2012年輔導(dǎo)：應(yīng)納稅額的計(jì)算(六)

　　三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法(了解)$lesson$

　　例如：某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2008年以1500萬元購得非耕地10,000平方米的土地使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房。其中寫字樓占地2,000平方米、商品房占地8,000平方米。商品房2009年建成，全部出售。

　　商品房負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)價(jià)款=1500萬元×(8000÷10,000)=1200萬元

　　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計(jì)算公式為：

　　扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積)

　　先找開發(fā)項(xiàng)目，再找開發(fā)項(xiàng)目中的出售的項(xiàng)目

　　2008年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師

　　位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

　　(1)按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬元，繳納相關(guān)費(fèi)160萬元;

　　(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費(fèi)用500萬元;

　　(3)寫字樓開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);

　　(4)寫字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬元。

　　(其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。)

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　(1)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額;

　　(3)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額;

　　(4)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金;

　　(5)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅;

　　(6)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加;

　　(7)企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

　　答案：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額=(4000+160)×50%=2080(萬元)

　　(2)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000×50%=1500(萬元)

　　(3)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額=(2080+1500)×10%=358(萬元)

　　(4)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(萬元)

　　(5)扣除項(xiàng)目合計(jì)=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬元)

　　增值稅率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.20%

　　應(yīng)繳納的土地增值稅=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(萬元)

　　(6)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=358.33(萬元)

　　(7)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=15×12%=1.8(萬元)

　　【例題】某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，2008年有關(guān)經(jīng)營情況如下：

　　(1)以2800萬元購得非耕地40000平方米的土地使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年。

　　(2)第一期工程(“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā))于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費(fèi)用400萬元和寫字樓建造費(fèi)用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。

　　(3)到12月31日為止對(duì)外銷售寫字樓50000平方米，共計(jì)收入16000萬元;其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)資產(chǎn)作辦公用。

　　(4)在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用1500萬元;發(fā)生管理費(fèi)用900萬元。

　　(5)售房繳納的營業(yè)稅800萬元;出租房繳納的營業(yè)稅1.05萬元。

　　計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目合計(jì)金額。

　　【答案】(1)征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=2800×(12000÷40000)×(50000÷60000)=700(萬元)

　　(2)征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額=400×(12000÷40000)×(50000÷60000)+7200×(50000÷60000)=6100(萬元)

　　(3)征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用金額=(700+6100)×10%=680(萬元)

　　(4)銷售房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅=800萬元

　　(5)其他項(xiàng)目金額=(700+6100)×20%=1360(萬元)

　　(6)扣除項(xiàng)目合計(jì)=700+6100+680+800+1360=9640(萬元)

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