2013年注冊稅務(wù)師考試《稅法一》第四章知識點(diǎn)：銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅
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第十一節(jié) 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的規(guī)定(掌握)
一、稅目與稅率--5%
銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。
特別關(guān)注：
1.以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。
2.對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)規(guī)定：
(1)處置債權(quán)重置資產(chǎn)，不征收營業(yè)稅;(2)處置股權(quán)重置資產(chǎn)所取得的收入，不征營業(yè)稅;(3)處置其所擁有的實(shí)物重置資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)的，征收營業(yè)稅。
3.單位或個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，視為銷售不動產(chǎn)。
4.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。
5.變化：個人銷售已購住房--5年內(nèi)不區(qū)分性質(zhì)，均按轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅。
二、納稅人
三、計稅依據(jù)
1.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
2.單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
注意：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取一些資金或費(fèi)用，對此類費(fèi)用，不論其財務(wù)上如何核算，都應(yīng)該作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。
第二，單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的營業(yè)額問題
組成計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)
第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅。
【例題?計算題】丙企業(yè)長期拖欠某建筑公司工程價款6000萬元，經(jīng)雙方協(xié)商進(jìn)行債務(wù)重組，丙企業(yè)將其一棟商品房抵頂工程價款。商品房原價 5000萬元，已提折舊1000萬元，評估價4000萬元，丙企業(yè)另支付銀行存款2000萬元。建筑公司對該商品房重新裝修后銷售，取得銷售收入6400 萬元，發(fā)生裝修費(fèi)支出600萬元。問建筑公司應(yīng)納營業(yè)稅。
『正確答案』應(yīng)納營業(yè)稅=(6400-4000)×5%=120(萬元)
【例題?計算題】某公司2010年10月發(fā)生業(yè)務(wù)：2008年11月以本公司原值為400萬元的房產(chǎn)作抵押，向某商業(yè)銀行貸款240萬元，貸款 期限2年，年利率5%，該房產(chǎn)購入價為360萬元，購入后發(fā)生裝修等其他費(fèi)用共計40萬元。合同規(guī)定，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用，公司不再支付利息。貸款 本月底到期，公司無力償還貸款，經(jīng)雙方協(xié)商，銀行將所抵押的房產(chǎn)收歸己有，核定房產(chǎn)價值為450萬元，銀行向該公司支付了補(bǔ)價210萬元。
『正確答案』將房產(chǎn)抵押給銀行抵頂利息，應(yīng)按租賃業(yè)征收營業(yè)稅。該業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅：(450-360)×5%+240×5%÷12×5%=4.55(萬元)
四、申報與繳納
銷售不動產(chǎn)采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
五、稅收優(yōu)惠
1.個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
2.個人(含個體工商戶及其他個人)無償贈予不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于以下情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：(1)離婚財產(chǎn)分割;(2)無償贈予配 偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(3)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人;(4)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死 亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
3.新增：納稅人在資產(chǎn)重組中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其中涉及的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。
【例題?多選題】根據(jù)營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，下列表述正確的有( )。
A.我國公民銷售其在境外的房產(chǎn)，以銷售收入為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
B.外籍個人銷售其在我國境內(nèi)已購置6年的房產(chǎn)，以銷售收入為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
C.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，分別按照"建筑業(yè)"和"銷售不動產(chǎn)"計算繳納營業(yè)稅
D.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，按照銷售收入減去建造成本后的余額計算繳納營業(yè)稅
E.單位銷售購進(jìn)的房產(chǎn)，以銷售收入減去購入原價的差額為計稅依據(jù)計算繳納營業(yè)稅
『正確答案』CE
『答案解析』轉(zhuǎn)讓境外房產(chǎn)不屬于我國的營業(yè)稅征收范圍;單位和個人銷售外購或抵債所得的不動產(chǎn)，應(yīng)該以取得的全部收入減去不動產(chǎn)購置原價或抵債時該不動產(chǎn)作價后的余額計征營業(yè)稅。
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