物業(yè)管理師基本制度與政策知識點：前期物業(yè)服務合同內容

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　　前期物業(yè)服務合同的主要內容

　　為規(guī)范和指導建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)服務合同，建設部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》，根據(jù)該示范文本，前期物業(yè)服務合同應包括以下內容：

　　1.合同當事人與物業(yè)的基本情況

　　(1)合同當事人情況

　　(2)物業(yè)的基本情況

　　2.物業(yè)服務內容與質量

　　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的項目，一般包括以下方面：(1)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理;(2)物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;(3)物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;(4)公共綠化的養(yǎng)護和管理;(5)車輛停放管理;(6)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理;(7)裝飾裝修管理服務;(8)物業(yè)檔案資料管理。

　　其他當事人可針對所提供的服務項目，具體承諾各項服務達到的服務水平和質量標準，作為合同的附件。例如，對于物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，可以承諾在正常損耗情況下，幾年內不出現(xiàn)大修或中修事故;對于物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理，可以承諾建立共用設施設備維修、養(yǎng)護檔案，準確記錄維修、養(yǎng)護情況;對于維修共用設施設備，保證業(yè)主用水、用電主要時段不受影響;對于公共綠化可以承諾配備專業(yè)人員養(yǎng)護和管理等等。

　　對于向特定業(yè)主提供單獨議價的其他服務，如承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務等，也可以在前期物業(yè)服務合同列明，但不屬于公共服務項目。

　　3.物業(yè)服務收費方式

　　包干制和酬金制兩種收費方式，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商后，可以選擇其中的一種收費方式。

　　4.物業(yè)經營管理活動的內容

　　物業(yè)經營管理活動，是指利用物業(yè)共用部位與共用設施設備所進行的經營活動。例如利用物業(yè)大廈、場地進行廣告經營，對物業(yè)共用部位、場地進行出租經營等。一般情況下，物業(yè)經營活動由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經營，便于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調，還可以降低服務成本，擴大利潤空間。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以就物業(yè)經營活動的各個項目，作出具體約定，其中主要包括：(1)物業(yè)經營活動的項目名稱;(2)物業(yè)經營部位的權屬界定;(3)物業(yè)經營項目的收費標準;(4)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關于經營項目收費或利潤的分成比例。

　　對于停車管理服務，物業(yè)管理企業(yè)應與停車場車位使用人另行簽訂書面的停車管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

　　除停車管理服務項目外，物業(yè)管理區(qū)域內的會所經營、其他附屬房屋經營，以及廣告經營，均應當參照上述停車管理服務經營項目的約定原則，明確權利義務。如果物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、共用設備設施，統(tǒng)一委托物業(yè)管理企業(yè)經營管理，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)也可以在前期物業(yè)服務合同中，統(tǒng)一約定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對經營收入的分配比例或數(shù)額。

　　5.物業(yè)的承接查驗

　　合同中可包含以下幾個方面的內容：

　　(1)說明查驗的共用部位共用設施設備的內容;(2)雙方確認共用部位共用設施設備存在的問題;(3)建設單位應承擔的責任和解決辦法;(4)建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料;(5)建設單位的保修責任等。

　　6.物業(yè)的使用與維護

　　合同可包含以下幾個方面的約定：(1)建設單位和業(yè)主、使用人配合實施物業(yè)管理服務規(guī)章制度的義務;(2)物業(yè)管理企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時公約的具體措施;(3)物業(yè)管理企業(yè)對重大事項的告知義務和接受監(jiān)督義務;(4)業(yè)主裝飾裝修房屋的約定;(5)物業(yè)管理用房的具體約定。

　　7.專項維修資金

　　主要包括專項維修資金的儲存、管理、使用和續(xù)籌等約定。

　　8.違約責任

　　主要包括甲乙雙方、業(yè)主和物業(yè)使用人的違約責任，以及共同約定的免責條款。

　　9.其他事項

　　主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止和續(xù)約條款

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