物業(yè)管理師考試制度與政策之物業(yè)管理條例(1)

　　2003年6月8日，國務院頒布了《物業(yè)管理條例》?！稐l例》的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。 $lesson$

　　一、《條例》的立法過程

　　1999年4月，建設部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：

　　(一)收集有關資料，了解國內外物業(yè)管理的立法情況

　　《條例》起草的前期階段，起草小組通過各種渠道開展資料收集和分析工作。先就各地出臺的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件進行收集并逐一分析，對各地物業(yè)管理立法的主要內容、存在的問題有了基本了解;通過總結各地物業(yè)管理立法中的經驗和不足，初步了解了《條例》起草中的重點和難點問題。與此同時，通過各種渠道，收集國外物業(yè)管理立法資料。鑒于我國法律體系傾向于大陸法系，起草小組通過考察、交流等形式，重點了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況，考察了日本、韓國、澳大利亞、新西蘭的物業(yè)管理制度以及法國、德國的建筑區(qū)分所有權制度。

　　我國內地的物業(yè)管理在深圳起步，由于地緣關系，中國香港的物業(yè)管理立法對內地物業(yè)管理立法影響較大。為借鑒中國香港成熟的立法經驗，起草小組多次與中國香港業(yè)界進行交流，認真解讀了中國香港的《建筑物管理條例》及相關法規(guī)，對中國香港和內地的法律體系、法制環(huán)境、居民物業(yè)管理理念、立法背景等作了比較研究。

　　(二)開展立法調研，掌握第一手材料

　　為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，起草小組多次組織了立法調研活動。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長春、武漢等地，就業(yè)主委員會的性質和監(jiān)督管理、物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的法律責任界限、建設單位的義務、物業(yè)管理項目招投標、物業(yè)使用中的禁止行為、利用物業(yè)進行經營的收益分配、業(yè)主委員會與居委會、物業(yè)管理與社區(qū)建設、物業(yè)管理企業(yè)與公共事業(yè)單位之間的關系等問題作了調研。并在大連召開了由東、中、西部有關城市代表參加的關于業(yè)主大會、前期物業(yè)管理及專項維修資金等問題的專題討論會，廣泛聽取了各方面的意見。這些調研活動，有助于在起草《條例》時從實際出發(fā)，有的放矢，從而增加《條例》規(guī)定的可操作性。

　　(三)進行老師論證，研討立法中的難點問題

　　物業(yè)管理在我國發(fā)展僅有20多年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時，我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài)，對物業(yè)管理法律關系、各方主體的權利義務、物業(yè)管理的基本制度等沒有形成統(tǒng)一認識，這給《條例》的起草帶來了一定難度。有鑒于此，起草小組通過召開老師論證會、書面征求老師意見等方式，邀請法學家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過程中的難點問題進行專題研討。目前《條例》中的業(yè)主大會、業(yè)主公約制度等，是在充分吸收老師意見的基礎上建立的。

　　(四)廣泛征求意見，以求彰顯民意

　　按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國務院有關部門、有關單位及老師意見。各地根據(jù)本地物業(yè)管理實踐情況提出了很多建議和意見，國務院有關部門、老師、相關單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見。起草小組在對所提出意見作詳細分析后，進行了認真修改。2001年3月經建設部常務會議討論通過，形成《條例》(送審稿)，提請國務院審議。

　　國務院領導和國務院法制辦對物業(yè)管理立法工作一直非常關注，國務院領導多次批示要加強物業(yè)管理立法工作，國務院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。

　　在收到建設部上報的《條例》(送審稿)后，國務院法制辦隨即將《條例》(送審稿)送地方、國務院有關部門、有關單位征求意見。此后，國務院法制辦農業(yè)資源環(huán)保法制司多次組織專題研討，從各方面意見中梳理出需要進一步研究的問題。例如，物業(yè)管理的性質、物業(yè)管理企業(yè)提供的管理與行政部門管理的關系、《條例》調整的社會關系、物業(yè)管理實踐中存在的主要問題及其原因、哪些是應由當事人自行處理的民事關系、哪些是需要政府出面進行行政管理、如何推進房地產開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經營等。

　　針對這些問題，國務院法制辦會同建設部于2002年3月在北京召開《條例》(送審稿)老師論證會。與會老師從不同角度闡明了各自的觀點。通過老師論證，在一些問題上統(tǒng)一了認識，為《條例》(送審稿)的修改完善打下了基礎。

　　2002年6月5日至11日，就《條例》(送審稿)的有關問題，國務院法制辦農業(yè)資源環(huán)保法制司與建設部政策法規(guī)司、住宅與房地產業(yè)司的有關同志，赴上海、深圳進行了專題調研。調研期間，分別召開了由兩地物業(yè)管理主管部門及有關部門、業(yè)主代表、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及街道辦事處、居委會、派出所有關同志參加的座談會，實地考察了多種類型的物業(yè)管理項目。通過調研，基本摸清了物業(yè)管理實踐中存在的主要問題，確立了《條例》(送審稿)修改的基本思路和原則。

　　在老師論證會和專題調研的基礎上，結合各方面意見，國務院法制辦會同建設部對《條例》(送審稿)作了相應修改，并再次送國務院有關部門和地方征求意見。針對反饋的意見，國務院法制辦會同建設部多次討論、修改，并與提出意見的單位進行充分溝通，最終形成《條例》(草案)。

　　物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切身利益，如何更廣泛地了解反映社會各方面的意見，一直是國務院領導所關心的問題。2002年10月16日，經國務院同意，國務院法制辦將《條例》(草案)登報公開向社會征求意見。這一彰顯民意，推動民主立法，切實提高立法工作質量的舉措，在社會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間，國務院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看，社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺，同時也提出了很多具體的修改意見。從返饋意見的內容上看，主要涉及《條例》的名稱和調整范圍、業(yè)主與業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理企業(yè)和人員的管理、物業(yè)服務費用、法律責任等方面。

　　在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上，國務院法制辦會同建設部對《條例》(草案)逐條進行了認真修改，有近半數(shù)的意見被吸收，如科學界定物業(yè)管理的內涵、進一步細化業(yè)主的權利;明確物業(yè)管理企業(yè)的義務和責任、法律責任中體現(xiàn)優(yōu)先保護業(yè)主共同利益等。未采納的，主要是那些不應由本《條例》調整的，或者立法時機不成熟、理論上尚存在較大爭議，需要進一步研究的意見?！稐l例》沒有吸納的另外一部分意見，主要是從本地方情況出發(fā)提出來的，鑒于我國地域遼闊，地區(qū)差異比較大，這些意見由各地制定地方法規(guī)或者規(guī)章時考慮比較合適。

　　2003年5月28日，國務院常務會第九次會議審議并原則通過了《條例》(草案)?？梢哉f，《條例》反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

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