態(tài)。還有些企業(yè)因管理不善，未經(jīng)批準低價處理固定資產(chǎn)或固定資產(chǎn)丟失等，造成企業(yè)資產(chǎn)的直接流失，但是未作賬務處理等。

　　(5)以無形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。由于有些商標、專利和專有技術(shù)等無形資產(chǎn)其自身價值已經(jīng)喪失，而本身的費用尚未攤銷完畢，仍然掛在賬上。

　　(6)以開辦費、待攤費用表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。

　　(7)因其他原因形成的不良資產(chǎn)。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)

　　作為不良資產(chǎn)的組成部分之一，本節(jié)述及的不良物業(yè)資產(chǎn)也有多種表現(xiàn)形式。具體包括：

　　(1)房地產(chǎn)不良貸款;

　　(2)金融機構(gòu)直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn);

　　(3)其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物;

　　(4)其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。

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　　二、不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因及過程

　　不良物業(yè)資產(chǎn)的形成有其特殊的歷史原因及邏輯過程。全球經(jīng)濟狀況的起伏及宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有重要的影響，也進而會導致不良物業(yè)資產(chǎn)的形成與發(fā)展。

　　1.經(jīng)濟周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因。在經(jīng)濟上升時期，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為良好的增值潛力，吸引著各方資金特別是銀行資金的踴躍介入。由于企業(yè)或債務人從銀行融資后盲目投資，投資過程中不進行詳細的調(diào)研及風險防范工作，導致投資失誤。當經(jīng)濟出現(xiàn)衰退時，房地產(chǎn)業(yè)則是首先受到?jīng)_擊的行業(yè)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場價值的嚴重縮水，形成大量的不良資產(chǎn)。一些企業(yè)為挽回損失，又想盡辦法融資再投資，以致形成惡性循環(huán)，陷入債務危機之中。一旦資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)，不良資產(chǎn)便產(chǎn)生了。

　　2.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動器。目前的房地產(chǎn)貸款形式主要是物業(yè)抵押貸款。通常，在房地產(chǎn)發(fā)展處于擴張和繁榮時期，房地產(chǎn)評估價格較高，相應的貸款額也較高，從而為形成不良房地產(chǎn)埋下了伏筆。以1993～1994年我國某城市為例，處于房地產(chǎn)周期峰頂時，寫字樓評估價值高達8000～15000元/m2，甚至有的高達18000元/m2;商業(yè)用房，如某發(fā)展中心二層的商業(yè)用房，其評估價值竟高達6萬元/m2。而在房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)時，寫字樓的價格則大都在4500～7000元/m2之間，上述發(fā)展中心二層的商用物業(yè)，如今價格甚至低至原來評估價值的1/10。雖然評估價值與當時的市場現(xiàn)狀基本相符，但其潛在的危害性不言而喻。當房地產(chǎn)虛假繁榮的泡沫開始破裂時，高額抵押貸款帶來的巨量的房地產(chǎn)，便有可能成為不良物業(yè)資產(chǎn)。

　　3.銀行貨幣資金運動的中斷是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因。從現(xiàn)象上看，我國不良資產(chǎn)的形成原因是多方面的，既有經(jīng)營和使用貨幣資金主體的內(nèi)部因素，又有使貨幣資金沉淀、死滯的外部經(jīng)濟環(huán)境因素。從內(nèi)部因素來看，主要源于銀行和企業(yè)自身。一是使用貨幣資金的企業(yè)，在深化改革、擴大發(fā)展的過程中，采用過度負債的經(jīng)營方式，擠占挪用銀行貸款和“三角債”、“連環(huán)債”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，嚴重影響了信貸資產(chǎn)質(zhì)量。貸款被企業(yè)作為流動資金長期占用，償還能力極低，嚴重影響了信貸資產(chǎn)的安全性、流動性、盈利性。不僅如此，一些企業(yè)借口產(chǎn)權(quán)制度改革，懸空、擱置、推脫、逃避銀行債權(quán)，又生成大量銀行不良債權(quán)。隨著企業(yè)的聯(lián)合、兼并、收購及破產(chǎn)風潮的興起，債權(quán)被懸空、撇開和逃避，無數(shù)重債企業(yè)采取“金蟬脫殼”，強弱聯(lián)合，把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，卻置債務于不理，使老債務債無主，新債務卻又生。二是經(jīng)營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷是造成不良資產(chǎn)生成的直接原因。由于資金所有者-銀行與資金使用者-企業(yè)之間的信息不對稱性，尤其是財務信息嚴重失真，財務約束軟化，使銀行在發(fā)放貸款前很難對項目進行高質(zhì)量的評估，加之貸款審批中的風險意識薄弱及主觀隨意性強，有的甚至是違規(guī)發(fā)放貸款，貸款的發(fā)放與回收沒有責任到人，而貸款發(fā)放后又缺乏監(jiān)管，致使貸款發(fā)放后，銀行處于被動的風險接受地位。從外部因素來看，主要源于國家政策調(diào)整和政府干預。不同的歷史時期，國家的產(chǎn)業(yè)政策也有所不同。而國家的產(chǎn)業(yè)政策又是通過運用包括資金傾斜、物價調(diào)整在內(nèi)的經(jīng)濟政策和行政手段并重來貫徹實施的。伴隨每次產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，總會使一批不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，這是導致不良資產(chǎn)形成的重要原因。

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　　三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標和原則

　　無論何種原因形成的不良資產(chǎn)都表現(xiàn)為共同的特征，即銀行貨幣資金運動的中斷。而要使中斷的貨幣資金連接起來，必須借助于債務人以物抵債或資產(chǎn)重組等實物資金運動方式。

　　(一)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標

　　不良物業(yè)資產(chǎn)處置有多重目標。如美國為解決儲貸機構(gòu)的不良資產(chǎn)，成立了重組信托公司(RTC)，其目標有三：一是在清理破產(chǎn)儲貸機構(gòu)資產(chǎn)的過程中，爭取最高的凈現(xiàn)值回報;二是盡量減少資產(chǎn)清算對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和金融市場的影響;三是盡量增加對中低收入者的住房供應量。

　　我國處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標，是最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。在力求實現(xiàn)主要目標的同時，還需要兼顧以下目標：在較短的時間內(nèi)盡快收回債權(quán)，培育資本市場，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，幫助企業(yè)進行戰(zhàn)略性改組，培養(yǎng)專業(yè)人員，完善有關(guān)法律體系等。

　　在不良資產(chǎn)處置過程中，各項目標有時存在著沖突，需要決策時加以權(quán)衡。如美國RTC公司最初以追求最高收益為目標，資產(chǎn)處理速度很慢。如RTC主席指出，按當時的處置速度，RTC公司在120年后才能完成出售任務。因此，近年來RTC公司以處理速度作為重要的因素，保證了RTC在5年內(nèi)處理完所有的不良資產(chǎn)。可見，在資產(chǎn)處置過程中要制定切合實際的經(jīng)營方針，妥善協(xié)調(diào)各個目標之間的矛盾，只有在主要目標和次要目標之間做出合理的妥協(xié)，才能保證主要目標的實現(xiàn)。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則

　　不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過程中應遵循一定的原則。首先，要始終圍繞項目開展工作。處置不良資產(chǎn)在我國是一項全新的業(yè)務，要在短時間內(nèi)取得成效，必須在組織管理模式、規(guī)章制度建設、業(yè)務創(chuàng)新和研究工作、市場和人才的培養(yǎng)等方面以項目實踐為依據(jù)，緊緊盯住項目不放，在項目實踐中逐步實現(xiàn)處置的各項目標。其次，要先易后難、先大后小。在幾個目標發(fā)生沖突時，必須較好地進行平衡，算大賬，算機會成本賬，善于把握和利用市場機會。對資產(chǎn)數(shù)量大、具有典型性、品質(zhì)相對較好、適宜于批量處理的不良物業(yè)資產(chǎn)，要優(yōu)先處置，保證短時間內(nèi)取得較大的成效。再次，要充分利用各種技術(shù)方法。對不同的不良資產(chǎn)要有針對性地采用不同的技術(shù)方法，注重方法的創(chuàng)新性和適應性。最后，要廣泛利用社會資源和市場力量，以“批發(fā)”為主。從國際經(jīng)驗來看，要處理巨額不良資產(chǎn)，必須借助國內(nèi)國際的專業(yè)公司，依靠國內(nèi)外市場，吸引眾多的投資者。這樣可以充分利用社會各方面的力量，提高資產(chǎn)處置效益和效率，促進處置市場的發(fā)育。

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　　四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理

　　(一)不良物業(yè)資產(chǎn)評估

　　由專業(yè)化公司接收和處置不良物業(yè)資產(chǎn)，其前提和基本依據(jù)是房地產(chǎn)價格。這里，房地產(chǎn)價格分為兩個層面：一是金融體系把不良物業(yè)資產(chǎn)出售給資產(chǎn)管理公司時的價格，稱為接收價格;二是資產(chǎn)管理公司在處置不良物業(yè)資產(chǎn)時的價格，稱為處置價格。

　　我國資產(chǎn)管理公司在接收不良資產(chǎn)時，按資產(chǎn)的賬面價值進行移交。這種價格不是實際意義上的接收價格，而是操作上采取的一種方式，以迅速交接并消除銀行的不良資產(chǎn)。因而，在接收以后，有必要評估接收價格。評估接收價格可初步估計所接收的不良資產(chǎn)實際價值，并以此作為處置的基礎，也可作為后期衡量公司工作業(yè)績的基礎。另外，在評估過程中對信貸資產(chǎn)進行審核，防止交接過程中的道德風險。

　　由于不良物業(yè)資產(chǎn)涉及的貸款筆數(shù)很多，資產(chǎn)總額巨大，不可能按常規(guī)方法逐項評估。這種評估類似批發(fā)性質(zhì)，應當是粗線條的快速評估，要求在短時間內(nèi)完成，評估價值允許與實際處置時的價值有一定的偏離。可以按照以下思路評估接收價格：收集整理評估對象的有關(guān)資料，借助老師對資產(chǎn)進行分類整理;在整理的基礎上對評估對象進行分組打包;在各種類別資產(chǎn)中選擇典型項目進行評估;由老師根據(jù)典型評估結(jié)果，對不同類別的項目分別進行整體評估;評出整體接收價格。為了迅速評估接收價格，評估時也可根據(jù)不良資產(chǎn)的平均回收概率，設定一定的折扣率，乘以賬面價值，得出接收價格。物業(yè)資產(chǎn)流動性較好，有比較活躍的二級市場，評估時可參照市場價值。

　　物業(yè)資產(chǎn)處置過程也是實現(xiàn)最終價值的過程。資產(chǎn)管理公司及其委托機構(gòu)在拍賣、出售等處置物業(yè)資產(chǎn)之前，要對資產(chǎn)進行分類整理，利用專業(yè)化手段包裝，然后對房地產(chǎn)進行比較詳細的評估。處置價格實質(zhì)上就是市場交易價格。處置價格評估可以采用較成熟市場法、收益法和成本法。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)處置

　　(1)以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對抵債物進行經(jīng)營性租賃和融資性租賃、轉(zhuǎn)讓，包括向境外投資者出售和對資產(chǎn)進行重組(投資和置換)。通過這一過程，獲取現(xiàn)金收入，從而最終實現(xiàn)債權(quán)，收回現(xiàn)金資產(chǎn)，達到金融資產(chǎn)重新流動的運營目標。

　　(2)實施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過階段性持股后適時轉(zhuǎn)讓股權(quán)。廣義上的債轉(zhuǎn)股，包括政策性的債轉(zhuǎn)股和商業(yè)性的債轉(zhuǎn)股，對股份制企業(yè)而言是債權(quán)轉(zhuǎn)投資。由于處置對象為不良資產(chǎn)，大部分債務人只有廠房、機器設備等難保管、難變現(xiàn)的資產(chǎn)，針對這部分資產(chǎn)，無論是采取法律訴訟還是以資抵債，對資產(chǎn)管理公司而言，都無太大的現(xiàn)實意義?？尚械姆绞绞?，在資產(chǎn)管理公司的主導下，將企業(yè)推向資本市場，引入新的投資者，對企業(yè)進行徹底的再造，發(fā)揮企業(yè)整體資源的資本功能，為資產(chǎn)管理公司的債權(quán)資產(chǎn)帶來保值、增值希望。因此，債轉(zhuǎn)股是不良資產(chǎn)處置中比較有效的手段。

　　(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務。法律訴訟是一種常見的追償方式。減讓清收是指通過債權(quán)人、債務人協(xié)商或法院裁決，債權(quán)人減讓部分債權(quán)，獲得重組損失，債務人獲得重組收益，對剩余債務以現(xiàn)金資產(chǎn)一次或分次償還來終結(jié)債務的一種追償方式。實施債權(quán)減讓的前提是債務人無力足額償還全部債務，這種方式有助于資產(chǎn)管理公司快速地收回現(xiàn)金資產(chǎn)。

　　實施上述三種手段，都要經(jīng)過債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或股權(quán)，最終將物權(quán)或股權(quán)變現(xiàn)的過程。無一例外，資產(chǎn)管理公司都要承擔一定的損失。從近年來我國資產(chǎn)管理公司運營的實踐來看，最終處置實現(xiàn)的變現(xiàn)金額要小于債權(quán)金額。從國際經(jīng)驗看，債轉(zhuǎn)股一般都是同債務減免相結(jié)合來實施的。因為只有合理為企業(yè)減輕負擔，增強企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，使其獲得生機，資產(chǎn)管理公司才有可能實現(xiàn)債權(quán)。

　　(4)重組。重組是處置不良資產(chǎn)的常用方法之一，包括企業(yè)重組(收購、兼并、分拆等)、債務重組(債務置換、期限利率調(diào)整等)等。從一般意義上講，無論是簡單的資產(chǎn)、債務結(jié)構(gòu)重組還是復雜的企業(yè)重組，不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過程中幾乎都要先進行重組，不良物業(yè)資產(chǎn)重組的思路之一是資產(chǎn)重組。資產(chǎn)重組可有如下具體做法：一是可以采取和其他房地產(chǎn)項目進行調(diào)換，增強規(guī)模效益，增加價值;二是購買配套物業(yè)，增強現(xiàn)有房地產(chǎn)整體功能;三是對房地產(chǎn)進行更新、修葺，提高使用效益;四是完成在建工程，增加房地產(chǎn)附加值。通過房地產(chǎn)資產(chǎn)重組以后再進行轉(zhuǎn)讓、出售，可以提高市場價值，增加回收率。重組的另外一個思路是企業(yè)重組。對于工商企業(yè)作為債務擔保的抵押房地產(chǎn)，一般不能簡單地處置抵押物，往往需要與企業(yè)重組結(jié)合起來?？刹捎玫木唧w作法有：一是通過行使抵押權(quán)，把抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)股權(quán)，再通過股權(quán)持有、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得房地產(chǎn)收益;二是通過企業(yè)兼并，由優(yōu)勢企業(yè)獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)，提高房地產(chǎn)使用效益，使房地產(chǎn)達到最佳最有效使用，最終提高不良物業(yè)資產(chǎn)的回收價值。通過企業(yè)重組，增強房地產(chǎn)資源的配置效率，從而提高房地產(chǎn)的整體價值和債權(quán)回收率。

　　(5)公開出售。公開出售是在對資產(chǎn)進行分類打包的基礎上，通過公開拍賣或招標，以公開競價等方式出售不良資產(chǎn)。采用公開拍賣的方法從程序上保證了一定的公開、透明。不良物業(yè)資產(chǎn)大都以實物資產(chǎn)做保證，使用價值較高，實用性強，市場需求廣泛，屬于比較理想的拍賣標的。引入競爭機制，擴大信息來源，營造良好的資產(chǎn)處置氛圍，充分挖掘潛在投資者，有利于實現(xiàn)資產(chǎn)回收價值最大化。

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　　五、不良物業(yè)資產(chǎn)管理的配套服務

　　1.搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)的直通車。在不良資產(chǎn)打包、分包處理的基礎上，搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)直通車，為不良物業(yè)資產(chǎn)建立處置平臺。以房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟的上海、深圳、廣州等地為試點，成立類似上海房地產(chǎn)收購租賃公司的機構(gòu)，通過債轉(zhuǎn)股、置換、收購等手段，取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)后進行包裝，明確產(chǎn)權(quán)，租、售并舉，投資、經(jīng)營兩宜。以不良物業(yè)資產(chǎn)的資源為基礎，除了最大化地實現(xiàn)回收價值，還可以拓展投資經(jīng)營業(yè)務。海南省以行政手段回購爛尾樓、閑置土地，也是一種有益的嘗試。通過政府行為強制規(guī)范市場，綜合平衡，從而達到有效配置資源，消化沉淀在不良物業(yè)資產(chǎn)中的不良債權(quán)，也是搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)直通車的一種方式。

　　2.發(fā)揮房地產(chǎn)中介的橋梁作用。房地產(chǎn)中介可以為資產(chǎn)管理公司提供評估、置換、變賣、抵押、銷售、辦證一條龍服務。在經(jīng)過評估確定底價的基礎上，通過委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)公開掛牌變賣、銷售、置換，并由其提供辦證、抵押一條龍服務，也不失為一種嘗試。與拍賣方式相比，中介機構(gòu)公開掛牌銷售，延長了信息公告的時間，擴大了信息傳播的范圍，節(jié)約了處置費用，處置時模擬正常市場，以接近市場價格的方式轉(zhuǎn)讓，并由中介機構(gòu)承擔辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需要的手續(xù)，使原本產(chǎn)權(quán)不清、投資者望而卻步的投機性物業(yè)――完全產(chǎn)權(quán)對物業(yè)價值的影響重大――成為正常的投資或自用物業(yè)，從而最大化地實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值。而各家銀行正激烈爭奪的二手樓按揭貸款業(yè)務，包括住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、別墅等，也為一些一時難以拿出大筆現(xiàn)金的投資者創(chuàng)造了條件，從而最大化地擴大投資者范圍。當然，委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)時，也必須在品牌、規(guī)模、業(yè)績、服務質(zhì)量、口碑等方面慎重選擇，并簽署相關(guān)約定，規(guī)避可能出現(xiàn)的道德風險。

　　3.創(chuàng)造良好的法律和政策環(huán)境。由專門機構(gòu)大規(guī)模處置不良資產(chǎn)在我國是全新的業(yè)務。幾乎每項工作都會涉及到法律問題，各種業(yè)務手段缺乏明確的法律支持，有的甚至與現(xiàn)行法律相抵觸。建立恰當?shù)姆煽蚣埽瑒?chuàng)造良好的司法環(huán)境，對處置不良物業(yè)資產(chǎn)至關(guān)重要。政府以法律的形式賦予資產(chǎn)管理公司必要的特別權(quán)利，將大大加強處置工作的力度，加快工作進程。除了法律支持，還需要政策和市場環(huán)境的支持。財政部門提供融資或債務擔保、稅務優(yōu)惠，行業(yè)主管部門在行業(yè)的重組上給予支持。地方政府對整頓改組借款企業(yè)支持，解決因改組導致的失業(yè)等社會問題。另外，要創(chuàng)造條件，保證國內(nèi)、國際資本市場融資渠道的暢通。

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