物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)解析匯總>>

　　一、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的概念與意義

　　(一)績(jī)效與物業(yè)管理績(jī)效

　　“績(jī)效”簡(jiǎn)單地說(shuō)是“成績(jī)和效益”?？?jī)效是相關(guān)主體在實(shí)踐活動(dòng)所產(chǎn)生的、與勞動(dòng)耗費(fèi)有對(duì)比關(guān)系的、可以度量的結(jié)果。物業(yè)管理績(jī)效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)層面。

　　物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效，是指一定經(jīng)營(yíng)期間的企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的過(guò)程中對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、成長(zhǎng)、發(fā)展中所取得的成果和所作出的貢獻(xiàn)來(lái)體現(xiàn)。

　　物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目績(jī)效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔(dān)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的資產(chǎn)管理責(zé)任時(shí)，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的績(jī)效。一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目(如某寫(xiě)字樓物業(yè))，其資本結(jié)構(gòu)也包括權(quán)益資本和債務(wù)資本，類似于一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)資產(chǎn)所有者或業(yè)主，就相當(dāng)于物業(yè)管理企業(yè)的所有者。但物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，則主要表現(xiàn)為該物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入(租金或其他經(jīng)營(yíng)收入)和物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的變化，以及該物業(yè)資產(chǎn)的投資收益水平。

　　雖然物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效與物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目績(jī)效所指的對(duì)象范圍不同，評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法也有一些差異，但作為績(jī)效評(píng)價(jià)的本質(zhì)與核心內(nèi)容，沒(méi)有差別。因此，在后續(xù)物業(yè)管理績(jī)效及其評(píng)價(jià)的介紹中，以物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效分析和評(píng)價(jià)為主，或者說(shuō)講物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效，就自然包含了物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目績(jī)效的內(nèi)涵。

　　(二)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)及其意義

　　1.物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的概念

　　物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)是指運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過(guò)定量和定性的分析，對(duì)物業(yè)管理企業(yè) (含物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目，下同)在一定經(jīng)營(yíng)期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理資源的效益和經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)，作出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評(píng)判活動(dòng)。

　　績(jī)效評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析不同。財(cái)務(wù)分析是對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行縱向和橫向的比較，研究它的變化及其變化原因。而企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)則是對(duì)企業(yè)績(jī)效的指標(biāo)完成情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的升華，它彌補(bǔ)了單純財(cái)務(wù)分析難以得出綜合結(jié)論的不足。但是企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)代替不了財(cái)務(wù)分析，從企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的結(jié)果上，看不出企業(yè)存在的具體問(wèn)題以及產(chǎn)生這些問(wèn)題的癥結(jié)，因此在得出企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果后，要對(duì)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行闡釋，補(bǔ)充說(shuō)明評(píng)價(jià)結(jié)論。

　　2.物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

　　物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的特點(diǎn)是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評(píng)價(jià)對(duì)象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項(xiàng)定量和定性指標(biāo)作為主要評(píng)價(jià)依據(jù)，并將各項(xiàng)指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國(guó)各行業(yè)和規(guī)模的平均水平進(jìn)行對(duì)比，以期得到對(duì)某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評(píng)價(jià)結(jié)果。

　　3.物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的意義

　　建立和推行企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)制度，科學(xué)的評(píng)判物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效益和經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)，主要具有以下幾個(gè)方面的意義：

　　第一，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，績(jī)效評(píng)價(jià)對(duì)于企業(yè)總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)、找出經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題及其原因，為建立和形成日趨合理的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和管理模式，制定有效的財(cái)務(wù)計(jì)劃、科學(xué)決策、改進(jìn)管理、指導(dǎo)工作和提高績(jī)效提供直接的幫助。最終有利于企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中確立優(yōu)勢(shì)。

　　第二，對(duì)企業(yè)所有者而言，由兩權(quán)分離帶來(lái)的委托人與代理人之間利益目標(biāo)的不一致性和信息的不對(duì)稱性，使企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的實(shí)施有了必要的邏輯基礎(chǔ)和前提。通過(guò)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效的評(píng)價(jià)，企業(yè)所有權(quán)人可以科學(xué)全面地考核經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)，從而能有效降低代理成本。

　　第三，對(duì)政府而言，物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)也為各有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施間接管理、加強(qiáng)宏觀調(diào)控、制定經(jīng)濟(jì)政策和考核企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的業(yè)績(jī)提供了科學(xué)的依據(jù)。

　　此外，物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果也是物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲、選聘或辭聘物業(yè)管理企業(yè)的重要依據(jù)。同時(shí)，績(jī)效評(píng)價(jià)還是物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)投資者或債務(wù)人進(jìn)行投資決策的前提和基礎(chǔ)。

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