房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)解析匯總>>

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

　　很顯然，投資者在選擇投資機(jī)會(huì)的過程中，如果其他條件都相同，他肯定會(huì)選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非惟一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響著投資決策。風(fēng)險(xiǎn)就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個(gè)重要因素。

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念

　　(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。

　　例如，物業(yè)1為寫字樓項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則 2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬元，2003年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為 800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

　　風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著的區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　但如果說某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對(duì)未來投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì)使用后悔值矩陣法或評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法等。

　　(三)風(fēng)險(xiǎn)分析的目的

　　風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　1.預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?

　　2.相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大?

　　3.預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何?

　　由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，將在本書第五章進(jìn)行適當(dāng)介紹。

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈運(yùn)營收益產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識(shí)點(diǎn)解析匯總專題>>

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)解析匯總>>

　　二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

　　(一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn)。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業(yè)，都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降，所以，按長期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由租戶承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來減輕該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接加和。

　　(二)市場供求風(fēng)險(xiǎn)

　　市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增，這很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，也就是說當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的，對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場都有其獨(dú)自的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)。也就是說，房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來收益估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可以通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果，來降低市場供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。

　　(三)周期風(fēng)險(xiǎn)

　　周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為18～20年，中國香港為7～8年，日本約為7年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。

　　(四)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動(dòng)性差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

　　(五)利率風(fēng)險(xiǎn)

　　調(diào)整利率是國家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　長期以來，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)并不顯著，因?yàn)楸M管抵押貸款利率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實(shí)際上是將利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了金融機(jī)構(gòu)。然而今天就不同了，房地產(chǎn)投資者越來越難得到固定利率的長期抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)越來越強(qiáng)調(diào)其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動(dòng)利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益就會(huì)下降，其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會(huì)因?yàn)槔实纳仙斐刹焕挠绊懀驗(yàn)樾碌耐顿Y者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈運(yùn)營收益減少，相應(yīng)地新投資者所能支付的購買價(jià)格也就會(huì)大為降低。

　　(六)政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政府對(duì)房地產(chǎn)投資過程中的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。我國1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、 2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效方法，是選擇政府鼓勵(lì)、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

　　(七)政治風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　(八)或然損失風(fēng)險(xiǎn)

　　或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在火險(xiǎn)保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。

　　盡管置業(yè)投資者可以要求租戶來擔(dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險(xiǎn)的責(zé)任，但是租戶對(duì)物業(yè)的保險(xiǎn)安排對(duì)業(yè)主來說往往是不完全的。

　　一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害，物業(yè)變得不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。所以，有些投資者在物業(yè)投保的同時(shí)，還希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益進(jìn)行保險(xiǎn)。然而，雖說投保的項(xiàng)目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費(fèi)用的，如果保險(xiǎn)費(fèi)用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險(xiǎn)公司投資了。所以，最好的辦法是加強(qiáng)物業(yè)管理工作，定期對(duì)建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查，防患于未然。　三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識(shí)點(diǎn)解析匯總專題>>

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)解析匯總>>

　　(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響;而對(duì)置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。

　　(二)未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由租戶承擔(dān)，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始的評(píng)估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認(rèn)識(shí)到，即使是對(duì)新建成的甲級(jí)物業(yè)投資，也會(huì)面對(duì)著建筑物功能過時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)人員在評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)值的影響。

　　其他未來會(huì)遇到的經(jīng)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭議而訴諸法律)。

　　(三)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平。然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個(gè)月或更長一段時(shí)間內(nèi)的變化往往也很明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒有對(duì)這個(gè)問題給出權(quán)威的理論解釋。但是，預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

　　(四)比較風(fēng)險(xiǎn)

　　比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短、物業(yè)持有過程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短等。

　　(六)持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般說來，投資項(xiàng)目的壽命周期越長，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項(xiàng)置業(yè)投資的持有期為1年，則對(duì)于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格很容易預(yù)測;但如果這個(gè)持有期是4年，那對(duì)4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測就要困難得多，預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

　　上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素將給投資收益帶來的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識(shí)點(diǎn)解析匯總專題>>

點(diǎn)擊進(jìn)入：2012年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)解析匯總>>

　　四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風(fēng)險(xiǎn)和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對(duì)投資者所承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，因此正常情況下投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)是相匹配的。風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

　　1.根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平

　　由于投資者的投資決策主要取決于對(duì)未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對(duì)于不同的投資者，由于其對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。

　　舉個(gè)簡單的例子，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，有著穩(wěn)定的市場需求甚至是政府回購，政府在核定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格時(shí)，保證開發(fā)商3%的成本利潤率，加之存在土地?zé)o償劃撥、開發(fā)稅費(fèi)減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設(shè)貸款、可提前預(yù)售等有利因素，開發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達(dá)到15%以上，而且這種投資的成功率幾乎是 100%，除通貨膨脹因素外沒有其他風(fēng)險(xiǎn)。但如果是開發(fā)高檔娛樂項(xiàng)目，由于其幾乎受到所有風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，其成功的可能性(即風(fēng)險(xiǎn)率)可能只有50%，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益，他所要求的年投資收益率必須達(dá)到30%(30%×50%=15%)。對(duì)于開發(fā)商來說，后面一種投資機(jī)會(huì)可能會(huì)得到30%的投資收益，但也有可能連10%也得不到，因?yàn)槠渫顿Y有較大的風(fēng)險(xiǎn);而對(duì)于前者來說，他可以保證得到15%的投資收益，但其幾乎放棄了得到30%投資收益的可能性。

　　2.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向

　　雖然風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，但與項(xiàng)目相關(guān)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風(fēng)險(xiǎn)的能力是有很大差異的。風(fēng)險(xiǎn)水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風(fēng)險(xiǎn)水平就沒有那么高。

　　目前中國房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了跨區(qū)域開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場起步較晚的城市存在著較多的盈利機(jī)會(huì)，但異地開發(fā)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并非所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠承擔(dān)。高檔精裝修住宅，其利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，但由于存在許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對(duì)手的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。

　　3.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)

　　風(fēng)險(xiǎn)尤其是系統(tǒng)性的市場風(fēng)險(xiǎn)的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動(dòng)規(guī)律。根據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動(dòng)中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預(yù)期未來的市場需求而非當(dāng)前需求，這就為開發(fā)商適時(shí)選擇進(jìn)入和推出市場的時(shí)機(jī)提供了條件。

　　應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作，即低潮時(shí)買土地、高潮時(shí)賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達(dá)到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發(fā)商，還只是少數(shù)。因?yàn)榉粗芷诓僮魇怯袟l件的，它要求開發(fā)商在市場不景氣時(shí)，仍然保持較強(qiáng)的開發(fā)投資能力。

編輯推薦：2012年物業(yè)管理師各科目章節(jié)知識(shí)點(diǎn)解析匯總專題>>