2013年注冊稅務(wù)師考試輔導(dǎo)：土地增值稅納稅申報代理實務(wù)

　　第一節(jié)　土地增值稅納稅申報代理實務(wù)

　　一、土地增值稅計算方法

　　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和適用的超率累進(jìn)稅率計算征收。計算公式是：

　　應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　[例9-1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，取得銷售收入1000萬元(假設(shè)城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%)。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅而支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本(其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費90萬元，開發(fā)間接費用40萬元)，由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司同時建造別墅等住宅，對該普通標(biāo)準(zhǔn)住宅所用的銀行貸款利息支出無法分?jǐn)偅摰匾?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為10%。則其應(yīng)納稅額計算如下：

　　(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1000萬元。

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權(quán)所支付的地價款100萬元;

　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為300萬元;

　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用為(100+300)×10%=40(萬元);

　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：

　　營業(yè)稅：1000×5%=50(萬元)

　　城建稅：50×7%=3.5(萬元)

　　教育費附加：50×3%=1.5(萬元)

　?、輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額為：

　　(100+300)×20%=80(萬元)

　?、揶D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：

　　100+300+40+50+3.5+1.5+80=575(萬元)

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：

　　1000-575=425(萬元)

　　(4)增值額與扣除項目金額的比率為：

　　425÷575=73.91%

　　應(yīng)納土地增值稅稅額=425×40%-575×5%=141.25(萬元)

　　[例9-2]某事業(yè)單位(非房地產(chǎn)開發(fā)單位)建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入2000萬元(營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，印花稅稅率為5，教育費附加征收率為3%)。該單位為建造此樓支付的地價款為300萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本為400萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為200萬元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┕ど蹄y行證明)，但其中有30萬元的加罰利息。按規(guī)定其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%，則其應(yīng)納稅額計算如下：

　　(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為2000萬元。

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額為300萬元;

　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為400萬元;

　　③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：

　　(300+400)×5%+(200-30)=205(萬元)

　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：

　　2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(萬元)

　　⑤扣除項目金額為：

　　300+400+205+111=1016(萬元)

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：

　　2000-1016=984(萬元)

　　(4)增值額與扣除項目金額的比率為：

　　984÷1016≈96.9%

　　(5)應(yīng)納土地增值稅額為：

　　984×40%-1016×5%=342.8(萬元)

　　二、代理土地增值稅納稅申報操作規(guī)范與申報表填制方法

　　(一)土地增值稅納稅申報操作規(guī)范

　　1.核查房地產(chǎn)投資立項合同、批準(zhǔn)證書和房地轉(zhuǎn)讓合同，確認(rèn)投資立項與轉(zhuǎn)讓的時間及房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)。

　　2.核查應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、經(jīng)營收入、其他業(yè)務(wù)收入、固定資產(chǎn)清理賬戶及主要的原始憑證，確認(rèn)本期應(yīng)申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。

　　土地增值稅一般按預(yù)收款收入的一定比例預(yù)繳稅款，待竣工結(jié)算后清算，多退少補。因此，代理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)繳申報，可主要依確認(rèn)征免和核查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的程序進(jìn)行操作。

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報表的方法

　　1、土地增值稅納稅申報表(一)

　　2、土地增值稅納稅申報表(二)

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