2015年房地產(chǎn)估價師考試《制度與政策》自測題3

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　1.在我國，房地產(chǎn)價格評估制度是根據(jù)( )確立的一項房地產(chǎn)交易基本制度。

　　A.法律

　　B.行政法規(guī)

　　C.部門規(guī)章

　　D.政府規(guī)范性文件

　　答案：A

　　解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”。

　　2.某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記;后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款( )。

　　A.甲銀行優(yōu)先受償

　　B.按二家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

　　C.乙銀行優(yōu)先受償

　　D.按二家銀行的債權(quán)比例受償

　　答案：A

　　解析：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

　　3.新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會成立之前，住房維修資金( )。

　　A.由物業(yè)管理企業(yè)代管

　　B.由房地產(chǎn)管理部門代管

　　C.由財政部門代管

　　D.由業(yè)主自行管理

　　答案：B

　　解析：維修資金屬于代管資金。業(yè)主大會成立前，維修資金由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，房地產(chǎn)行政主管部門可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。

　　4.合法建造房屋的物權(quán)自( )發(fā)生效力。

　　A.記載于不動產(chǎn)登記簿時

　　B.頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時

　　C.申請房屋所有權(quán)登記時

　　D.事實行為成就時

　　答案：A

　　解析：《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

　　5.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯誤的是( )。

　　A.預(yù)告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)

　　B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效

　　C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力

　　D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣

　　答案：D

　　解析：預(yù)告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！段餀?quán)法》規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。

　　6.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供( )。

　　A.商品住房

　　B.限價商品住房

　　C.經(jīng)濟適用住房

　　D.廉租住房

　　答案：D

　　解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。

　　7.某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估價格為1200萬元人民幣，根據(jù)國家關(guān)于估價收費標準的一般規(guī)定，該房地產(chǎn)估價最高收費額為( )萬元。

　　A.1.80

　　B.2.80

　　C.3.05

　　D.5.00

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)估價采用差額定率累進計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。

　　8.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( )。

　　A.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期

　　B.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動續(xù)期

　　C.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于期滿前6個月申請續(xù)期

　　D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于期滿前2年申請續(xù)期

　　答案：B

　　解析：《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　9.城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋( )而評估其房地產(chǎn)市場價格。

　　A.與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價

　　B.價值

　　C.貨幣補償金額

　　D.重置價格

　　答案：C

　　解析：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。

　　10.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊的許可機關(guān)是( )。

　　A.國務(wù)院人事主管部門

　　B.國務(wù)院建設(shè)主管部門

　　C.省級人事主管部門

　　D.省級房地產(chǎn)主管部門

　　答案：B

　　解析：國務(wù)院建設(shè)主管部門為房地產(chǎn)估價師注冊管理部門。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為房地產(chǎn)估價師注冊初審部門。

　　11.根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，不計算房屋建筑面積的是( )。

　　A.屬永久性建筑有柱的貨棚

　　B.有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊

　　C.無頂蓋的室外樓梯

　　D.與室內(nèi)不相通的類似于陽臺的建筑

　　答案：D

　　解析：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　12.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)有至少( )名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：B

　　解析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價報告由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

　　13.大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的，申請注冊時，需要提供( )。

　　A.人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明

　　B.社會保險繳納憑證復(fù)印件

　　C.所在單位同意其注冊的書面意見

　　D.所取得的房地產(chǎn)估價科研成果

　　答案：C

　　解析：《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產(chǎn)估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復(fù)印件，但應(yīng)分別提供勞動、人事部門頒發(fā)的離退休證復(fù)印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊的書面意見。

　　14.《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事( )估價業(yè)務(wù)。

　　A.城市房屋拆遷

　　B.課稅

　　C.企業(yè)清算

　　D.司法鑒定

　　答案：C

　　解析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

　　15.某房地產(chǎn)估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)，后于2006年2月變更注冊至乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)，則該房地產(chǎn)估價師的注冊有效期至( )。

　　A.2006年8月

　　B.2007年8月

　　C.2008年2月

　　D.2009年2月

　　答案：B

　　解析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價師注冊有效期為3年。注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)在注冊有效期滿30日前，申請辦理延續(xù)注冊。

　　16.2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應(yīng)不低于( )萬元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　答案：D

　　解析：國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā){2004｝13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例由20%提高到35%。2億元×35%=7000萬元。

　　17.施工單位簽署建設(shè)工程項目質(zhì)量合格的文件上，必須有( )簽字蓋章。

　　A.注冊建筑師

　　B.注冊結(jié)構(gòu)工程師

　　C.注冊建造師

　　D.注冊施工管理師

　　答案：C

　　解析：建設(shè)工程施工活動中形成的有關(guān)工程施工管理文件，應(yīng)當由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。

　　18.住房公積金管理的決策機構(gòu)是( )。

　　A.住房公積金管理委員會

　　B.住房公積金管理中心

　　C.存儲住房公積金的金融機構(gòu)

　　D.設(shè)區(qū)城市人民政府

　　答案：A

　　解析：由直轄市、省會城市以及其他設(shè)區(qū)的市、地、州、盟人民政府，有關(guān)部門負責(zé)人，有關(guān)老師以及工會、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構(gòu)。

　　19.商品房買賣合同約定面積為150┫，價格為4000元/┫，交付使用時，產(chǎn)權(quán)登記面積為155┫，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房價款應(yīng)為( )萬元。

　　A.60.0

　　B.61.0

　　C.61.8

　　D.62.0

　　答案：C

　　解析：(1)面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(155-150)/150=3.33%。(2)根據(jù)面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。150┫×(1+3%)×4000元/┫=61.8萬元。

　　20.人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時，拍賣保留價應(yīng)由( )確定。

　　A.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

　　B.人民法院

　　C.抵押權(quán)人

　　D.人民法院和房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同

　　答案：B

　　解析：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當征詢當事人的意見。