物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：招標投標階段合同管理(2)

　　二、物業(yè)管理招標$lesson$

　　(一)物業(yè)管理招標方式

　　物業(yè)管理招標有公開招標、邀請招標、議標三種方式。

　　1.公開招標

　　公開招標又稱為無限競爭性公開招標，由招標方通過報刊、電視、廣播等各種媒體向社會公開發(fā)布招標公告，凡符合投標基本條件又有興趣的物業(yè)管理企業(yè)均可申請投標。公開招標的優(yōu)點是招標方有較大的選擇范圍，可在眾多的投標單位之間選擇最優(yōu)者;其特點是由于競標單位較多，工作量大，時間長，增加了招標成本。公開招標一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。

　　2.邀請招標

　　邀請招標又稱為有限競爭性選擇招標，由招標單位向預(yù)先選擇的有承擔能力的若干物業(yè)管理企業(yè)(一般3～5家)發(fā)出招標邀請，參與競標。其優(yōu)點是可保證投標公司有相關(guān)的資質(zhì)條件和足夠的經(jīng)驗，信譽可靠;缺點是有一定局限性，可能漏掉一些有較強競爭力的物業(yè)管理企業(yè)參與競標。邀請招標是目前廣泛采用的招標方式。

　　(二)物業(yè)管理招標一般程序

　　1.成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組

　　在政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)下，由委托方成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負責招投標工作。小組成員可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理老師組成。

　　2.編制招標文件

　　招標領(lǐng)導(dǎo)小組成立后的首要任務(wù)是編制一套招標文件。招標文件是招標方意向，要求全面、詳盡的闡述，是投標方編制投標書的依據(jù)，也是日后與中標單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)，是物業(yè)管理招投標工作能否成功完成的關(guān)鍵。招標文件通常包括《招標公告》、《招標書》、《投標須知》、《投標書編制要求》等，重點是《招標書》的編制和標底的確定。

　　3.向社會發(fā)布招標公告

　　通過新聞媒體向社會公開發(fā)布招標公告。公告內(nèi)容主要是擬招標的物業(yè)名稱，投標單位條件、報名投標截止日期、報送投標書截止日期以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項。

　　4.投標單位的資質(zhì)審查

　　在報名截止日期后，對報名投標單位進行資質(zhì)審查，從中選擇確定符合資質(zhì)條件的若干家單位參加投標，并書面通知各投標單位。

　　5.發(fā)放招標文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等

　　招標單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)，向通過資質(zhì)審查的投標單位發(fā)放招標文件，并盡可能提供有關(guān)的設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等，以利于投標單位標書的制定。

　　6.組織投標單位踏勘現(xiàn)場并答疑

　　組織各投標單位到現(xiàn)場實地踏勘，并對其提出的問題由招標領(lǐng)導(dǎo)小組成員給予解答或澄清。

　　7.成立評標委員會，制定評標標準、定標辦法

　　聘請有關(guān)人員組成評標委員會，并制定評標的評分標準、定標原則與辦法。評標委員會一般由業(yè)主代表、有關(guān)部門人員、物業(yè)管理老師及未參與競標的相同物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)負責人組成。

　　8.收取投標書

　　在規(guī)定的時間、地點由招標領(lǐng)導(dǎo)小組接受和收存各投標單位的投標書。一般，公開招標應(yīng)請公證員現(xiàn)場公證，并保存投標書至正式開標時止。

　　9.開標與標書評閱

　　在規(guī)定的時間、地點開標。參加人員為業(yè)主代表、公證員及參與投標的各單位代表。開標由招標領(lǐng)導(dǎo)小組組長主持，公證員公證，當眾啟封投標書，并唱讀其報價、管理計劃及各項服務(wù)達到的標準，開標后應(yīng)將標書分發(fā)給評標委員會委員，由各委員獨立詳細閱讀、審查投標書，就投標書給出評分。

　　10.組織答辯會，評標定標

　　在評標委員會委員閱讀、審查投標書的基礎(chǔ)上，召開答辯會。按抽簽順序，由各投標單位負責人逐一答辯。就評標委員提出的問題予以詳細解答。評標委員就其回答分別評分，然后匯總，并與投標書評分綜合得出各投標單位的總得分。按定標原則與辦法確定中標單位。

　　11.發(fā)出中標通知書

　　確定中標單位后，由招標單位向其發(fā)出中標通知書。

　　12.與中標單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　招標單位與中標單位在招標書和投標書的基礎(chǔ)上經(jīng)詳細洽商，最后簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　(三)招標書的編制與標底確定

　　1.編制招標書

　　招標書主要內(nèi)容有：

　　(1)擬招標的物業(yè)基本情況。包括物業(yè)開發(fā)、設(shè)計、施工各企業(yè)名稱;竣工日期;占地面積和總建筑面積;房屋類型、數(shù)量與功能分區(qū)情況;公用設(shè)施與配套情況;工程質(zhì)量情況;業(yè)主組成情況等。同時，附上必要的圖紙，如物業(yè)總平面圖，有關(guān)設(shè)計圖紙等。

　　(2)物業(yè)管理的內(nèi)容與要求。包括委托模式，全權(quán)委托還是部分委托;管理范圍，委托的物業(yè)管理項目及內(nèi)容;管理質(zhì)量要求等。

　　(3)對招標的有關(guān)說明。如委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理企業(yè)提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房的面積)、物業(yè)管理服務(wù)收費及維修基金標準、投標開標時間以及其他需要說明的問題。

　　(4)物業(yè)管理考核標準與獎罰措施。

　　此外，對投標單位的資質(zhì)要求及投標申請書的具體內(nèi)容與編制要求、投標保證金的金額與支付方式等，還應(yīng)作出較詳細的說明，以便于投標單位編制標書。一般這種說明作為招標書的附件。

　　2.標底的作用及其確定

　　所謂標底，就是招標項目的預(yù)期價格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費用的最高限額的統(tǒng)一。標底不向投標人公開，其作用一是業(yè)主預(yù)先明確將要達到的管理服務(wù)目標，即確定管理檔次和選擇什么層次管理水平的物業(yè)管理企業(yè)。二是以此作為衡量投標單位報價的基本依據(jù)和準繩，標底是評標的主要依據(jù)之一。

　　一般來說，標底的確定應(yīng)考慮以下幾個方面：

　　(1)要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)。物業(yè)檔次不同，其管理服務(wù)的水平與要求也不同，相應(yīng)地，物業(yè)管理服務(wù)也將不同。如同是住宅，別墅、公寓、普通住宅等檔次就不同，它們的委托管理標底也應(yīng)不同。所以說，確定標底時，不能把別墅的招標標底制定得同普通住宅的招標標底相同或接近。

　　(2)要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟承受能力和消費意向。標底直接影響著物業(yè)管理服務(wù)的項目、水平和管理質(zhì)量、也直接影響著業(yè)主和使用人的工作和生活，因此，確定標底時，一定要注意反映業(yè)主和使用人的消費水平與消費意向。

　　(3)要以招標文件中的管理目標為依據(jù)。管理目標的貨幣表現(xiàn)形式就是招標標底，因此，管理目標既是投標企業(yè)編制投標文件的主要依據(jù)，也應(yīng)是招標單位制定標底的重要依據(jù)。投標企業(yè)若想中標，它的投標報價必須盡量接近標底，而要做到這點，投標企業(yè)對管理目標就必須有透徹的理解。而招標單位要想選聘到滿意的物業(yè)管理企業(yè)，其制定的標底也應(yīng)貼近管理目標，否則，它就不可能選聘到投標報價接近標底的管理者。

　　(4)此外，確定標底還要嚴格遵循國家及地方政府頒布的有關(guān)規(guī)定，同時，也要注意與物業(yè)管理市場的行情相協(xié)調(diào)。只有這樣，招標單位才能制定出合理、科學的標底來。

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