2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復習方法37

　　★★建筑物區(qū)分所有權(quán)$lesson$

　　1.建筑物區(qū)分所有權(quán) 由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：(1)內(nèi)容構(gòu)成的復合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權(quán)。(2)權(quán)利處分的一體性;建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項權(quán)利必須一起處分，不得單獨處分。(3)標的物是特定的空間，而非實體。(4)是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合。

　　2.業(yè)主的專有權(quán) 專有權(quán)是指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權(quán)，這種專有權(quán)在性質(zhì)上是屬于空間權(quán)，業(yè)主對專有部分的利用，不得妨礙建筑物正常使用或者違反業(yè)主共同利益。專有部分的修繕、管理和維護，由業(yè)主為之并負擔其費用。

　　3.業(yè)主的共有權(quán) 共有權(quán)是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。

　　★用益物權(quán) 用益物權(quán)即對他人之物在一定范圍內(nèi)為使用、收益的物權(quán)。它是定限物權(quán)、他物權(quán);其標的是不動產(chǎn);是獨立物權(quán)。

　　★★擔保物權(quán)

　　是以確保債務的清償為目的，在債務人或第三人的物定物或權(quán)利上設(shè)定的一種定限物權(quán)。擔保物權(quán)是為了擔保主債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)而設(shè)定，如果債務人到期不能償還債務，債權(quán)人有權(quán)就該擔保物或權(quán)利優(yōu)先受償。

　　擔保物權(quán)的特征：從屬性、不可分性、物上代位性

　　我國擔保法的三種擔保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)

　　(一)抵押權(quán) 對于債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作擔保的財產(chǎn)，當債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。

　　1.抵押物 我國擔保法規(guī)定了可以抵押的財產(chǎn)和不得抵押的財產(chǎn)(見教材)

　　2.抵押合同(見教材)

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押權(quán)所擔保的范圍：抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓己辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物己經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應當向抵押人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的抵押物，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響。

　　(3)抵押權(quán)的保全：抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿！５盅喝藢Φ盅何飪r值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔保。

　　4.抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　(1)抵押實現(xiàn)的順序 同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)。登記的抵押權(quán)中，登記在先的優(yōu)先于登記在后的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。順序在后的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權(quán)的部分受償;順序在先的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實現(xiàn)后的剩余價款應予提存，留待清償順序在后的抵押擔保債權(quán)。在沒有登記的抵押權(quán)中，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償。

　　(2)實現(xiàn)的方式 債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償，抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　(3)第三人的追償權(quán) 為債務人提供抵押擔保的第三人，在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務人追償。

　　(二)質(zhì)權(quán)

　　(三) 留置權(quán)

　　債權(quán)人按照合同約定占有債務人的動產(chǎn)，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權(quán)人有權(quán)留置該財產(chǎn)，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留置擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金，留置物保管費用和實現(xiàn)留置權(quán)的費用。

　　1.留置權(quán)產(chǎn)生的條件

　　留置權(quán)須具備的積極條件：

　　(1)債權(quán)人合法占有債務人的動產(chǎn)。留置權(quán)只能在動產(chǎn)上產(chǎn)生。

　　(2)債權(quán)的發(fā)生與該動產(chǎn)的占有有牽連關(guān)系。

　　(3)須債權(quán)己屆清償期。

　　留置權(quán)產(chǎn)生的消極要件，即如果符合下列清形之一則不能產(chǎn)生留置權(quán)：

　　(1)留置債務人的動產(chǎn)不得違背公序良俗。

　　(2)不得違背當事人的約定。當事人可以在合同中約定不得留置的物。

　　2.留置權(quán)的實現(xiàn)： 債權(quán)人與債務人應當在合同中約定，債權(quán)人留置財產(chǎn)后，債務人應當在不少于兩個月的期限內(nèi)履行債務。債權(quán)人與債務人在合同中未約定的，債權(quán)人留置債務人財產(chǎn)后，應當確定兩個月以上的期限，通知債務人在該期限內(nèi)履行債務。債務人逾期仍不履行的，債權(quán)人可以與債務人協(xié)議以留置物折價，也可以依法拍賣、變賣留置物。留置物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。