2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》?？加?xùn)練10

　　【摘要】為了幫助考生全面的復(fù)習(xí)2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考試課程，通過(guò)模擬試題提升自己，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》?？加?xùn)練10"，本文共匯集了經(jīng)營(yíng)與管理選擇題20道題，供大家參考，助各位考生一臂之力!

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　　1.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為()。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　答案C

　　2.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例：甲成交價(jià)格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元; 乙成交價(jià)格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余額36萬(wàn)元;丙成交價(jià)格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時(shí)一次付清：丁成交價(jià)格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)的高低排序?yàn)? )。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　答案C

　　3.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是( )的價(jià)格。

　　A.扣除折舊后

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

　　C.客觀

　　D.建筑物全新狀態(tài)下

　　答案BCD

　　4.對(duì)于一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，通常由( )所構(gòu)成。

　　A.土地取得成本

　　B.開發(fā)成本

　　C.銷售稅費(fèi)，投資利息

　　D.管理費(fèi)用

　　答案ABCD

　　5.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　答案B

　　6.不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?)。(2007年試題)

　　A.掌握的有關(guān)信息不同

　　B.作出的估價(jià)師聲明不同

　　C.估價(jià)對(duì)象狀況不同

　　D.委托人不同

　　【答案】A

　　7.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國(guó)香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是( )。(2007年試題)

　　A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國(guó)香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11月簽署

　　B.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國(guó)香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于

　　C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國(guó)香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為中國(guó)香港測(cè)量師

　　D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與中國(guó)香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與中國(guó)香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

　　【答案】C

　　8.某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動(dòng);2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2;重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為 9000元/m2;則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以( )元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。(2005年試題)

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.9000

　　【答案】C

　　【解析】根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的規(guī)定，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~。

　　9.與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有( )。(2007年試題)

　　A.是一種專業(yè)意見

　　B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

　　C.實(shí)行有償服務(wù)

　　D.承擔(dān)法律責(zé)任

　　E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

　　【答案】ACD

　　10.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容包括( )。(2003年試題)

　　A.評(píng)估制度

　　B.估價(jià)原則

　　C.估價(jià)程序

　　D.估價(jià)報(bào)告

　　E.職業(yè)道德

　　【答案】BCDE

　　【解析】房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范其內(nèi)容包括：總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、職業(yè)道德等。

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　　11.應(yīng)用現(xiàn)金流量法進(jìn)行測(cè)算時(shí)，要注意做到()。

　　A.盡可能準(zhǔn)確估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)短

　　B.盡可能準(zhǔn)確估計(jì)出各項(xiàng)支出，收入的發(fā)生時(shí)間

　　C.各項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)發(fā)生的數(shù)額要盡可能估計(jì)準(zhǔn)確

　　D.各項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)的銀行利息要盡可能估計(jì)準(zhǔn)確

　　答案ABC

　　12.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。

　　A.33.3

　　B.12

　　C.20

　　D.60%

　　答案B

　　13.假設(shè)開發(fā)法在被用于投資分析目的時(shí)，可以為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)，具體說(shuō)可以提供( )數(shù)據(jù)。

　　A.確定開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格

　　B.確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

　　C.確定開發(fā)中可能出理的最高費(fèi)用

　　D.確定項(xiàng)目建成后的最佳利潤(rùn)

　　答案ABC

　　14.報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在( )。

　　A.期初

　　B.期中

　　C.期末

　　D.年末

　　答案C

　　15.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則()。(2003年試題)

　　A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同

　　B.估價(jià)的方法有可能不同

　　C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途

　　【答案】ABC

　　16.某宗房地產(chǎn)2000年1月15日的價(jià)格為900美元、m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均上漲0.3%，則其2000年10月15日的價(jià)格為()元人民幣、m2。2000年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。

　　A.7665

　　B.7262

　　C.7637

　　D.7412

　　答案C

　　17.某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為( )元。

　　A.62500

　　B.62000

　　C.61000

　　D.61500

　　答案A

　　18.對(duì)于單純?cè)黾尤莘e率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，其補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上可以用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價(jià)。

　　A.建筑面積

　　B.原容積率

　　C.土地總面積

　　D.增加后的容積率

　　答案B

　　19.某宗地面積為5000m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造，推準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)( )萬(wàn)元。

　　A.1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　答案B

　　20.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

　　答案A