零售商業(yè)物業(yè)及其分類

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　　一、零售商業(yè)物業(yè)簡介

　　零售商業(yè)物業(yè)是被零售商用來銷售商品或服務(wù)的物業(yè)。零售商業(yè)物業(yè)的范圍相當(dāng)廣泛，從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)到整個城市甚至全國。在房地產(chǎn)開發(fā)與投資領(lǐng)域，零售商業(yè)物業(yè)又稱為商業(yè)地產(chǎn)。

　　傳統(tǒng)的零售商業(yè)區(qū)域主要坐落在市中心的城市中心商業(yè)區(qū)，但隨著城市道路交通設(shè)施、交通工具的發(fā)展和郊區(qū)人口的快速增長，位于城市郊區(qū)和城郊接合部的大型零售商業(yè)設(shè)施不斷涌現(xiàn)，使傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)的客流得以分散。為此，從城市中心商業(yè)區(qū)發(fā)展起來的大型零售商開始在城市更廣泛的范圍內(nèi)開設(shè)其連鎖分支機構(gòu)，從而大大方便了城市居民購物，使居民在城市的任何一個地方都能以幾乎相同的價格買到相同的商品。

　　超級市場的出現(xiàn)，大大降低了人工成本，使商品的價格更加具有競爭力;各零售商對商業(yè)聚集效應(yīng)的認同，為更大規(guī)模的零售購物中心的發(fā)展提供了條件。近十年來，隨著我國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，全國各主要城市的零售商業(yè)營業(yè)額大都以每年百分之二十以上的速度增長。在消費者購物支出大幅度增長的同時，人們不再僅僅關(guān)注商品的質(zhì)量和價格，還對購物環(huán)境提出了越來越高的要求，這就為適應(yīng)這種需要而發(fā)展起來的零售商業(yè)物業(yè)管理提供了廣闊的前景。

　　二、零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展簡史

　　(一)國外零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展

　　關(guān)于百貨商店(Department　Store)的產(chǎn)生時間，西方學(xué)者有不同的看法。有人認為，隨著工業(yè)的發(fā)展和村鎮(zhèn)發(fā)展成為城市，普通商店逐漸增加所經(jīng)營商品的花色、品種、規(guī)格，逐漸發(fā)展成為百貨商店。美國管理學(xué)家彼得?德魯克認為，百貨商店最早于公元1600年左右產(chǎn)生在日本。日本三井家族的第一個成員在東京創(chuàng)辦世界上第一家百貨商店。但是，西方學(xué)者普遍認為百貨商店最早在1852年產(chǎn)生于法國，當(dāng)時在法國首都巴黎，有一位名叫A?布西哥的人，開辦了一座“邦?馬爾謝”(Bon　marche)商店，這是世界商業(yè)史上第一個實行新經(jīng)營方法的百貨商店。

　　而最早的現(xiàn)代購物中心 (Shopping　Center)建成于美國，它是零售業(yè)不斷發(fā)展的必然產(chǎn)物。1956年，美國第一個購物中心――Southdale　Mall在明尼阿波利斯城(Mirmeapolis)附近開業(yè)。它是由Dayton和Donaldson兩家百貨商店共同開發(fā)建設(shè)的，其初衷是為了通過共同開發(fā)降低建造成本。后來他們驚奇地發(fā)現(xiàn)，兩家百貨商店在同一屋檐下經(jīng)營不但不會因為競爭而受損，反而會相互促進而增加各自的銷售額。這個發(fā)現(xiàn)可以算是零售商業(yè)歷史上的一個重要的里程碑。從那以后，購物中心在美國和全世界就得到了迅速的發(fā)展，經(jīng)營者通過優(yōu)化零售店組合使主力店和小型專賣店的銷售互相促進。目前，購物中心已經(jīng)成為非常普遍的零售物業(yè)形態(tài)。

　　(二)國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展

　　雖然百貨商店在1900年即在我國出現(xiàn)，但在我國獲得長足的發(fā)展是在1949年新中國成立之后。建國后我國政府興建的第一座百貨商店是北京市百貨大樓，它建成于1955年9月。據(jù)統(tǒng)計，1956年我國共有各類百貨商店2100余座。此后，雖然全國各地紛紛興建百貨商店，但都沒有擺脫計劃經(jīng)濟帶來的束縛，無論在規(guī)模上還是在經(jīng)營方式上都沒有突破性的發(fā)展。

　　改革開放使我國零售商業(yè)發(fā)生了巨大變化。全國大中城市自上世紀80年代后掀起了一次又一次的新建或改建百貨店的高潮。20世紀80年代中期，全國年銷售額超過1億元的百貨商店、商城或商廈已超過200多家。然而，我國傳統(tǒng)的百貨零售商業(yè)自1996年以來，在激烈的市場競爭中，銷售額明顯下降，而現(xiàn)代化的購物中心逐漸占據(jù)上風(fēng)。我國購物中心的萌芽出現(xiàn)在20世紀90年代中期，主要位于北京、上海等大城市的繁華商業(yè)區(qū)中寫字樓的裙房內(nèi)，例如上海的時代廣場、嘉里不夜城;北京的賽特購物中心、豐聯(lián)廣場等。從20世紀90年代末期開始，我國一些大城市里也逐漸出現(xiàn)了一批規(guī)模較大、零售業(yè)態(tài)復(fù)合度較高的摩爾(Shopping　Mall)，例如廣州天河城、上海友誼南方商城、北京世紀金源購物中心等。 　三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容

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　　零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作，主要分為六個模塊。

　　1.招商及承租戶組合

　　在某一項寫字樓或公寓大廈的項目，每個出租單元可以分別地經(jīng)營成功，即承租戶間是彼此獨立的，單一承租戶的成功不必依賴、仰賴于其他承租戶的成功。但是在購物中心等零售商業(yè)物業(yè)項目中，這是無法成立的，每個承租戶的成功，非常依賴甚至是取決于其他承租戶的成功。這類似于生物界中的所謂共生，即彼此間是一種互惠或互相依賴的關(guān)系。

　　為了維持這種共生關(guān)系，購物中心必須整合各家商店的經(jīng)營項目，有如經(jīng)營一家綜合商廈。所以，各商店是不能被區(qū)分銷售的，必須整合為一個整體，以免在經(jīng)營管理上失去掌控。

　　要維系對各商店的掌控，要有如首席指揮家在指揮交響樂曲般地計劃各商店的定位配置，這就是承租戶組合。想想一首管弦樂曲組合：有弦樂器在這撥彈、銅管樂器在那吹奏及敲擊樂器在稍遠處打著拍子，承租戶組合就是如此這般。然而，組合是會因為承租戶而改變的，也會因為定位而改變。

　　成功的招租，對購物中心業(yè)主及管理者而言，表示是穩(wěn)定的收入來源。未出租空間對購物中心業(yè)主及管理者是沒有生產(chǎn)力的，而且還會影響其他承租戶的生產(chǎn)力，愈少的店鋪，表示愈少的消費者，表示愈少的業(yè)績。

　　2.零售技術(shù)

　　雖然每個單一商店的經(jīng)營是留給各店經(jīng)理的一片天空，但是購物中心的物業(yè)管理師還是必須有基本的零售技術(shù)。尤其需要了解：(1)商品選擇，迎合消費者對流行、款式、品質(zhì)及價格需求;(2)選項范圍，充分了解消費者及其需求特點的基礎(chǔ)上確定;(3)商品盤存，與當(dāng)前銷售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量;(4)櫥窗陳設(shè)，必須能吸引消費者注意并能駐足觀看，且需要時常更換;(5)商品內(nèi)部陳設(shè)，幫助銷售商品及組織商品，分門別類，清楚易見，標(biāo)價清晰規(guī)范。

　　3.物業(yè)維護

　　購物中心的維護工作是透過保養(yǎng)，維修及汰換零件、系統(tǒng)來落實，通常承租戶是負責(zé)他們的承租范圍，而業(yè)主則是負責(zé)公共區(qū)域。維護工作計劃是一種藝術(shù)的要求，要實現(xiàn)保全機能、節(jié)約能源及避免危機的目標(biāo)。一般來說，承租戶除租金外，需要給付所配比的公共區(qū)域維修基金，該基金由購物中心業(yè)主統(tǒng)籌管理。

　　4.營銷

　　商品及服務(wù)用策略性的手段帶給潛在的消費者，并引起消費者的注意，以如何進入購物中心視為一項“商品”，這是必須要有手段去營造并且維持一貫的形象去告知及吸引消費者的，這就是所謂的營銷計劃。簡單地說，營銷計劃的主要重點包括情境分析、問題與機會分析、目標(biāo)與宗旨、策略和手段等內(nèi)容。

　　5.保險及風(fēng)險管理

　　由于保險費是購物中心業(yè)主及承租戶一項主要的支出，風(fēng)險管理就是節(jié)流的主要手段。其中一項最簡明的風(fēng)險管理方法，是確保災(zāi)害不會發(fā)生，不出租給會造成危險的承租戶。

　　6.財務(wù)管理

　　購物中心經(jīng)理人必須極大化購物中心的“價值”，即購物中心的公開市場價值。影響購物中心價值的外部因素，包括了社會、經(jīng)濟、政治、自然、空間利用、租金收益管理及節(jié)流的方法，管理水平的高低也能夠影響購物中心的價值。

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　　四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型

　　按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為策略與運行管理、現(xiàn)場管理這兩個層次。

　　(一)策略與運行管理

　　策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容，這項工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時就開始進行，并在物業(yè)的生命周期內(nèi)一直持續(xù)，包括市場需求分析、選址分析、經(jīng)營業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。這些工作正是從資產(chǎn)管理的角度出發(fā)，其目標(biāo)是實現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)的收益最大化。策略與運行管理有時由投資商自己(投資商的一個部門或子公司)承擔(dān)，有時由投資商委托給專業(yè)的零售物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這取決于投資商對商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的熟悉程度。

　　從管理層面上來看，策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的更高層次，對于零售商業(yè)物業(yè)的成功運營也更為關(guān)鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。例如，大連萬達集團與包括國美電器、沃爾瑪?shù)攘闶燮髽I(yè)合作的過程中，新加坡嘉德地產(chǎn)與華聯(lián)商廈合作的過程中，都已經(jīng)充分的認識到，能否找到合格的、能承擔(dān)商業(yè)物業(yè)策略和整體運營管理的商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是成功的關(guān)鍵。

　　然而目前在我國，由于能夠獨立承擔(dān)大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的專業(yè)物業(yè)公司極少，加之投資商或業(yè)主對把商業(yè)物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)公司管理的認識也有限，因此目前由傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)這一層次管理工作的商業(yè)物業(yè)并不多見，一般直接由投資商完成，或委托給專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司或顧問公司完成。

　　(二)現(xiàn)場管理

　　現(xiàn)場管理則是在物業(yè)建成投入運營之后，對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)?，F(xiàn)場管理是對物業(yè)“硬件”的管理?，F(xiàn)場管理有如下幾種類型：

　　1.按管理組織形式不同分類

　　目前一些大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理在管理組織形式上通常采取“門里門外”的做法，即門里小物業(yè)，門外大物業(yè)。

　　小物業(yè)是指商業(yè)經(jīng)營單位所屬的后勤和總務(wù)部門中單獨設(shè)立一些崗位，其人員負責(zé)商業(yè)經(jīng)營面積區(qū)域內(nèi)的物業(yè)保潔、工程小修(如接電源、安插座等)、內(nèi)部保安工作(如歇業(yè)封門、監(jiān)控等)。大物業(yè)是指在商業(yè)經(jīng)營面積區(qū)域外的工作由專業(yè)物業(yè)公司承擔(dān)，如負責(zé)與商業(yè)經(jīng)營有關(guān)聯(lián)的工程大系統(tǒng)的運行和保養(yǎng)、門前三包、外部清潔、消防系統(tǒng)及停車場的管理等。

　　這種“門里門外”物業(yè)管理形式所涉及的各方的責(zé)任、負責(zé)的區(qū)域等事項必須通過合同加以詳細確定。它的優(yōu)勢是責(zé)任明確，商業(yè)經(jīng)營者不必為物業(yè)管理過多操心，小物業(yè)配合商業(yè)經(jīng)營活動會更加便捷。它的劣勢是條塊分割太明確，統(tǒng)一協(xié)調(diào)不便，處理突發(fā)事件時往往會產(chǎn)生協(xié)調(diào)不順暢的問題。另外由于各方利益不同，難免會發(fā)生相互推諉的情況。

　　2.按專業(yè)和分包形式的不同進行分類

　　還有一些大型商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)營者根據(jù)物業(yè)管理各個專業(yè)的特點，將關(guān)鍵專業(yè)和費用開支大的專業(yè)(例如消防工程和安全監(jiān)控等)留給自己負責(zé)，而將一些簡單、勞動密度大和費用可控制的專業(yè)(例如保潔和保安警衛(wèi)等)對外實施分包。有的是將所有的專業(yè)全部發(fā)包給一家物業(yè)管理企業(yè)，有的則是分別分包，對外簽訂幾份甚至十幾份的專業(yè)委托合同。

　　上述分別分包的形式一方面可以使專業(yè)分工更加細化和明確，另一方面也存在一些弊端，例如溝通環(huán)節(jié)過多，全面協(xié)調(diào)困難;用工人數(shù)較多，總體成本加大;各合同起止時間不一，相互影響正常工作，必須嚴格控制好工作中的關(guān)鍵點。

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