2012年輔導(dǎo)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額(2)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金$lesson$

　　(1)營業(yè)稅：銷售收入×5%

　　(2)城建稅：營業(yè)稅×(7、5、1%)

　　(3)教育費附加：營業(yè)稅×3%

　　(4)印花稅(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰)：銷售收入×0.5‰

　　其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。

　　對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

　　例：按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定：

　　(1)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是(　　)。

　　(2)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是(　　)。

　　(3)內(nèi)資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是(　　)。

　　(4)外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是(　　)。

　　A.營業(yè)稅　B.城建稅　C.教育費附加 D.印花稅　E.契稅　　F.個人所得稅

　　答案：

　　(1)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是(ABC)。

　　(2)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是(A)。

　　(3)內(nèi)資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是(ABCD)。

　　(4)外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是(AD)。

　　外資不征城建稅和教育費附加。

　　5.財政部確定的其他扣除項目

　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

　　加扣費用=(1+2)×20%

　　2003年 CPA

　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息;該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行;該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為(　)。

　　A.1500萬元

　　B.2000萬元

　　C.2500萬元

　　D.3000萬元

　　【答案】D

　　【答案】應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”=10000×10%+10000×20%=3000(萬元)

　　(二)舊房及建筑物扣除項目為

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　(三)轉(zhuǎn)讓未進行開發(fā)的土地使用權(quán)

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

　　2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

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