大型企業(yè)物業(yè)資產管理

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　　物業(yè)資產是企業(yè)維持正常經營管理的必要而重要的條件之一。英國近年一份對800家大型企業(yè)的調查顯示，物業(yè)資產占企業(yè)總資產規(guī)模的30%。65%的澳大利亞公司和49%的歐美公司擁有自己的物業(yè)資產。但同時，這些資產的使用和管理常常被中高級管理人員置于市場營銷、財務管理、信息技術等之后，在一定程度上影響了企業(yè)和投資者的利益。

　　一、企業(yè)物業(yè)資產及其管理

　　(一)企業(yè)物業(yè)資產

　　企業(yè)物業(yè)資產是指企業(yè)為了生產和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產。

　　在企業(yè)資產負債表中，物業(yè)資產包括以下六類細目：

　　(1)建筑物：包括在公司物業(yè)、廠房和設備賬戶列支的建筑費用。

　　(2)在建工程：未完工的廠房、設備、建筑物等的折現金額。

　　(3)土地：用于生產的土地費用。

　　(4)租賃費用：租賃物業(yè)、廠房、設備的折現值。

　　(5)自然資源：不可替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等。

　　(6)其他：無法歸人上述5類的物業(yè)、廠房和設備的附屬部分。

　　當然，不同國家的會計準則和處理方法不同，據此確定的企業(yè)物業(yè)資產也有一些差異。

　　(二)企業(yè)物業(yè)資產管理

　　隨著經濟全球化和信息技術革命的推進，許多企業(yè)因聯(lián)合、并購、重組及財務危機等進行了戰(zhàn)略和結構調整。在調整的過程中，企業(yè)物業(yè)資產管理的作用和地位受到了特別的重視。

　　企業(yè)物業(yè)資產管理是指企業(yè)對因經營業(yè)務而持有或租用的物業(yè)資產的管理。對企業(yè)而言，物業(yè)資產的價值體現在對主營業(yè)務的貢獻而不是投資價值方面。

　　在現代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產已經被視為人力、資本、信息、技術之外的第五種戰(zhàn)略資源。企業(yè)物業(yè)資產管理包括計劃、獲取、管理和處置建筑物和土地的活動，其目的在于調整資產管理的目標，以符合企業(yè)戰(zhàn)略并使資產增值。

　　企業(yè)物業(yè)資產管理能從以下幾個方面為企業(yè)帶來增值：

　　(1)經營和管理過程知識;

　　(2)規(guī)模經濟(獲取產品和服務);

　　(3)使用和管理房地產及服務上的結盟;

　　(4)稀有的專業(yè)技術知識的收集;

　　(5)信息的機密性和可得到性;

　　(6)正式和非正式網絡;

　　(7)風險共享;

　　(8)行動和轉變;

　　(9)以競爭價格提供高質量服務;

　　(10)戰(zhàn)略規(guī)劃、預期與創(chuàng)新。

　　企業(yè)物業(yè)資產管理對企業(yè)的經營發(fā)展有重要的作用。一方面，當企業(yè)的競爭優(yōu)勢不再過分依賴市場定位時，就會更多依靠對企業(yè)內部特有的資源和潛在能力的開發(fā);另一方面，成功的企業(yè)應該能夠通過管理和調控自身資產來創(chuàng)造或獲取有價值的資源，并使其他企業(yè)難以效仿。

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　　二、大型企業(yè)物業(yè)資產管理

　　大型企業(yè)通常擁有或租賃更多的物業(yè)資產，因此物業(yè)資產管理是整個企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要內容。企業(yè)物業(yè)資產的經營效率取決于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，又對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略產生重要的影響。但當這些物業(yè)較為分散時，很難建立統(tǒng)一的管理和評價標準，于是，企業(yè)就很可能忽視物業(yè)資產的管理。因此，需要重新思考物業(yè)資產管理的方法和步驟，以便幫助企業(yè)優(yōu)化企業(yè)規(guī)模、業(yè)務活動及產出之間的關系，從而推動企業(yè)獲得長遠并可持續(xù)的發(fā)展。

　　通常，大型企業(yè)物業(yè)資產管理包括如下內容：

　　(一)編制企業(yè)物業(yè)資產清單

　　沒有編制物業(yè)資產清單的企業(yè)很難準確了解自己擁有或租用的物業(yè)資產。另外，物業(yè)資產清單不只是一個包含了企業(yè)物業(yè)資產的文件夾，通常，物業(yè)資產清單是一個對擁有或租用的物業(yè)資產不斷更新、整理的記錄。該記錄應包括物業(yè)的區(qū)位、用途、一般描述、規(guī)模、使用年限、獲取費用、設備改建、設備新建及重置價值等內容。

　　企業(yè)通常是在考慮出售、租用或者開發(fā)某種物業(yè)時，才緊急搜集相關信息。而一個好的物業(yè)資產清單，不只是為決策提供數據，還是一個戰(zhàn)略規(guī)劃的工具。高級執(zhí)行人員可以通過物業(yè)資產清單來決策考慮需要關注的物業(yè)項目及這些項目的重要性。

　　企業(yè)如果沒有這樣一個物業(yè)資產清單，就會丟掉一些機會。通常，當一個企業(yè)占有或擁有的資產面積達到約50000m2時，就應該編制物業(yè)資產管理清單。是否擁有編制物業(yè)資產清單的能力，與企業(yè)的規(guī)模和業(yè)務活動無關。當然，編制過程中所需要的時間和資金會隨著企業(yè)的不同而有所不同，這要取決于企業(yè)的類型和記錄信息的屬性，大多數的企業(yè)都可以輕松完成這項工作。

　　一個編制完整的物業(yè)資產清單的過程，會使管理者的注意力集中到企業(yè)物業(yè)資產的現金價值中。對物業(yè)資產的價值評定就可以應用投資分析方法，這樣，管理物業(yè)資產的過程就可以像對待一般資產的租戶一樣，對使用部門收取市場租金。

　　(二)設定管理目標

　　有些非房地產領域的老師強烈要求執(zhí)行人員從經濟角度管理企業(yè)物業(yè)資產，爭取利潤最大化。但物業(yè)資產是否需要作為投資，并不取決于管理人員是否想從房地產中獲得利潤或者簡單的限制費用，而取決于企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略。通常，企業(yè)可以把物業(yè)資產作為費用中心或利潤中心。但現在的問題是多數企業(yè)既沒有把物業(yè)資產作為費用中心也沒有作為利潤中心，而將物業(yè)資產僅僅視為生產資源。

　　那些對物業(yè)資產設定了清晰的管理理念的企業(yè)，既可以控制成本、獲得剩余價值，又可以把物業(yè)資產放在房地產業(yè)務中做多樣化的投資。如有些企業(yè)對所有物業(yè)資產采用簡單的同一方法，而另一些企業(yè)卻對自己的不同物業(yè)資產組合采用兩個或更多的目標。在成本控制方面，物業(yè)資產的管理應服務于主營業(yè)務或作為投資，從收入中獲益。

　　(三)控制成本

　　成本控制是物業(yè)資產管理最強的動機之一。大型企業(yè)中的高級管理層扮演著類似資產所有者的角色?？梢詫⑽飿I(yè)資產交給具體的管理人員進行處置，并基于管理績效配以適當的激勵機制。單部門需與物業(yè)資產管理部門協(xié)商，達成租用協(xié)議。通過這樣的管理的方式，可以有效降低物業(yè)運營成本。

　　在控制成本時，還需要考慮物業(yè)的其他機會成本。如美國一個知名的啤酒商，將位于著名旅游區(qū)內、價值極高的物業(yè)用作啤酒生產中心。表面上看來，將該物業(yè)用作工業(yè)用途很不適宜。但經過計算和比較，該物業(yè)在出售、出租或用作其他用途時，并不能獲得更多的利潤。因此，公司選擇將其用于生產用途，以發(fā)揮最大效益。

　　(四)適時處置資產并獲得收入

　　美國通用輪胎橡膠公司(General　Tire&Rubber　Company)曾以賬面價值12倍的價格售出位于華盛頓的一處物業(yè)。這給投資者和管理者展示了一些公司從物業(yè)資產組合處置中獲得超額現金收入的途徑。根據負責物業(yè)資產管理的子公司的經理介紹，“幾年前，我們不會考慮出售該處物業(yè)。我們在該處的零售店每年能賺得賬面價值的25%。但隨著土地增值，零售店得保持原經營績效22年，才能獲得現在售出的收入。”可獲利的資產剝離方式使得企業(yè)能夠加強借此企業(yè)經營并重新組織資產組合。

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　　(五)進行多樣化的物業(yè)投資

　　有些企業(yè)早期從事的業(yè)務活動會帶來并積累一些物業(yè)。這些企業(yè)應創(chuàng)建新部門來開發(fā)那些沒有被充分利用的物業(yè)資產的投資潛力。如美國一家名為Greyhound的公司近年創(chuàng)建了一個物業(yè)資產管理子公司，負責買賣、租賃物業(yè)資產。這一作法其實是Greyhound公司在業(yè)務擴張后進軍房地產市場的自然舉動。自物業(yè)資產管理子公司成立后，已經達成了220項左右的交易。公司工作人員開展了從買賣物業(yè)到物業(yè)資產估價等全過程的業(yè)務，不但為Greyhound主營業(yè)務發(fā)展提供了潛在的投資場所，還直接參與了子公司感興趣的房地產開發(fā)，如公共交通沿線的物業(yè)開發(fā)等。

　　(六)結合企業(yè)主營業(yè)務選擇物業(yè)占用形式

　　通常，一個企業(yè)經驗越豐富，就越注重物業(yè)資產占用形式的選擇。將企業(yè)業(yè)務和物業(yè)資產占用形式分開考慮，主要是為了在降低物業(yè)資產費用的同時保護企業(yè)主營業(yè)務活動。

　　企業(yè)的物業(yè)資產經營活動不同于一般的房地產經營和物業(yè)管理，其選擇主要依賴于業(yè)務性質和業(yè)務活動中形成的物業(yè)資產組合“遺產”。如標準石油公司(Standard　Oil　Company)有一個專門機構，從事物業(yè)資產剝離、重組和置換工作。零售連鎖店通常很少自己擁有物業(yè)，而是傾向于租用場所。而舊式的百貨商店和專賣店，則會選擇擁有主要街道沿線的高價物業(yè)。

　　(七)建立合理的物業(yè)資產管理機構

　　一個物業(yè)資產管理機構，可以是一個部門，也可以是一個子公司。

　　通常，大多數企業(yè)傾向于選擇較為保守的部門形式，而由企業(yè)保留對所有物業(yè)產權的處置權。此時的物業(yè)資產管理部門大多與會計核算部門的職能合并起來。

　　子公司性質的物業(yè)資產管理部門則對管轄的物業(yè)擁有產權，獨立報稅。子公司創(chuàng)建伊始可能只能向母公司提供租賃、購置、物業(yè)資產管理的服務，但隨著規(guī)模擴大和業(yè)務拓展，子公司還可以為其他企業(yè)提供服務。該公司可以行使出售物業(yè)、提出訴訟等職能，還能開展房地產經紀業(yè)務。當然，它也要承擔破產的后果。盡管大多數企業(yè)對子公司形式的物業(yè)資產管理機構心存疑慮，但這種公司對那些渴望從物業(yè)資產處置中尋求利潤的企業(yè)來說，是非常有益的選擇。

　　從國際經驗來看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司從事重工業(yè)制造的子公司)性質的物業(yè)資產管理機構獲得了與母公司相等或超過母公司的回報率。當然，也有一些子公司如銀行、金融公司、保險公司等的子公司的回報率比其母公司的要低。但這些物業(yè)資產管理公司為母公司提供了一種很好的避稅途徑。

　　在選擇物業(yè)資產管理的從業(yè)人員時，對整個公司目標的了解、工作經歷及與高級管理層的關系等，與房地產專業(yè)知識同等重要。

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　　(八)明確物業(yè)管理師的責任

　　通常，企業(yè)物業(yè)資產管理涉及三個領域的活動：

　　(1)購置或剝離物業(yè)資產。包括房地產投資需求的識別、區(qū)位選擇、物業(yè)購置、過剩物業(yè)的識別和處置、設計確定、施工監(jiān)督等。

　　(2)財務。包括資本預算、財務分析、物業(yè)稅評估等。

　　(3)管理人員職能。包括物業(yè)管理和物業(yè)資產信息記錄。

　　一般來講，不一定要把上述活動在物業(yè)資產管理部門(或子公司)和企業(yè)內其他部門之間進行嚴格分配。但是，如果企業(yè)做出的決策影響到物業(yè)資產，這時，責任就會集中到提供咨詢意見的物業(yè)資產管理小組中。

　　把物業(yè)管理和物業(yè)資產信息記錄的任務分配給物業(yè)資產管理小組，這很少有爭議。物業(yè)工作人員一般必須解決由現有設施的不足和缺陷所產生的問題，還要能發(fā)現項目的優(yōu)點和不足。如在建筑師和工程師決定用昂貴的、一般只用在大廳的一流石料來做安全通道時，物業(yè)管理師就應對此決策的成本和效益進行對比研究，并提出明確的贊成或反對意見。

　　(九)審慎選擇物業(yè)資產管理顧問

　　物業(yè)資產管理涉及面很廣，有必要聘請老師擔任資產管理顧問，特別對復雜的物業(yè)管理服務或問題，人們更愿意把它交給老師。通常，人們認為專業(yè)人員――如律師、建筑師、銀行家、開發(fā)商等――擁有的專業(yè)知識能更好地幫助解決問題。

　　但是，企業(yè)應該知道，物業(yè)資產管理顧問只會幫助制定計劃和執(zhí)行已經安排好的項目，而不會判斷項目是否具有長期意義。很少有顧問會幫助設立物業(yè)資產管理項目的優(yōu)先次序。

　　當然，應要求顧問清晰了解企業(yè)所經營的業(yè)務，以便為企業(yè)提供有針對性的而不是泛泛而談或華而不實的意見與建議。

　　三、企業(yè)物業(yè)資產管理信息系統(tǒng)

　　要做出精細的決策，就要長期跟蹤一系列的數據，如效用、保險、稅務、修復和維護等成本的變動，可能獲得的毛收入，以及空置和使用的情況。為了準確評估績效，企業(yè)應該將物業(yè)資產同非物業(yè)資產運營的數據分開。如在一個制造類的設施中，建筑維護費用要與設備維護費分開，除非該設備是物業(yè)資產的一部分。

　　這些是非常繁瑣的工作，收集信息的全面性、準確性很難保證，而且數據的及時更新也相當困難。現實中若沒有一個獨立的物業(yè)資產信息系統(tǒng)，要做一個很好的物業(yè)資產管理決策是很困難的。

　　信息技術的發(fā)展給物業(yè)資產管理提供了便捷的工具?，F在，國外很多企業(yè)采用物業(yè)資產管理的專業(yè)軟件，極大地提高了物業(yè)資產管理的效率。

　　企業(yè)物業(yè)資產管理在我國還是一個新領域?？梢灶A見，隨著我國大型企業(yè)的發(fā)展及市場競爭的加劇，對物業(yè)資產管理的需求也會不斷增加。有效的物業(yè)資產管理將會提升我國大型企業(yè)的競爭力，促進其健康發(fā)展。

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