2012年物業(yè)管理師輔導資料:經濟學基礎知識與應用6

　　第六節(jié)　經濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用$lesson$

　　一、需求、供給與局部均衡價格理論在物業(yè)管理中的應用

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理是一種有償服務，它是由物業(yè)管理相關人員所付出的各類具體的腦力和體力勞動的凝結，能夠滿足業(yè)主對物業(yè)的使用、維護、保值等方面的特定需要，具有一般商品的基本特質，所以說，物業(yè)管理也是一種商品。

　　作為商品屬性的物業(yè)管理，它具有能滿足業(yè)主的某種需要的使用價值和自身的價值，可以在物業(yè)管理市場上按照競爭機制和價值規(guī)律進行交換，以實現其市場價值。物業(yè)管理市場價值的實現程度如何和一般商品一樣，也是由物業(yè)管理服務的內在價值所決定的。但是，由于物業(yè)管理服務是一種綜合性、服務性很強的特殊產品，其價值的衡量很難定量化。因此，在現實的市場交換中，物業(yè)管理市場價值的表現主要是由物業(yè)管理的供給和需求關系所決定的，它符合經濟學有關需求和供給的一般規(guī)律。

　　(一)物業(yè)管理需求

　　物業(yè)管理需求是指在某一特定的時間和空間內，在各種可能的物業(yè)管理服務價格下，對物業(yè)管理服務的需求數量。物業(yè)管理需求量的大小將直接決定著物業(yè)管理市場規(guī)模的大小。對物業(yè)管理的需求可以從以下幾個方面進行理解：

　　(1)物業(yè)管理是一種以服務為主要內容的特殊商品，對物業(yè)管理的需求也可分為單個業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求和整個物業(yè)管理市場中所有單個個體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場需求。但是，從現實來看，主要有某個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的統(tǒng)一需求和整個物業(yè)管理市場的多樣化需求這兩種形式。

　　(2)某一特定物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求主要表現在對物業(yè)管理服務的服務內容和服務水平等方面，并且這些要求都是以合同約定的形式在接受物業(yè)管理服務前就已確定了。

　　(3)對物業(yè)管理服務的需求也符合一般商品的需求法則，對物業(yè)管理服務內容需求的多少及對物業(yè)管理服務水平高低的要求，與物業(yè)管理服務的價格呈相反的方向變化。物業(yè)管理服務價格高，則對物業(yè)管理服務內容需求也會相對減少，對物業(yè)管理服務水平要求也會相應地降低。反之，則對物業(yè)管理服務需求的服務內容也會較多，服務水平要求也較高。

　　(4)從整個物業(yè)管理市場看，如果物業(yè)管理服務的價格很高，就可能會迫使一些業(yè)主放棄對專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實施自管。這樣就會使得整個物業(yè)管理需求量減少，物業(yè)管理市場整體規(guī)模也會縮小。

　　(5)對物業(yè)管理服務的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會相應發(fā)生變化。收入升高，生活水平越高，對物業(yè)管理服務需求可能就會越多，要求也會越高。

　　(二)物業(yè)管理供給

　　物業(yè)管理供給是指在某一特定的時間和空間內，在各種可能的物業(yè)管理服務價格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務的規(guī)模或數量。對物業(yè)管理的供給可以從以下幾個方面進行理解：

　　(1)物業(yè)管理服務是商品，它和一般商品一樣，滿足商品供給的一般規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)?；驍盗康拇笮∈呛臀飿I(yè)管理服務價格同方向變化的。價格越高，物業(yè)管理企業(yè)越愿意提供服務內容更多、檔次與水平更高的物業(yè)管理服務。反之，則服務內容越少，檔次與水平相對越低。

　　(2)單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務受多種因素影響。如價格、成本、自身實力等。企業(yè)實力越強，控制成本能力的優(yōu)勢越突出，則越能體現出更強的競爭力，也就越能夠提供規(guī)模越大、水平越高的物業(yè)管理服務。

　　(3)物業(yè)管理市場的總供給是由物業(yè)管理市場中所有單個物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理加總而成。物業(yè)管理市場的總供給規(guī)模和水平也決定著物業(yè)管理整個市場的規(guī)模和水平。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長期趨勢看，物業(yè)管理服務的總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務總需求的規(guī)模和水平。

　　(三)物業(yè)管理市場均衡價格

　　物業(yè)管理市場均衡是一種相對靜止的狀態(tài)。當物業(yè)管理市場上物業(yè)管理服務的總供給量恰好等于市場總需求量時，物業(yè)管理市場價格便會達到一種相對靜止的狀態(tài)，便實現了物業(yè)管理市場均衡。

　　而當物業(yè)管理市場需求量不等于供給量時，即為非均衡。由于價格機制的作用，一旦市場失去均衡，就會產生一種自動恢復均衡的力量。因此，物業(yè)管理均衡價格的形成，也是由非均衡逐漸走向均衡的過程。

　　當出現過度需求時，即物業(yè)管理需求大于物業(yè)管理供給時，此時物業(yè)管理市場處于非均衡狀態(tài)，存在著物業(yè)管理服務價格上漲的壓力。這種壓力主要是來自業(yè)主，因為有一部分業(yè)主愿意支付更高的價格，而這一更高的物業(yè)管理價格又將激勵物業(yè)管理企業(yè)提供更多的物業(yè)管理服務，從而逐漸克服過度需求的現象。

　　當物業(yè)管理供給量大于市場對物業(yè)管理服務需求時，又存在著降價的壓力，這種壓力主要是來自物業(yè)管理企業(yè)，因為會有一些物業(yè)管理企業(yè)愿意在更低價格水平上提供物業(yè)管理服務，這一更低的價格水平一方面會激勵業(yè)主對物業(yè)管理服務的更多需求，另一方面也會有一部分物業(yè)管理企業(yè)由于價格較低而放棄部分物業(yè)管理服務的供給。這樣就會逐漸克服供過于求的現象。

　　只有當物業(yè)管理市場的供給和物業(yè)管理市場的需求相等時，物業(yè)管理市場才實現均衡。此時的物業(yè)管理供給量或需求量就是均衡數量，而物業(yè)管理市場供給量與需求量相等時的物業(yè)管理服務價格就是物業(yè)管理市場的均衡價格。

　　二、彈性理論在物業(yè)管理中的應用

　　由于物業(yè)管理服務的特殊性，物業(yè)管理服務的需求彈性與供給彈性就顯得相對比較復雜。物業(yè)管理服務的需求彈性主要是指對物業(yè)管理需求的各個因素發(fā)生變化后，物業(yè)管理服務的需求量所發(fā)生相應變化的程度的比值。從理論上講，也可以對物業(yè)管理需求變化的任何變量進行細致科學考察，進而對物業(yè)管理的各種需求彈性進行精確度量。

　　但是，在實際工作中，影響物業(yè)管理服務需求的因素很多，有物業(yè)管理服務的價格、業(yè)主的收入等等，物業(yè)管理服務的價格需求彈性是指物業(yè)管理服務的需求量的變化程度對物業(yè)管理服務本身價格變動的反應程度的比值。由于各種原因，特別是對物業(yè)管理服務的認知度、接受度，以及業(yè)主對物業(yè)管理服務的感知與期望值之間存在著一定的差距，使得物業(yè)管理的需求量對物業(yè)管理服務本身價格變動的反應程度不是很大，即物業(yè)管理服務價格的升降對物業(yè)管理服務的需求量的影響并不大，并非物業(yè)管理服務的價格越低，物業(yè)管理服務的需求量就會發(fā)生更大比例的增幅。也就是說，物業(yè)管理服務的需求是缺乏價格彈性的，即物業(yè)管理服務需求的價格彈性是小于1的。

　　與物業(yè)管理服務需求的價格彈性相比，物業(yè)管理服務需求的收入彈性就顯得較為明顯。物業(yè)管理服務需求的收入彈性是指物業(yè)管理服務的需求量對于業(yè)主收入變動的反應程度。業(yè)主收入的變動對物業(yè)管理服務的接受度、需求量都有較大幅度的反應。

　　物業(yè)管理服務的供給彈性是指由于影響物業(yè)管理服務供給的因素發(fā)生變化后，物業(yè)管理服務的供給量作出反應的程度。這里只簡要地考察一下物業(yè)管理服務供給的價格彈性，它表示物業(yè)管理服務價格的變動所引起的物業(yè)管理供給量的變動程度。

　　三、生產理論、成本理論在物業(yè)管理中的應用

　　物業(yè)管理服務的提供，是物業(yè)管理服務人員具體的腦力和體力的支出，并使用相應的生產工具而組合產生的，因而它具有價值和使用價值。把這種“產品”作用于具體的消費者，就能夠使其價值得以實現，并產生物業(yè)管理服務的價格。

　　按照經濟學的相關理論，物業(yè)管理服務價格的確定應該是以物業(yè)管理服務本身的內在價值或成本為核心，圍繞其價值作上下波動，且波動的幅度是隨著物業(yè)管理服務供需狀況的變動程度而不斷變動的。從長期看，物業(yè)管理服務的價格是與其價值是一致的。因此，提供什么內容、什么標準的物業(yè)管理服務，一定要以物業(yè)管理服務產生的成本為參考。物業(yè)管理服務是一種市場行為，在不考慮其他因素的情況下，物業(yè)管理服務的價格或收益，應以不低于物業(yè)管理服務的成本為限，否則就會產生虧損。

　　物業(yè)管理服務具有一定的規(guī)模經濟性，即在一定的物業(yè)管理規(guī)模內，隨著物業(yè)管理服務規(guī)模的增大，每增加一單位的物業(yè)管理服務，其產生的單位成本是降低的。因此，要想在物業(yè)管理市場上具有較強的價格優(yōu)勢、具有較強的市場競爭力，就必須爭取市場份額、擴大物業(yè)管理服務規(guī)模。

　　但是，物業(yè)管理服務的規(guī)模經濟性是在一定的范圍內而言的，超過了企業(yè)所能承受的規(guī)模，由于管理成本，尤其是協調成本急劇上升，就會產生規(guī)模不經濟的現象。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)在提供服務時，一定要按照市場經濟的規(guī)律和要求，認真分析物業(yè)管理服務的成本，以及成本產生的規(guī)律性，并根據企業(yè)自身的發(fā)展目標和利潤目標，確定合理的物業(yè)管理服務價格。

　　四、物業(yè)管理市場失靈與政府調節(jié)

　　物業(yè)管理服務是一種商品，其價值的實現需要在物業(yè)管理市場中通過交換來完成。從理論上講，這樣的市場交換應該是以價值規(guī)律所要求的物業(yè)管理價格與其實際的價值相一致來進行，即物業(yè)管理服務的價格要與其內在的價值相符。

　　但是，在實際的市場運作過程中，由于物業(yè)管理服務的提供者和消費者對物業(yè)管理服務商品的相關信息的掌握程度不同，即物業(yè)管理服務供需雙方信息不對稱，物業(yè)管理企業(yè)掌握的有關物業(yè)管理服務的信息(如成本等)要比業(yè)主多一些，這樣就很容易導致物業(yè)管理市場出現無效率狀態(tài)。最直接的表現就是物業(yè)管理服務的質價不符，至少在這方面很難取信于消費者，這是物業(yè)管理市場發(fā)展中不和諧現象的根源之一。

　　由于物業(yè)管理市場中非對稱信息的存在，還會導致物業(yè)管理市場失靈。針對物業(yè)管理的特殊性，在解決由于非對稱信息所導致的市場失靈問題，通?？梢栽O置健全的激勵制度和監(jiān)督體系。同時，政府也要加強對物業(yè)管理市場行為的指導與監(jiān)管力度，如建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)等。

　　此外，在物業(yè)管理過程中，也存在著外部性現象。同樣，物業(yè)管理的外部性也有正外部性和負外部性之分。良好的物業(yè)管理所帶來的優(yōu)美環(huán)境不僅惠及物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，還給周圍的居民乃至整個區(qū)域帶來良好的環(huán)境效益和社會效益，這就是物業(yè)管理的正外部性。由于物業(yè)管理是市場行為，對于物業(yè)管理正外部性問題，政府可以通過某種措施給予適當的激勵，以彌補目前我國物業(yè)管理企業(yè)經營效益的部分缺口。

　　由于物業(yè)管理不當所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，它不僅對物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主和使用人帶來不利，也會給相鄰區(qū)域，甚至整個社會帶來不好的影響，這就是物業(yè)管理的負外部性所產生的。對于物業(yè)管理所帶來的負外部性問題，可以根據具體情況和性質，通過經濟手段、行政手段等加以克服或弱化。

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