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物業(yè)管理師考試輔導(dǎo):房地產(chǎn)組合投資管理(3)

更新時(shí)間:2011-10-10 15:41:49 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

  三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用$lesson$

  組合投資理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用步驟是:

  (1)投資者確定投資目標(biāo)和準(zhǔn)則,投資的計(jì)劃和措施。這些計(jì)劃和措施將用于選擇投資的城市、子市場(chǎng)和房地產(chǎn)類型。它們應(yīng)能保證選擇的結(jié)果有效地利用市場(chǎng)所處階段的預(yù)測(cè)結(jié)果。

  (2)檢驗(yàn)可供選擇的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合基本的市場(chǎng)周期規(guī)律和其他隱含準(zhǔn)則。

  (3)用基本的財(cái)務(wù)可行性分析模型來(lái)分析每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。該財(cái)務(wù)可行性分析模型考慮了市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)信息,如在出租率和租金相對(duì)較低但迅速增長(zhǎng)的復(fù)蘇階段,應(yīng)使用一個(gè)較低的資本化率。

  (4)要進(jìn)行合約的初步談判,商定所選資產(chǎn)的購(gòu)置條件。

  (5)詳細(xì)可行性研究,要在經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)周期的背景中預(yù)測(cè)出租率、租金率、經(jīng)營(yíng)成本和資本成本。

  (6)選擇合理的融資與稅收結(jié)構(gòu),以便做出更好的資金安排。

  (7)將預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)用于分析投資的折現(xiàn)后現(xiàn)金流,進(jìn)而評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率、風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)投資組合的影響。

  (8)進(jìn)行談判,安排物業(yè)的交接事宜。

  (9)根據(jù)在房地產(chǎn)景氣循環(huán)基礎(chǔ)上得到的折現(xiàn)現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)結(jié)果,制定投資戰(zhàn)略,并據(jù)此對(duì)購(gòu)置的房地產(chǎn)進(jìn)行管理,如在預(yù)期市場(chǎng)將處于復(fù)蘇階段的時(shí)候,逐步上調(diào)租金或更新短期合約。

  (10)在合適的市場(chǎng)時(shí)點(diǎn)做出處置物業(yè)的決策,同時(shí)安排下一步的投資事宜。這時(shí),投資者就完成了一個(gè)完整的投資生命周期并改變了其投資組合。

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