2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)習(xí)題:第九章

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價(jià)師歷年真題(2003-2012)匯總　 　　

第九章　假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為(　)。

　　A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

　　2、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價(jià)值，最適宜采用(　)進(jìn)行估價(jià)。

　　A.比較法

　　B.成本法

　　C.假設(shè)開發(fā)法

　　D.長期趨勢法

　　3、假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在(　)的投資者的立場上。

　　A.特定

　　B.典型

　　C.單個(gè)

　　D.社會(huì)

　　4、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無需做的是(　)。

　　A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

　　C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

　　D.估算開發(fā)期中的利息和利潤

　　5、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無需做的是(　)。

　　A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

　　C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

　　D.估算開發(fā)期中的利息和利潤

　　6、對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(　)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。

　　A.未來開發(fā)完成之時(shí)的

　　B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的

　　C.建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間

　　D.全部租售出去時(shí)的

　　7、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般可以采用(　)和長期趨勢法相結(jié)合進(jìn)行估算。

　　A.市場法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.路線價(jià)法

　　8、下列對假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提說法中，正確的是(　)。

　　A.自己開發(fā)前提下評估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值

　　B.自己開發(fā)前提下評估出的價(jià)值，要大于或等于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值

　　C.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值，要小于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值

　　D.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值，要大于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不包括(　)。

　　A.明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策

　　B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

　　C.一個(gè)較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫

　　D.一個(gè)公平競爭的市場環(huán)境

　　E.一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫

　　2、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于(　)。

　　A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

　　B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

　　C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

　　D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)

　　E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　3、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體方法有(　)。

　　A.傳統(tǒng)方法

　　B.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　C.成本法

　　D.市場法

　　E.總和法

　　4、只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算的項(xiàng)目是(　)。

　　A.銷售費(fèi)用

　　B.投資利息

　　C.開發(fā)利潤

　　D.銷售稅費(fèi)

　　E.后續(xù)的開發(fā)成本

　　5、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項(xiàng)中，正確的是(　)。

　　A.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日

　　B.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日

　　C.開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

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　　三、判斷題

　　1、成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目的價(jià)值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　2、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在某個(gè)特定投資者的立場上，而估價(jià)是站在一般投資者的立場上。(　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　3、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值一后續(xù)必要支出。 (　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　4、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，也包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。 (　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　5、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏離實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。(　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　6、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。 (　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

　　7、經(jīng)營期的起點(diǎn)通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。 (　)

　　Y.對

　　N.錯(cuò)

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　　參考答案：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：ABD適合成本法。

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

　　3、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場上。

　　4、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：投資利息和開發(fā)利潤，只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。這兩個(gè)項(xiàng)目隱含在折現(xiàn)的過程中，通過調(diào)整折現(xiàn)率來考慮。

　　5、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。

　　7、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，一般不宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價(jià)格的未來變化趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價(jià)格及其未來可能的變化趨勢來推測。

　　8、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值。

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：CD

　　【答案解析】：假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;③要有一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫。

　　2、

　　【正確答案】：CE

　　【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或售求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　3、

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。

　　4、

　　【正確答案】：BC

　　【答案解析】：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。

　　5、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：測算土地總價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為取得該開發(fā)用地的時(shí)間，為2009年10月18日;

　　開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;

　　建設(shè)期為資金正式投入始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)止所需要的時(shí)間，是2009年10月18日到2011年10月18日;

　　銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場上。

　　3、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值一后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。

　　5、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測偏離實(shí)際，準(zhǔn)確預(yù)測是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。

　　7、

　　【正確答案】：N