收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類(10)

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　　十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

　　市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)，是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格?！吨腥A人民共和國(guó)價(jià)格法》(1997年12月29日中華人民共和國(guó)主席令第92號(hào)公布)第3條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。價(jià)格的制定應(yīng)當(dāng)符合價(jià)值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，極少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。 ”在房地產(chǎn)價(jià)格方面，例如《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布)第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是，享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。”可見(jiàn)，從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來(lái)劃分，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。

　　市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

　　政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。最高限價(jià)是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)物業(yè)可以收取的最高價(jià)格;最低限價(jià)又稱最低保護(hù)價(jià)，是試圖規(guī)定一個(gè)對(duì)物業(yè)可以收取的最低價(jià)格。政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在3%以下。

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