2011年自考資產(chǎn)評估復習筆記第四章

第四章　房地產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述轉自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　一、房地產(chǎn)的概念

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國外一般稱之為不動產(chǎn)。

　　1、實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

　　2、權益（物權）是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。

　　3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系，除了其地理坐標位置，還包括他與重要場所的距離。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。

　　二、房地產(chǎn)的特征

　�。ㄒ唬┪恢霉潭ㄐ裕悍康禺a(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。

　�。ǘ�）耐用性：從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。建筑物一經(jīng)建造完成，其壽命是相當長的。

　�。ㄈ�）影響因素多樣性：房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。

　�。ㄋ模┩顿Y大量性：其投資數(shù)額是可觀的。

　�。ㄎ澹┍Ｖ翟鲋第厔�

　　三、房地產(chǎn)評估程序

　�。ㄒ唬┟鞔_評估基本事項：明確評估本身、目的、基準日。

　�。ǘ�）擬定評估工作方案（三）實地勘查搜集資料

　�。ㄋ模┻x用評估方法評定估算：假設開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、基準地價修正法等。（房地產(chǎn)專用法）

　�。ㄎ澹┐_定評估結果，撰寫評估說明和報告

　　第二節(jié)　土地使用權評估的特點

　　一、土地使用權及其實質

　　土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。

　　土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。

　　二、土地的分類及其特性

　�。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)及其分類

　　從評估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個立體的概念，可以從縱橫兩方面認識。

　　1、按社會經(jīng)濟用途2、按經(jīng)濟地理位置3、按所有權歸屬4、按利用程度5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢

　�。ǘ�）土地資產(chǎn)的特性

　　土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。

　　土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：1、土地面積的有限性。2、土地空間位置的固定性。3、土地使用價值的永續(xù)性和增值性。4、土地的不可替代性。

　　土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1、用途多樣性。

　　2、經(jīng)濟地理位置的可變性。（2005年4月考過選擇）

　　3、可壟斷性。土地資產(chǎn)的可壟斷性構成了土地資產(chǎn)市場價格的基礎。

　　三、土地資產(chǎn)價格體系

　�。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)價格類型

　　1、基準地價�；鶞实貎r是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。

　　基準地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。

　　定義中可以看到：

　�。�1）基準地價是一個區(qū)域性的平均低價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段地價的平均值；

　�。�2）基準地價是各類用地的平均地價，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價；

　　（3）基準地價市政府在一定時期內評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權價格；

　�。�4）基準地價是單位土地面積的地價。

　　2、標定地價。

　　標定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內的價格。

　　定義中可以看到：（1）標定地價市政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價；

　�。�2）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；

　�。�3）標定地價也是確定土地使用權出讓底價的參考和依據(jù)。

　　3、土地使用權出讓底價。

　　土地使用權出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。

　　4、轉讓價格。

　　地產(chǎn)轉讓價格是使用者將以取得的土地使用權轉讓給第三者，由第三者向轉讓者所支付的一種價格。

　　5、出租價格。

　　地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

　�。�1）土地使用者之間所形成的租金價格。

　　（2）國家與土地使用者之間形成的租金價格。

　　除上述地價外，還有土地交易成交價格、抵押價格等。

　　基準地價、標定地價和土地使用權出讓價格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。

　　它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調控市場交易地價的作用。

　　基準地價是標定地價評估的基礎，標定地價又是土地使用權出讓底價評估的參考和依據(jù)。

　　基準地價和標定地價、土地使用權出讓底價的主要區(qū)別是，前者是大面積評估的區(qū)域平均地價，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價。

　　土地使用權出讓底價和標定地價也是有區(qū)別的，土地使用權出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即土地使用權出讓前政府控制的最低標價；標定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內的宗地的評估地價。

　　標定地價是政府認定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

　　目前我國城市地產(chǎn)市場按土地使用權流轉方式，可劃分為一級市場和二級市場。

　　一級市場亦稱政府批租市場，是政府壟斷市場。

　　二級市場是土地使用權的轉讓、出租、抵押市場的總和，在國家法律規(guī)定的范圍內充分競爭。

　�。ǘ�）土地資產(chǎn)價格的特點

　　1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。

　　2、土地價格主要由土地的需求決定。

　　3、土地價格具有明顯的區(qū)域性。

　　4、土地價格的上漲性。①土地需求上升；②資本的邊際收益率會下降。

　　四、影響地產(chǎn)價格的因素

　�。ㄒ唬┮话阋蛩�

　　影響地價的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。

　　1、行政因素。

　　2、社會因素。

　　3、經(jīng)濟因素。（1）經(jīng)濟發(fā)展狀況。（2）居民收入和消費水平。（3）物價變動。

　　（4）儲蓄和投資水平、財政收支和金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

　　4、其他一般因素。

　�。ǘ�）區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。

　　1、影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素。

　�。�1）商業(yè)繁華程度。（2）交通便捷度。（3）環(huán)境優(yōu)劣度。（4）規(guī)劃限制。（5）其他因素。

　　2、影響住宅用地價格的區(qū)域因素。

　�。�1）位置。（2）交通便捷度。（3）基礎設施保證度。（4）公用設施完備度。（5）環(huán)境質量度。（6）規(guī)劃限制。

　　建筑高度是指地上建筑物可達及的最高高度，建筑物的高度應在城市規(guī)劃規(guī)定的建筑高度以下（包括相等）。

　　建筑密度是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比。建筑密度亦稱建筑覆蓋率。

　　容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

　　影響我國工業(yè)用地的區(qū)域因素。（1）交通便捷度。（2）基礎設施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他原因。

　�。ㄈ�）個別因素：1、位置因素。2、地形地質因素。3、面積因素。4、地塊形狀因素。主要表現(xiàn)在寬、深的比例。5、土地利用因素。（2006年4月考過簡答）

　　主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就會相應增大，意味著其使用效益的增加，其結果也必然導致土地價格的增加。

　　由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實際支付地價的能力也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的地價在同一土地級別內要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地的地價要高于工業(yè)用地的地價。

　　五、土地使用權評估的原則

　�。ㄒ唬┨娲�原則

　　概括如下：1、土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格決定。

　　2、土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定。

　　3、土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

　　由于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在土地估價時很難找到像一般商品那樣性質、條件完全相同的替代品。

　�。ǘ�）最有效使用原則

　　土地具有用途的多樣性。

　　土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

　　應注意：1、應根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中最適宜用途來確定。

　　2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強度。如地塊的建筑密度、容積率等。

　　3、應用這一原則時，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

　�。ㄈ�）變動原則

　�。ㄋ模┕┬柙瓌t：1、價格獨占性較強。2、替代性有限。

　�。ㄎ澹┴暙I原則

　　第三節(jié)　土地權屬及其處置

　　一、土地權屬的類型

　�。ㄒ唬┩恋厮�有權：全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　�。ǘ�）劃撥土地使用權：單獨的劃撥土地使用權不得轉讓。

　　以劃撥方式取得的土地使用權不得單獨設定抵押權。

　　劃撥土地使用權不得單獨租賃。

　�。ㄈ�）出讓土地使用權

　　商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。（不允許協(xié)議轉讓）

　　以出讓方式取得的土地使用權，應按照出讓合同的約定，已支付全部土地使用權出讓金，取得了土地使用權證書。

　　土地使用權出讓最高年限按用途分別確定：1、居住用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5、綜合或者其他用地50年。

　　（四）集體土地所有權

　　二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權屬的處置

　�。ㄒ唬┩恋貦鄬偬幹玫闹贫纫�(guī)定

　�。ǘ�）土地權屬處置方式：出讓方式，直接投資入股方式，租賃方式。

　　第四節(jié)　土地使用權評估的方法

　　一、市場法

　�。ㄒ唬┦袌龇�及其適用條件

　　市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。

　�。ǘ�）市場法應用的步驟與過程

　　1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

　　選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應具有相關性和替代性，應符合下列要求：（1）與待估土地用途應相同。（2）與待估土地交易類型應相同。（3）交易案理應為正常交易或可修正為正常交易。（4）與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近。（5）交易時間與待估土地的股價期日應接近或可以進行比較修正。

　　2、進行交易情況的修正。（1）有一定利害關系的主體之間的交易。（2）交易時有特別動機，如急于出售或購買。（3）買方或賣方不了解市場行情。（4）其他特殊交易情形。

　　3、進行交易時間的修正。

　　4、進行區(qū)域因素修正。

　　5、進行個別因素修正。

　　6、確定待估土地評估值�？刹捎盟阈g平均法、加權平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

　�。ㄈ�）市場法案例（2006年4月考過計算）

　　1、地價指數(shù)修正。2、區(qū)域因素修正系數(shù)。3、個別因素修正系數(shù)。4、因素修正及地價計算。

　�。ㄋ模┗鶞实貎r系數(shù)修正法

　　基準地價系數(shù)修正法是市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當?shù)卣�府頒布的基準地價作為參照物（比較案例），對其各種因素進行系數(shù)修正，求得待估土地評估值的一種方法。

　　二、收益法

　�。ㄒ唬┦找娣ǖ膽�用形式

　　土地使用權評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預測土地未來產(chǎn)生的預期收益，以一定的還原利率將預期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。

　�。ǘ�）土地收益額及其估算

　　實際收益是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大。

　　客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。

　　土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。

　　土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

　　以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：1、計算總收入。2、求取總費用。（此處不包括利息）3、求取總收益。4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值＝房屋重置全價－年貶值額×已使用年數(shù)5、求取土地純收益。

　�。ㄈ�）土地還原利率及其估算

　　土地還原利率實際上是土地投資報酬率。

　　1、利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。

　　2、通過完全利率（無風險收益率）加上風險調整值（風險收益率）的方法求取還原利率。還原利率＝安全利率＋風險調整值

　　3、各種投資及其風險、收益率排序插入法。

　�。ㄋ模┩恋厥找婺晗藜捌錅y算

　　土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。

　　土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

　　三、成本法

　�。ㄒ唬┏杀痉�及其適用范圍

　　成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。

　　評估值（土地價格）＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益

　　成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采用。

　　同時可在對既無收益有很少有交易情況的公園、學校、公共建筑、公益設施等具有特殊性的土地評估時采用。

　�。ǘ�）成本法評估的步驟

　　1、估算土地取得費。

　�。�1）征用集體土地。包括土地補償費、附著物和青苗補償費、新菜地開發(fā)建設基金、安置補助費等。

　�。�2）購買和征用城市舊有土地。

　　2、估算土地開發(fā)費。

　�。�1）基礎設施配套費�！叭�通一平”即通路、通水、通電，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。（正常應按“七通一平”計算）（2）公共事業(yè)建設配套費。（3）小區(qū)開發(fā)配套費。

　　3、估算稅費。主要包括耕地占用稅、土地管理和土地增值稅等。

　　耕地占用稅包含在土地取得費中，土地增值稅在集體土地征為國有土地時不考慮。

　　4、估算利息。計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。

　　5、估算利潤。利潤是投資開發(fā)商投資的回報，利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，并通過合理的利潤率計算。

　　6、估算土地增值收益。

　�。�1）土地增值收益＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤）×增值收益率。（2）按補交出讓金的40％計算。（3）直接采用土地使用權出讓金標準。

　　7、估算土地使用權評估值。

　�。ㄈ�）成本法案例：

　　1、估算土地取得費。

　　2、估算土地開發(fā)費。

　　3、估算稅費。（1）耕地占用稅。（2）造地費。

　　4、估算利息。

　　5、估算利潤�！《愘M并入取得費計算。

　　6、估算土地增值收益。

　　7、估算土地價格。

　�。�1）無限年期土地使用價格：

　　土地使用權價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益

　�。�2）法定最高出讓年期地價為：

　　四、假設開發(fā)法

　�。ㄒ唬┘僭O開發(fā)法及其適用條件

　　假設開發(fā)法，亦稱剩余法。

　　地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－利潤－稅費－租售費用

　　樓價即土地開發(fā)建設后的轉讓價。

　　建筑費為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的消耗成本，可根據(jù)評估時同類建筑物工程預決算及相關數(shù)據(jù)求得。

　　專業(yè)費用是指測量、設計等專業(yè)技術費用。

　　專業(yè)費＝建筑費×i（i為一定的百分率）

　　利息＝（地價＋建筑費＋專業(yè)費）×r（r為利息率）

　　利潤＝（地價＋建筑費＋專業(yè)費）×P‘（P’為正常利潤率）

　　稅費＝地價×t（t為稅率）

　　租售費用通�？梢愿鶕�(jù)經(jīng)驗預測確定。

　　地價＝樓價－建筑費－建筑費×i－［建筑費×（1＋i）＋地價］×r－［建筑費×（1＋i）＋地價］×P‘－地價×t－租售費用

　�。ǘ�）假設開發(fā)法的步驟：

　　1、調查待評估土地的基本情況。

　　2、選擇最佳開發(fā)方式。

　　3、估計設計期。

　　4、預測土地開發(fā)價值（樓價）。

　　5、估測開發(fā)建設總成本，即建筑費。

　　6、租售費用、稅金的估測。

　　7、計算地價。

　�。ㄈ�）假設開發(fā)法的案例：

　　1、待估土地概況。

　　2、估價過程。（1）估價方法采用假設開發(fā)法。（2）最佳開發(fā)設計。（3）預計建設期。（4）估計開發(fā)費用。（5）預計售樓價。（6）求取地價。

　　第五節(jié)　建筑物評估的特點

　　一、建筑物及其分類

　　建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和建筑物兩大類。房屋建筑無基本組成有基礎、主體承重結構和屋頂及圍護結構。

　�。ㄒ唬┌唇ㄖ�物承重結構分類：

　　1、鋼結構。

　　2、鋼筋混凝土結構。

　　3、混合結構。

　　（1）磚混結構。

　�。�2）磚木結構。

　　4、其他結構。

　�。ǘ�）按建筑物使用功能分類：

　　1、工業(yè)用建筑物。

　　2、民用建筑。

　　二、建筑物評估的特性

　�。ㄒ唬┙ㄖ�物價值的內涵復雜性的特點

　　1、與土地結合在一起：

　　建筑物作為與土地相結合的建筑成果，是不可以脫離土地而獨立存在的。建筑物價格中通常隱含地價。有必要把建筑物與其所占用的土地分開。

　　2、受用途的影響：由于建筑物的使用性質不同，其價格表現(xiàn)形式也不同。

　　3、跟產(chǎn)權有關：

　　在資產(chǎn)評估中，有三種類型的價格評估，即房屋所有權價格評估、房屋使用權價格評估和租用權價格評估。

　　房屋所有權價格評估是指房地結合評估，其評估價格中既包括建筑物價值，也包括土地價值。

　　房屋使用權價格評估是指在一定使用期限內對房產(chǎn)使用權進行評估�！》课葑庥脵鄡r格是租金，與所有權、使用權價格的多軌制相聯(lián)系。

　�。ǘ�）建筑物產(chǎn)權受土地使用權年限的限制

　　按照房地產(chǎn)管理的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：⑴居住地70年；⑵工業(yè)用地50年；⑶教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；⑷商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑸綜合或其他用地50年。

　　在土地使用權出讓期限到期后土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。

　　應當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該土地的，應當予以批準。

　　建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為唯一的約束條件進行計算。

　�。ㄈ�）建筑物功能、用途及評估方法

　　建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關。

　　三、建筑物評估時需考慮的因素（2006年4月考過多選）

　　1、物理因素。2、環(huán)境優(yōu)劣的影響。3、經(jīng)濟地理因素。4、新舊程度。5、用途。6、產(chǎn)權。7、政策因素。8、供需狀況。9、其他（如貸款利率）。

　　四、建筑物評估的原則：

　�。ㄒ唬┨娲�原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）產(chǎn)地合一原則

　　在用市場法進行評估時要把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進行估價。

　　具體表現(xiàn)在以下兩個方面：1、建筑物和土地相結合使房地產(chǎn)最終成為商品。2、建筑物環(huán)境質量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價格。

　　第六節(jié)　建筑物評估的方法

　　一、成本法

　　建筑物評估值＝建筑物重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

　�。ㄒ唬┙ㄖ�物成本構成

　　1、建筑安裝工程費。建筑物的結構部分、裝修部分和基礎部分是建筑工程費核算的基本對象。

　　2、前期費用。

　　3、其他費用。

　　4、間接費用。

　　5、合理利潤。工業(yè)用廠房時一般不考慮合理利潤。

　　6、資金成本。額定工期：在正常條件下的合理工期。

　　（1）資金成本計算時建設工期是指正常建設條件下，完成整個建設項目的合理工期。（2）建設工期的計算與利息率的計算期要一致，如同位年或月。（3）計算資金投入時，通常按建設期內均勻投入進行測算。

　　7、稅金。

　�。ǘ�）建筑物重置成本的估算方法

　　1、預決算調整法。

　�。�1）項目決算與重置價值的聯(lián)系。決算價格即為建筑物的歷史成本。

　　竣工決算資料提供了建筑物建設的當期工程量資料。①三材差價。

　�、诘夭膬r差額。地材價差額＝定額直接費×地價價格指數(shù)

　�、廴斯べM和機械調整費。人工費調整數(shù)＝工日數(shù)×價差額/工日

　　價差額/工日＝評估基準日工日單價－預決算工日單價

　　調整后的機械費＝定額直接費×當?shù)匾?guī)定的取費系統(tǒng)

　�、芷渌�直接費調整。調整后的機械費＝工程決算直接費×評估基準日其他直接費取費標準

　�、萦嬎阒刂没鶅r。工程直接費＝調整后的人工費＋調整后的材料費＋調整后的機械菲＋調整后的其他直接費

　�、抻嬎阒刂贸杀�。

　�。�2）預決算調整法適用前提和范圍。

　　此法是以建筑物原工程量是合理的為假設前提的。

　　預決算調整法主要適用于用途相同、結構相同且數(shù)量較多的建筑物評估。

　　2、重編預算法。此法主要適用于測算建筑物更新重置成本或構造較簡單的建筑物。

　　3、價格指數(shù)調整法。價格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準確性方面略顯不足。

　　待估建筑物重置成本＝待估建筑物賬面原值×綜合價格指數(shù)

　�。ㄈ�）建筑物實體性貶值率及成新率的估算

　　1、使用年限法：運用使用年限法的關鍵在于，測定一個較為合理的建筑物尚可使用年限。

　　2、打分法。按房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好和損壞程度，劃分為5個等級：（1）完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。

　�。�2）基本完好房，包括了成新率在60%～79%之間的房屋。

　�。�3）一般損壞房，包括了成新率在40%～59%之間的房屋。

　�。�4）嚴重損壞房，成新率在39%以下的房屋。

　�。�5）危房，成新率接近0%的房屋。

　　采用打分法的關鍵問題，一是打分標準是否科學合理，二是評估人員對打分標準掌握和運用的水平。

　　成新率＝結構部分合計得分×G＋裝修部分合計得分×S＋設備部分合計得分×B

　　其中：G-結構部分的評分修正系數(shù)；S-裝修部分的評分修正系數(shù)；B-設備部分的評分修正系數(shù)。

　�。ㄋ模┙ㄖ�物功能性貶值的估算

　　建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備裝備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。

　　對土地與建筑物用途不協(xié)調所造成的價值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。

　�。ㄎ澹┙ㄖ�物經(jīng)濟性貶值的估算

　　建筑物經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。

　�。�六）成本法案例分析：

　　1、待估物狀況。

　　2、評估日期。

　　3、評估基準日。

　　4、評估目的。

　　5、評估方法。

　　6、評估過程。（1）資料的準備和核實。（2）現(xiàn)場勘察。（3）準備文件。

　　7、評估測算。

　�。�1）重置全價的計算。①建筑安裝工程費（綜合造價）的計算。②錢其費用及其他費用的確定。其費用計取按建筑安裝工程費的一定百分比計算。

　�、圪Y金成本。資金成本＝本金×利率×定額工期

　�、芡顿Y方向調節(jié)稅。

　�、葜刂萌珒r的確定。重置全價＝建筑安裝工程費＋前期費用及其他費用＋資金成本

　�。�2）測算建筑物的成新率。（3）確定該建筑物評估值。

　　二、市場法

　�。ㄒ唬┦袌龇ǖ脑�理及其適用范圍

　　市場法評估適用于有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)。

　　市場法評估應具備的條件有：（考過選擇）

　　1、要有一定數(shù)量的正常交易實例（即參照物），通常交易實例不少于3個。

　　2、選擇交易實例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性。

　　3、交易時間與評估基準日盡可能接近。

　　4、交易應具有透明性、公平性和有效性。

　　5、交易實例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應基本一致。

　　（二）建筑物評估中市場法應用：1、交易實例比較法（直接法）。2、基準價格對照法（間接法）。

　�。ㄈ�）應用市場法評估建筑物的程序

　　1、資料收集。（1）收集途徑。（2）收集資料的內容。（3）驗證資料的準確性。

　　2、選擇作比較的交易實例。（2005年考過簡答）

　�。�1）與待估建筑物的評估目的是一致的。

　�。�2）是正常交易或可補正成正常交易。

　�。�3）評估日期最接近，或可做期日修正的。

　�。�4）與待估的房地產(chǎn)同屬一個地區(qū)或對房地產(chǎn)供求情況影響相同的鄰近地區(qū)，在環(huán)境條件上有類似性。

　�。�5）有相同的用途，至少應在大類用途（辦公樓、零售店面、住宅、旅館、工廠、倉庫等）上相同，如能小類用途相同則更好。

　�。�6）結構類型應相同，至少應在大類結構（鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構、鋼結構等）上相同，如能小類相同則更好。

　　3、交易行為的補正。

　　（1）政府為了對某種產(chǎn)業(yè)進行鼓勵、扶植或控制，在政策上給予某些優(yōu)惠或限制，甚至對一些房地產(chǎn)交易進行干預或管制。

　�。�2）有特別利害關系的人或業(yè)主之間的交易。

　�。�3）交易時有特別的動機。

　�。�4）買方或賣方的無知，不了解行情。

　�。�5）購買相鄰房地產(chǎn)。

　�。�6）招標、拍賣時一般購買者不能參加，通常價格偏低。

　�。�7）特殊的交易條件。

　�。�8）優(yōu)惠的融資條件。

　�。�9）其他特殊情況。

　　4、交易日起的修正。

　　一般認為，交易實例的交易日期相差5年以上的不易采取。

　　交易日期修正的方法，一般是用變動率（如采用地價指數(shù)或地產(chǎn)價格指數(shù)等）將交易實例當時的交易價格修正為評估期日的價格。

　　5、區(qū)域因素的修正。

　　在分析區(qū)域因素的影響時，對不同類型房地產(chǎn)的側重點是不同的。地段是決定商業(yè)房地產(chǎn)價格的根本因素。區(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：（1）雙百分制比較法。（2）十等分因素比較法。是前一方法的簡化。（3）環(huán)境成熟度修正法。

　　6、個別因素的修正。

　　土地的個別因素包括：⑴微觀位置；⑵面積；⑶正面寬度；⑷深度；⑸形狀；⑹地勢；⑺地質；⑻土地使用年限。

　　房屋的個別因素包括：⑴面積、構造、材料；⑵房屋的成新率；⑶房屋的裝修、設備標準；⑷房屋的朝向；⑸施工質量；⑹行政立法上的限制。

　　7、市場法公式。

　�。ㄋ模┦袌龇ò咐�分析

　　1、建筑物概況。

　　2、評估基準日。

　　3、評估過程。（1）選擇具有可比性的交易案例。（2）進行交易情況修正。（3）進行交易日期修正。（4）進行區(qū)域因素修正。（5）進行個別因素修正。（6）評估價的計算。

　　三、殘余估價法（2001年考過選擇、2004年考過計算）

　　建筑物殘余估價法，是指建筑物與其基地合并計算收益，再用收益法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。

　　建筑物殘余估價法從評估原理的角度屬于收益法的一種。

　　此法的運用要求被評估對象可以獲得正常收益（客觀收益）。

　　公式包含三個假設前提：⑴純收益每年不變；⑵還原利率固定；⑶收益為無限年期。

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