2011年物業(yè)管理師考試經營管理真題及答案

　　2011年度全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試試卷

　　《物業(yè)經營管理》

　　一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.關于物業(yè)經營管理內涵的說法，錯誤的是(　　)。

　　A.物業(yè)經營管理是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務

　　B.物業(yè)經營管理就是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理

　　C.物業(yè)經營管理既包括保證物業(yè)正常使用的運行操作管理活動，也包括將物業(yè)作為一種收益性資產所進行的一系列的經營活動

　　D.收益性物業(yè)通過物業(yè)經營管理活動，為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤和回報

　　2.關于寫字樓分類的說法，正確的是(　　)。

　　A.寫字樓分為出租型寫字樓和政府辦公樓兩種類型

　　B.我國統一的寫字樓分類標準將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級

　　C.建筑面積是寫字樓分類的主要依據，

　　D.寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷

　　3.關于區(qū)域購物中心的說法，錯誤的是(　　)。

　　A.區(qū)域購物中心通常集購物、休閑、娛樂、飲食于一體

　　B.區(qū)域購物中心定位于高端消費，針對的是高收入人群

　　C.區(qū)域購物中心在服務功能上表現為復合性，在經營管理上表現為一致性，在服務設施上體現為完整性

　　D.區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個高效運作的統一體

　　4.下列各類物業(yè)中，不屬于物業(yè)經營管理活動管理對象的是(　　)。

　　A.丙級寫字樓

　　B.居住區(qū)商場

　　C.公立小學

　　D.出租型別墅

　　5.關于房地產組合投資管理的說法，正確的是(　　)。

　　A.房地產組合投資管理是物業(yè)管理中的最基礎性工作

　　B.房地產組合投資管理包括物業(yè)管理、設施管理和房地產資產管理三個部分

　　C.房地產組合投資管理以運行管理和服務為主

　　D.房地產組合投資管理以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產

　　6.下列工作中，不屬于物業(yè)經營管理戰(zhàn)略性工作的是(　　)。

　　A.決策分析

　　B.構建信息基礎

　　C.現金流和成本管理

　　D.資產組合

　　7.房地產開發(fā)投資通常從(　　)開始。

　　A.規(guī)劃設計

　　B.購置土地

　　C.工程建設

　　D.品牌設計

　　8.關于房地產置業(yè)投資的說法，正確的是(　　)。

　　A.房地產置業(yè)投資屬于間接投資

　　B.房地產置業(yè)投資的對象只能是舊房地產

　　C.房地產置業(yè)投資的目的是自用或獲取經常性收入

　　D.房地產出租不屬于房地產置業(yè)投資

　　9.關于房地產投資利弊的說法，錯誤的是(　　)。

　　A.房地產投資需要專門的經驗

　　B.房地產投資流動性差

　　C.房地產投資較難抵御通貨膨脹

　　D.房地產投資能夠提高投資者的資信等級

　　10.由于建造公園而使周邊房地產價格明顯上升，這反映了房地產投資特性中的(　　)。

　　A.折舊遞減性

　　B.地租遞增性

　　C.政策影響性

　　D.相互影響性

　　11.房地產投資項目結束時，流動資金通常以(　　)形式被收回。

　　A.貨幣資金

　　B.租金收益

　　C.折舊費用

　　D.運營費用

　　12.下列費用中，屬于運營費用的是(　　)。

　　A.準備金

　　B.房產稅

　　C.企業(yè)所得稅

　　D.空置損失

　　13.下列凈運營收益的計算公式，正確的是(　　)。

　　A.凈運營收益=潛在毛收入-運營費用

　　B.凈運營收益=潛在毛收入+運營費用

　　C.凈運營收益=有效毛收入+運營費用

　　D.凈運營收益=有效毛收入-運營費用

　　14.下列指標中，不屬于房地產投資項目財務評價指標體系中清償能力指標的是(　　)。

　　A.借款償還期

　　B.償債備付率

　　C.資產負債率

　　D.現金回報率

　　15.關于物業(yè)價格特征的說法，錯誤的是(　　)。

　　A.物業(yè)價格受區(qū)位影響大

　　B.物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益價格

　　C.物業(yè)價格容易受交易者的個別因素影響

　　D.物業(yè)價格形成的時間較短

　　16.關于特定物業(yè)在某一時點市場價值與投資價值的說法，正確的是(　　)。

　　A.市場價值是惟一的，投資價值是不惟一的

　　B.市場價值是惟一的，投資價值也是惟一的

　　C.市場價值是不惟一的，投資價值是惟一的

　　D.市場價值是不惟一的，投資價值也是不惟一的

　　17.下列期房價格的公式，正確的是(　　)。

　　A.期房價格=現房價格+風險補償

　　B.期房價格>現房價格-風險補償

　　C.期房價格<現房價格-風險補償

　　D.期房價格=現房價格-折舊補償

　　18.關于拍賣底價的說法，正確的是(　　)。

　　A.拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標的物的評估價

　　B.拍賣底價又稱為起拍價

　　C.競買人的最高應價未達到拍賣底價的，拍賣無效

　　D.拍賣底價等于起叫價

　　19.關于房地產市場指標中房屋施工面積的說法，正確的是(　　)。

　　A.房屋施工面積不包括上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積

　　B.房屋施工面積不包括上期停建在本期恢復施工的房屋面積

　　C.房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積

　　D.房屋施工面積是指報告規(guī)內竣工的全部房屋建筑面積

　　20.下列指標中，不屬于房地產市場交易指標的是(　　)。

　　A.出租量

　　B.房地產租金

　　C.預售面積

　　D.滅失量

　　21.建筑物管理計劃不包括(　　)。

　　A.建筑物管理策略

　　B.出租策略

　　C.物業(yè)檢查計劃

　　D.建筑物維護標準

　　22.下列計劃中，不屬于物業(yè)管理計劃內容的是(　　)計劃。

　　A.業(yè)主溝通

　　B.設施改造

　　C.財務收支

　　D.物業(yè)建造

　　23.房屋租賃關系的形成，會導致房屋(　　)的分離。

　　A.所有權和收益權

　　B.所有權和處分權

　　C.所有權和使用權

　　D.使用權和占有權

　　24.房屋租賃關系在法律上是一種(　　)關系。

　　A.所有權轉移

　　B.委托管理

　　C.經濟要式契約

　　D.經濟非要式契約

　　25.承租人除租金外還需要再另行交納水電費用，這種租金稱為(　　)。

　　A.毛租

　　B.凈租

　　C.百分比租金

　　D.基礎租金

　　26.業(yè)主自行負責租賃活動，物業(yè)服務企業(yè)僅負責物業(yè)管理和服務，這種物業(yè)租賃管理模式稱為(　　)模式。

　　A.包租

　　B.轉租

　　C.委托管理

　　D.出租代理

　　27.在市場經濟條件下，單個物業(yè)租金水平高低的關鍵取決于(　　)。

　　A.物業(yè)出租經營成本

　　B.業(yè)主期望的投資回報率

　　C.國內整體物價水平

　　D.同類型物業(yè)的市場供求關系

　　28.零售商業(yè)物業(yè)出租時，為將出租人和承租人的利益聯系在一起，共同為物業(yè)經營效益的最大化努力，可采用收取(　　)租金的方式。

　　A.凈

　　B.基礎

　　C.超額

　　D.百分比

　　29.在確定各出租單元的具體租金時，為平衡位置不好的出租單元較低的租金收入，常使位置較好的出租單元付出一定的(　　)租金。

　　A.凈

　　B.毛

　　C.超額

　　D.基礎

　　30.出租房屋的正常維修義務應由(　　)承擔。

　　A.出租人

　　B.承租人

　　C.委托人

　　D.物業(yè)服務企業(yè)

　　31.圍繞“4P”進行營銷管理是“以(　　)為中心”的市場營銷策略。

　　A.企業(yè)

　　B.產品

　　C.客戶

　　D.社會

　　32.物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)管理服務過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務活動沒有直接聯系，屬于某一會計期間耗用的費用為(　　)。

　　A.間接費用

　　B.直接費用

　　C.期間費用

　　D.營業(yè)成本

　　33.將物業(yè)管理服務成本分為固定成本、變動成本和半固定成本的劃分方法是按照(　　)劃分的。

　　A.經濟性質

　　B.與業(yè)務量的關系

　　C.經濟用途

　　D.與決策的關系

　　34.實行物業(yè)管理服務費用包干制時，物業(yè)管理服務費的構成不包括(　　)。

　　A.物業(yè)管理服務成本

　　B.法定稅費

　　C.物業(yè)服務企業(yè)的利潤

　　D.物業(yè)服務企業(yè)的酬金

　　35.某企業(yè)物業(yè)服務的預算成本(費用)為100萬元，實際成本(費用)為90萬元，則該企業(yè)的成本(費用)降低率是(　　)。

　　A.-11.11%

　　B.-10%

　　C.10%

　　D.11.11%

　　36.物業(yè)服務企業(yè)編制成本預算時，不需要考慮的內容是(　　)等。

　　A.預算期物資采購情況

　　B.企業(yè)未來的現金流

　　C.材料消耗定額

　　D.費用消耗定額

　　37.物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生的財務費用不包括(　　)。

　　A.罰沒支出

　　B.利息支出

　　C.籌資手續(xù)費

　　D.匯兌損失

　　38.物業(yè)服務企業(yè)編制管理費用預算的最佳方法為(　　)。

　　A.零基預算

　　B.滾動預算

　　C.彈性預算

　　D.固定預算

　　39.下列物業(yè)服務企業(yè)財務工作中，不屬于成本日常管理的是(　　)。

　　A.控制責任中心的業(yè)績考評

　　B.利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制

　　C.嚴格實施預算的憑證控制

　　D.建立健全費用開支與報銷審批制度

　　40.關于前期物業(yè)服務合同的說法，錯誤的是(　　)。

　　A.前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)簽訂

　　B.前期物業(yè)服務合同具有過渡性

　　C.前期物業(yè)服務合同的期限為一年

　　D.前期物業(yè)服務合同是要式合同

　　41.關于物業(yè)服務合同特征的說法，錯誤的是(　　)。

　　A.物業(yè)服務合同是雙務合同

　　B.物業(yè)服務合同是有償合同

　　C.物業(yè)服務合同是諾成性合同

　　D.物業(yè)服務合同是單務合同

　　42.保險合同是射幸合同，這是相對于(　　)而言的。

　　A.要式合同

　　B.附和合同

　　C.雙務合同

　　D.交換合同

　　43.下列資料中，不屬于物業(yè)檔案的是(　　)。

　　A.設施設備運行維護資料

　　B.物業(yè)服務企業(yè)的員工檔案

　　C.竣工驗收資料

　　D.物業(yè)相關工程圖紙

　　44.火災保險費率的計算方法有表定法和(　　)兩種。

　　A.分層法

　　B.分類法

　　C.分部法

　　D.分項法

　　45.公眾責任險承保的是投保人的損害賠償責任，沒有實際標的，是一種(　　)保險。

　　A.有形財產

　　B.無形財產

　　C.固定資產

　　D.動產

　　46.從財務管理的角度來看，物業(yè)服務企業(yè)持續(xù)經營的前提條件是資金的(　　)。

　　A.運用

　　B.耗費

　　C.收回

　　D.籌集

　　47.經營性物業(yè)的物業(yè)管理報告內容不包括(　　)。

　　A.工作總結

　　B.估價報告

　　C.工作計劃

　　D.財務報告

　　48.按照寫字樓的使用方式劃分，為特定用戶量身設計建設的、僅供其獨占使用的寫字樓，屬于(　　)寫字樓。

　　A.綜合型

　　B.自用型

　　C.商住型

　　D.租售型

　　49.寫字樓物業(yè)管理中的財務管理工作不包括(　　)。

　　A.編制預算

　　B.處理納稅

　　C. 租戶的評估篩選

　　D.現金出納

　　50.普通租售型商務寫字樓標準層有效使用率等于(　　)面積除以標準層面積。

　　A. 使用

　　B. 專用部分

　　C. 共用部分

　　D.單層平均

　　51.關于“合同服務”和“超值服務”的說法，正確的是(　　)。

　　A. 合同服務是非強制性的

　　B.超值服務是強制性的

　　C.合同服務是原則性的

　　D.超值服務是必須的

　　52.購物中心的物業(yè)管理師需要了解的零售技術是(　　)。

　　A. 商品選擇、環(huán)境消殺、商品盤存、櫥窗陳設、商品內部陳設

　　B.商品選擇、選項范圍、商品盤存、環(huán)境消殺、商品內部陳設

　　C. 商品選擇、選項范圍、商品盤存、櫥窗陳設、商品內部陳設

　　D. 選項范圍、環(huán)境消殺、商品盤存、櫥窗陳設、商品內部陳設

　　53.下列關于物業(yè)服務企業(yè)確定物業(yè)租金的做法，正確的是(　　)。

　　A.根據物業(yè)的建設成本確定租金

　　B.當基礎租金高于市場租金時，應考慮增加經營費用，以提高服務質量

　　C.根據該類物業(yè)的市場供求情況確定租金

　　D. 根據市場競爭情況，取消代收代付費用

　　54.寫字樓的基礎租金是根據業(yè)主投資收益率目標和其可接受的(　　)水平確定的。

　　A.最低租金

　　B.市場平均租金

　　C.最高租金

　　D.市場租金

　　55.零售商業(yè)物業(yè)的基礎租金，常以(　　)為單位計算。

　　A.每月每平方米

　　B.月營業(yè)額

　　C.季度營業(yè)額

　　D.年總營業(yè)額

　　56.零售商承擔的百分比租金常常作為(　　)的附加部分。

　　A.物業(yè)服務費

　　B.基礎租金

　　C.代收代繳費用

　　D.儲備基金

　　57.某租戶的基礎租金為15萬元/月，其與業(yè)主的約定每月300萬元的營業(yè)額為自然平衡點，以營業(yè)額的5%作為百分比租金?，F租戶本月營業(yè)額為250萬元，其該月份應繳租金為(　　)萬元。

　　A. 10

　　B.12.5

　　C.15

　　D.17.5

　　58.組合投資管理工作正確的工作順序是(　　)。

　?、偻顿Y分析②投資組合的調整

　?、蹣嫿ㄍ顿Y組合④投資組合績效評估

　?、葜贫ㄍ顿Y方針和政策

　　A.⑤①②③④

　　B.①⑤②③④

　　C.①⑤③④②

　　D.⑤①③②④

　　59.關于設施管理的說法，錯誤的是(　　)。

　　A.設施管理概念的誕生，是物業(yè)經營管理發(fā)展的必然結果

　　B.設施管理的目標是維護費用最低

　　C.設施管理的概念已從“硬件”管理，擴充到“軟件”管理

　　D.設施管理的服務對象是人

　　60.房地產組合投資管理的要素不包括(　　)。

　　A.管理對象

　　B.管理理論

　　C.管理者

　　D.管理方法

　　二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61.在寫字樓的評級中，通常需要參考的因素有(　　)等。

　　A.區(qū)位和交通

　　B.建筑形式

　　C.建筑物的出租率

　　D.物業(yè)管理水平

　　E.為租戶提供的服務

　　62.關于物業(yè)經營管理企業(yè)的說法，正確的有(　　)。

　　A.物業(yè)經營管理企業(yè)以公司的形式存在

　　B.物業(yè)經營管理企業(yè)是服務性企業(yè)

　　C.物業(yè)經營管理企業(yè)不以盈利為目的

　　D.物業(yè)經營管理企業(yè)是依法進行登記注冊的經濟組織

　　E.物業(yè)經營管理企業(yè)可以不具有法人資格

　　63.物業(yè)經營管理的常規(guī)工作有(　　)等。

　　A.決策分析

　　B.構建信息基礎

　　C.日常維護和維修

　　D.設施設備管理

　　E.物業(yè)保險管理

　　64.零售商業(yè)輻射區(qū)域分析包括(　　)分析。

　　A.投資成本

　　B.顧客流量

　　C.消費者行為

　　D.消費者偏好

　　E.購買能力

　　65.房地產投資項目財務評價指標中的動態(tài)盈利能力指標有(　　)等。

　　A.供款償還期

　　B.內部收益率

　　C.凈現值

　　D.投資回報率

　　E.現金回報率

　　66.下列現象中，會導致設備無形磨損的有(　　)。

　　A.生銹

　　B.老化

　　C.腐蝕

　　D.制造工藝改進

　　E.技術進步

　　67.下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的有(　　)。

　　A.空置公寓

　　B.公益圖書館

　　C.停車場

　　D.影劇院

　　E.政府辦公樓

　　68.制定物業(yè)管理計劃的基本原則有(　　)。

　　A.注冊物業(yè)管理師主持

　　B.政府審批

　　C.發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧

　　D.老師論證

　　E.實際物業(yè)管理人員應該參與其中

　　69.下列指標中，屬于房地產市場供給指標的有(　　)。

　　A.城鎮(zhèn)化率

　　B.存量

　　C.空置量

　　D.房屋施工面積

　　E.人均住房支出

　　70.物業(yè)租賃經營預算編制應包括(　　)等。

　　A.詳細的預期收益估算

　　B.允許的空置率水平

　　C.經營費用

　　D.物業(yè)服務企業(yè)的薪酬制度

　　E.物業(yè)的建筑安裝費用

　　71.房屋租賃合同的基本條款包括(　　)等。

　　A.租賃用途

　　B.租賃期限

　　C.租金及支付方式

　　D.租金使用方式

　　E.房屋的修繕責任

　　72.在租約中，對出租物業(yè)必須予以明確描述的內容有(　　)。

　　A.物業(yè)坐落位置

　　B.物業(yè)面積

　　C.物業(yè)建筑高度

　　D.物業(yè)裝修狀況

　　E.物業(yè)設施狀況

　　73. 下列保險費中，可以列入物業(yè)共用部分、共用設施設備及公眾責任保險費用的有(　　)。

　　A.員工醫(yī)療險

　　B.大廈財產險

　　C.中央空調險

　　D.電梯責任險

　　E.失業(yè)險

　　74.關于人工費中福利費計算的說法，正確的有(　　)。

　　A.加班費按每人每月不超過5天計算

　　B.福利基金按工資總額的14%計算

　　C.員工獎金按工資總額的10%計算

　　D.教育經費按工資總額的1.5%計算

　　E.工會基金按工資總額的2%計算

　　75.編制成本預算應遵循的基本要求有(　　)。

　　A.成本預算必須同其他預算相協調

　　B.成本預算要以各項定額為基礎

　　C.成本預算要完全符合實際

　　D.成本預算應有相應的技術經濟措施保證

　　E.成本預算要全面權衡，提高資金使用效益

　　76.物業(yè)經營管理合同包括的內容有(　　)等。

　　A.物業(yè)的描述和合同期限

　　B.員工獎懲機制

　　C.管理者的權利和義務

　　D.經營管理目標

　　E.服務費用及支付方式

　　77.下列主體中，物業(yè)經營管理者應定期向其提交物業(yè)經營管理報告的有(　　)。

　　A.居委會主任

　　B.本企業(yè)總經理

　　C.業(yè)主

　　D.租戶

　　E.本企業(yè)員工

　　78.寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標是實現(　　)的最大化。

　　A.收益部分的出租率

　　B.物業(yè)資產保值率和升值率

　　C.物業(yè)所有人與使用人滿意率

　　D.物業(yè)企業(yè)管理人員收入

　　E.物業(yè)設施設備維護的投入

　　79.業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)選擇寫字樓租戶時，通?？紤]的主要因素有(　　)。

　　A.潛在租戶所經營業(yè)務的類型及其聲譽

　　B.財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力

　　C.潛在租戶的員工性別構成

　　D.所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內容

　　E.潛在租戶的股份構成

　　80.關于零售商業(yè)承租戶“共生關系”的說法，正確的有(　　)。

　　A.每個承租戶與其他承租戶是互相對立競爭的關系

　　B.每個承租戶經營的成功，依賴并取決于其他承租戶的成功

　　C.購物中心必須將各零售承租戶整合成一個整體，并進行掌控

　　D.購物中心要有計劃地、合理地對各承租戶進行定位配置

　　E.購物中心必須將各零售商進行區(qū)分銷售

　　參考答案

　　一、單項選擇題

　　二、多項選擇題

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