2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專題訓(xùn)練4

　　單項選擇題

　　1.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于(　)元/m2。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　2.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　3.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，管理負擔(dān)補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為(　)。

　　A.7.78%　B.8.28%　C.13.21%　D.14.21%

　　4.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是(　)。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

　　B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

　　C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

　　5.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是(　)。

　　A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

　　B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用

　　C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

　　6.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　7.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用(　)方法進行測算。

　　A.平均增減量法

　　B.平均發(fā)展速度法

　　C.移動平均法

　　D.指數(shù)修勻法

　　8.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是(　)。

　　A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

　　B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

　　C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

　　D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

　　9.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為(　)m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　10.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為(　)萬元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　答案：1.D.2.A.3.A.4C.5.C.6.D.7.A.8.A.9.B.10.C.

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　　多項選擇題

　　1.下列屬于土地使用管制的事項有(　)。

　　A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

　　B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

　　C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0(建設(shè)工程教育網(wǎng)提供)

　　D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

　　2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有(　)。

　　A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

　　B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

　　C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

　　D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

　　3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格(　)。

　　A.賣方和買方掌握必要的市場信息

　　B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

　　C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

　　D.賣方和買方追求各自利益的最大化

　　E.賣方和買方急于完成交易

　　4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)(　)時，便為最高最佳使用。

　　A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

　　B.達到規(guī)模遞增

　　C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

　　D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

　　E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

　　5市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括(　)。

　　A.環(huán)境

　　B.地形地勢

　　C.外部配套設(shè)施

　　D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

　　E.裝飾裝修

　　6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于(　)。

　　A.賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)

　　B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費

　　C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費

　　D.應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

　　E.買方實際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)

　　7.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有(　)。

　　A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出

　　B.重新購建價格是在估價時點的價格

　　C.重新購建價格是客觀的價格

　　D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

　　E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

　　8.在運用成本法時最主要的有(　)。

　　A.區(qū)分計劃成本和實際成本

　　B.區(qū)分實際成本和客觀成本

　　C.結(jié)合實際成本來確定評估價值

　　D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

　　E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值

　　9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.環(huán)境污染

　　D.交通擁擠

　　E.正常使用的磨損

　　10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為(　)。

　　A.直接資本化法

　　B.投資法

　　C.收益乘數(shù)法

　　D.利潤法

　　E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　答案：1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.