2011年自考資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)筆記第二章

第二章　資產(chǎn)評估的基本方法

　　第一節(jié)　市場法

　　一、市場法及其適用的前提條件

　�。ㄒ唬┦袌龇ǖ暮�義轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

　�。ǘ�）市場法應(yīng)用的前提條件：1、需要一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。

　　二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式

　　參照物差異調(diào)整因素主要有三個：一是時間差異；二是地域差異；三是功能差異。三、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

　�。ㄒ唬┻\用市場法評估資產(chǎn)的程序：1、明確評估對象。2、尋找參照物。3、分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。選擇兩個或兩個以上的可比參照物。4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。

　　市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評估結(jié)論愈準(zhǔn)確。

　�。ǘ�）市場法的優(yōu)缺點

　　優(yōu)點：1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；2、評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

　　缺點：1、需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；2、不適用于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。（市場法的局限 2005年考過選擇）

　　第二節(jié)　成本法

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　（一）成本法的含義

　　成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

　　采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)：

　　1、資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。（資產(chǎn)成本和價值成正比）重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購置一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的。

　　2、資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有：（1）資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。（2）資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。（3）資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。

　　（二）成本法應(yīng)用的前提條件：1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。2、形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的。3、成本法要求被評估資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

　　二、成本法運用的思路及其各項指標(biāo)的估算

　　被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

　　被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本×成新率（即考慮三大貶值后的綜合成新率）

　　（一）重置成本及其估算

　　重置成本一般分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。

　　復(fù)原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原構(gòu)建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

　　更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。

　　選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本；在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。

　　更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異，而對于設(shè)計、耗費、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。無論是跟新重置成本還是復(fù)原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。估算重置成本首選市場詢價。

　　1、重置核算法

　　重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部構(gòu)建支出按其計入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

　　直接成本是指可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出部分，如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項目；機器設(shè)備類資產(chǎn)的設(shè)備購價、安裝調(diào)試費、運雜費、人工費等項目。

　　間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理、總體設(shè)計制圖等項支出。

　�。�1）按人工成本比例法計算。（2）單位價格法。（3）直接成本百分率法。

　　2、物價指數(shù)法

　　這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。

　　資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日（或能夠代表評估基準(zhǔn)日）的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。

　　定基物價：制定物價指數(shù)的基準(zhǔn)是一致的。

　　重置成本＝歷史成本×資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建時物價指數(shù)

　　物價指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別表現(xiàn)在：（選擇）

　�。�1）物價指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

　　（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與構(gòu)建成本費用核算的基礎(chǔ)上。

　　一種技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。（重置成本法估算偏低）

　　相同點：二者都是建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上。

　　3、功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。（成本與產(chǎn)量成正比）

　　這種方法運用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例關(guān)系。

　　4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。

　　重置成本＝參照物重置成本×（評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照資產(chǎn)年產(chǎn)量）

　　5、統(tǒng)計分析法。

　�。�1）對資產(chǎn)進行分類。

　�。�2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

　�。�3）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成績計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，計算公式為：K＝R'／R　（其中 K――資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；R'――某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；R――某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。）

　　被評估資產(chǎn)重置成本＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本（即賬面原值）×K

　　（二）實體性貶值及其估算

　　資產(chǎn)的實體性貶值是自產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。

　　1、觀察法，也稱成新率法。是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的實體性成新率。

　　資產(chǎn)的實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）  （其中實體性成新率已經(jīng)考慮殘值）

　　2、公式計算法。（2003年單選15題考過）

　　（1）預(yù)計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。

　　（2）總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。

　　總使用年限＝實際已使用年限＋尚可使用年限

　　實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

　　名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。

　　實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。

　　實際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。

　　當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。

　�。ㄈ�）功能性貶值及其估算

　　功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。

　　1、凈超額運營成本折現(xiàn)法

　　功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：

　�。�1）將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。（2）計算二者的差異，確定凈超額（稅后）運營成本。（指未來運營成本）（3）估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。（尚可使用年限）（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)剩余壽命內(nèi)每年的（凈）超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值）。

　　被評估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）

　　2、功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值。

　　功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

　　未來每年凈超額運營成本不相等 逐年折算相加求和

　　未來每年凈超額運營成本相等   簡化：年凈超額運營成本（P/A，r，n）（A――年金，r――折現(xiàn)率，n――剩余壽命）

　　（四）經(jīng)濟性貶值及其估算

　　經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

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　　成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。

　　該成新率指的是重置成本法運用的第二個公式（即：被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本×成新率）中的成新率。

　　1、觀察法。

　　這一成新率是在綜合考慮資產(chǎn)實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值等基礎(chǔ)上確定的，而不只是考慮使用磨損和自然損耗的影響。

　　2、使用年限法。

　　3、修復(fù)費用法。（修復(fù)費用大小即貶值額）

　　直接按照會計學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的，必須摒棄。這是因為：第一，折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗第二，折舊年限的確定。第三，折舊年限的確定基礎(chǔ)與評估中成新率的確定基礎(chǔ)――損耗本身，具有差異性。第四，資產(chǎn)評估過程中，一些評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當(dāng)然可以采用折舊年限。

　　三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

　�。ㄒ唬┻\用成本法評估資產(chǎn)的程序：1、確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限；3、估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；4、計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

　�。ǘ�）成本法的優(yōu)缺點

　　優(yōu)點：1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；2、有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；3、在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用；4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

　　缺點：1、工作量大；2、它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性；3、經(jīng)濟性貶值也不易全面準(zhǔn)確計算。

　　第三節(jié)　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件

　�。ㄒ唬┦找娣ǖ暮�義

　　收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

　　資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)，資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。

　　（二）收益法應(yīng)用的前提條件：1、被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)；2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的；3、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

　　二、收益法應(yīng)用的形式：

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)未來收益期有限的情況

　�。ǘ�）資產(chǎn)未來收益無限期的情況：

　　1、未來收益年金化的情況（2001年考過選擇）

　　所有的資產(chǎn)評估，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，步驟如下：（約當(dāng)年金法）

　　第一步，預(yù)測該項資產(chǎn)未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。

　　第二步，通過折現(xiàn)值之和求取年等職收益額。

　　第三步，將求得的年等值收益額進行資本化計算，確定該項資產(chǎn)評估值。

　　2、未來收益不等額的情形

　　資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）＝∑前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)＋以后各年的年金化收益／資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)（即復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）

　　三、收益法中各項指標(biāo)的確定

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　　收益法運用中，收益額的確定是關(guān)鍵。

　　收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。

　　1、收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值（評估基準(zhǔn)日以后），是通過預(yù)測分析獲得的。

　　2、收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來，切莫張冠李戴。

　　用于資產(chǎn)評估的收益是資產(chǎn)的客觀收益（正常收益），而不是資產(chǎn)的實際收益。

　　收益額的構(gòu)成：第一，稅后利潤，即凈利潤；第二，現(xiàn)金流量；第三，利潤總額。

　　選擇哪一種作為收益額，評估人員應(yīng)根據(jù)所評估資產(chǎn)的類型、特點以及評估目的決定，重要地是科學(xué)反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率或資本化率口徑保持一致。

　�。ǘ�）折現(xiàn)率和資本化率

　　從折現(xiàn)率本身來說，它是一種特定條件下的收益率，說明資產(chǎn)取得該項收益的收益率水平。收益率越高，資產(chǎn)評估值越低。

　　折現(xiàn)率與利率不完全相同，利率是資金的報酬，折現(xiàn)率是管理的報酬。

　　折現(xiàn)率應(yīng)包括無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。

　　無風(fēng)險報酬率是指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，風(fēng)險報酬率則是指冒風(fēng)險取得的報酬與資產(chǎn)的比率。

　　資本化率（適用年金化形式）與折現(xiàn)率（適用非年金化形式）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

　　折現(xiàn)率和資本化率在量上未必恒等。

　　（三）收益期限（評估基準(zhǔn)日以后的期限）

　　收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。

　　四、運用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

　　（一）收益法評估資產(chǎn)的程序：

　　1、收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；

　　2、計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；

　　3、預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率和資本化率；

　　4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。

　�。ǘ�）收益法的優(yōu)缺點

　　1、收益法的優(yōu)點是：（1）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；

　�。�2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。

　　2、收益法的缺點是：（2005年4月32題考過選擇）

　�。�1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；

　�。�2）在評估中適用的范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。（也適用于資源類資產(chǎn)）

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

　　一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

　　共同目標(biāo)就是活得令人信服的可靠的評估價值。

　　成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上的。

　�。ǘ�）市場法與成本法的區(qū)別（2006年4月考過簡答）

　　1、成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。

　　2、市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立價格，是交易過程中采用的。

　　3、市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。

　　4、成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值。

　　二、資產(chǎn)評估方法的選擇（2002、2004、2006年考過簡答）

　　應(yīng)考慮如下幾個因素：1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評估價值類型與資產(chǎn)評估方法是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估價值類型說明“評什么”，是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對資產(chǎn)評估方法具有約束性；資產(chǎn)評估方法說明“如何評”，是資產(chǎn)評估價值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評估價值類型。2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

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