2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》權(quán)威模擬卷四

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)中，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是指(　　)。

　　A.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　B.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　2.開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目(　　)之比。

　　A.投資的資本價(jià)值

　　B.總開發(fā)成本

　　C.總開發(fā)價(jià)值

　　D.總投資額

　　3.某綜合樓總建筑面積為10000m2;其中可出售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業(yè)建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設(shè)備等用房。該綜合樓的有效面積系數(shù)為(　　)。

　　A.80%

　　B.90%

　　C.85%

　　D.95%

　　4.我國個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)最終主要轉(zhuǎn)移在(　　)身上。

　　A.開發(fā)商

　　B.銀行

　　C.購房者

　　D.都是

　　5.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有(　　)是不正確的。

　　A.供給非同質(zhì)性

　　B.需求多樣性

　　C.競爭充分性

　　D.交易復(fù)雜性

　　6.產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是(　　)。

　　A.土地稀缺

　　B.城市化進(jìn)程快

　　C.競爭充分性

　　D.交易復(fù)雜性

　　7.房地產(chǎn)投資決策分析主要包括(　　)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)兩個(gè)部分。

　　A.價(jià)格分析

　　B.市場分析

　　C.產(chǎn)品分析

　　D.成本分析

　　8.開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的(　　)。

　　A.20%

　　B.30%

　　C.40%

　　D.50%

　　9.由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的(　　)，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　　A.選址規(guī)劃意見通知書

　　B.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書

　　C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于(　　)。

　　A.成本導(dǎo)向定價(jià)法

　　B.購買者導(dǎo)向定價(jià)法

　　C.競爭導(dǎo)向定價(jià)法

　　D.市場導(dǎo)向定價(jià)法

　　編輯推薦：

　　11.橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為(　　)的方法。

　　A.質(zhì)量控制

　　B.進(jìn)度控制

　　C.合同管理

　　D.成本控制

　　12.在市場細(xì)分的(　　)階段中，市場營銷人員要進(jìn)行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)、態(tài)度和行為。

　　A.目標(biāo)確定

　　B.調(diào)查

　　C.分析

　　D.歸納總結(jié)

　　13.計(jì)量估價(jià)合同是以(　　)和單價(jià)表為計(jì)算報(bào)價(jià)依據(jù)的合同。

　　A.總工程量

　　B.實(shí)測工程量

　　C.工程量清單

　　D.最終工程量

　　14.不屬于影響消費(fèi)者購買因素的是(　　)。

　　A.經(jīng)濟(jì)因素

　　B.社會因素

　　C.個(gè)人因素

　　D.理性因素

　　15.某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是(　　)。

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　16.張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是(　　)。

　　A.1.07

　　B.1.47

　　C.2.07

　　D.3.33

　　17.某購房人為購買住房申請了住房抵押貸款20萬元，年貸款利率為12%，如果他今后10年內(nèi)按月等額償還此項(xiàng)貸款，若其總收入的30%可以用于住房支出，則他的月收入額需達(dá)到(　　)元才有足夠的償還能力。

　　A.9876.35

　　B.9564.72

　　C.9421.67

　　D.9375.81

　　18.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%、每月計(jì)息一次”，即“名義利率”。當(dāng)按單利息計(jì)算時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的，按復(fù)利計(jì)息時(shí)它們的關(guān)系為(　　)。

　　A.相等

　　B.不相等

　　C.可能會相等

　　D.不能確定

　　19.某開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率為80%，開發(fā)周期為4年，則該項(xiàng)目的年成本利潤率(　　)。

　　A.等于20%

　　B.大于等于20%

　　C.小于20%

　　D.小于等于20%

　　20.房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是(　　)。

　　A.經(jīng)營成本

　　B.開發(fā)產(chǎn)品成本

　　C.期間費(fèi)用

　　D.開發(fā)項(xiàng)目總投資

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　　21.動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是(　　)。

　　A.動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期

　　B.動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期

　　C.動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期

　　D.動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

　　22.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于(　　)引起的。

　　A.貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同

　　B.預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同

　　C.預(yù)售收入資金回籠較快

　　D.自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異

　　23.項(xiàng)目利潤為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是(　　)。

　　A.獲利能力分析

　　B.盈虧平衡分析

　　C.市場狀況分析

　　D.定性風(fēng)險(xiǎn)分析

　　24.對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是(　　)。

　　A.保本點(diǎn)分析

　　B.敏感性分析

　　C.現(xiàn)金流量分析

　　D.統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析

　　25.當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用(　　)。

　　A.概率分析

　　B.解析法

　　C.蒙特卡洛法

　　D.杠桿分析法

　　26.市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于(　　)。

　　A.承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用

　　B.承租人的承受能力

　　C.業(yè)主希望的投資回報(bào)率

　　D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

　　27.投資組合是(　　)的一個(gè)有效措施。

　　A.提高投資收益

　　B.提高市場競爭力

　　C.開拓投資領(lǐng)域

　　D.規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

　　28.估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的(　　)。

　　A.出租計(jì)劃

　　B.銷售計(jì)劃

　　C.使用計(jì)劃

　　D.租售計(jì)劃

　　29.張先生以10萬元的預(yù)付款購買了一套時(shí)價(jià)為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時(shí)，現(xiàn)房價(jià)格漲到了120萬元，那么，張先生預(yù)付款的收益率為(　　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.50%

　　D.200%

　　30.建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積之比稱為(　　)。

　　A.有效面積系數(shù)

　　B.建筑密度

　　C.空置率

　　D.建筑容積率

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　　31.凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(　　)的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　32.不能為金融機(jī)構(gòu)提供建設(shè)貸款擔(dān)保的是(　　)。

　　A.用其他房地產(chǎn)做抵押

　　B.提供質(zhì)押

　　C.物資抵押

　　D.第三方擔(dān)保

　　33.不屬于處置抵押物要求的是(　　)。

　　A.長期價(jià)值市場穩(wěn)定

　　B.變現(xiàn)性較強(qiáng)

　　C.價(jià)格比較穩(wěn)定

　　D.市場廣闊

　　34.法定稅費(fèi)包括營業(yè)稅及附加，稅率為(　　)，按月繳納。

　　A.5.5%

　　B.4.4%

　　C.4.3%

　　D.5.3%

　　35.寫字樓的租金狀況主要取決于(　　)。

　　A.所處地點(diǎn)

　　B.競爭強(qiáng)弱

　　C.市場狀況

　　D.面積大小

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.不屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量的是(　　)。

　　A.金融業(yè)的發(fā)展

　　B.社會人口密度

　　C.物價(jià)的高低

　　D.自然環(huán)境的變化

　　E.政治制度的變遷

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作包括(　　)等。

　　A.可行性研究

　　B.獲取土地使用權(quán)

　　C.規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制訂

　　D.安排短期和長期信貸

　　E.開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談

　　3.按照計(jì)價(jià)方式的不同，建筑工程施工合同形式分為(　　)。

　　A.固定價(jià)格合同

　　B.包工包料合同

　　C.獨(dú)立承包合同

　　D.成本加酬金合同

　　E.計(jì)量估價(jià)合同

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的資金類型是(　　)。

　　A.支付土地出讓金的貸款

　　B.支付開發(fā)費(fèi)用的短期資金或“建設(shè)貸款”

　　C.用于土地儲備的貸款

　　D.項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”

　　E.購房貸款

　　5.在下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競爭導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價(jià)方法是(　　)。

　　A.隨行就市定價(jià)法

　　B.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

　　C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　E.目標(biāo)定價(jià)法

　　6.對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。有效的市場調(diào)查應(yīng)具備的特點(diǎn)包括(　　)。

　　A.方法科學(xué)

　　B.調(diào)查方法專一性

　　C.創(chuàng)造性

　　D.合理信息價(jià)值和成本比率

　　E.政策性

　　7.對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有(　　)等。

　　A.空置率

　　B.開發(fā)期與租售期

　　c.貸款利率

　　D.建安工程費(fèi)用

　　E.建筑容積率

　　8.下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有(　　)。

　　A.利息備付率

　　B.償債備付率

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.資產(chǎn)負(fù)債率

　　E.速動(dòng)比率

　　9.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標(biāo)的是(　　)。

　　A.借款償還期

　　B.償債備付率

　　C.流動(dòng)比率

　　D.利息備付率

　　E.內(nèi)部收益率

　　10.下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有(　　)。

　　A.內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率

　　B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率

　　C.同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率

　　D.內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率

　　E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

　　11.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括(　　)。

　　A.總投資估算表

　　B.現(xiàn)金流量表

　　C.資金來源與運(yùn)用表

　　D.損益表

　　E.資產(chǎn)負(fù)債表

　　12.以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括(　　)。

　　A.建筑安裝工程費(fèi)

　　B.土地使用權(quán)出讓金

　　C.拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　E.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　13.可行性研究就是在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。它要求綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的(　　)。

　　A.社會的認(rèn)同性

　　B.技術(shù)先進(jìn)性和適用性

　　C.經(jīng)濟(jì)合理性

　　D.建設(shè)的可能性

　　E.政策的導(dǎo)向性

　　14.銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。具體體現(xiàn)在(　　)。

　　A.資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　B.自然原因或社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力

　　C.由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還

　　D.抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　E.資金來源與資金流動(dòng)性無關(guān)

　　15.下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是(　　)。

　　A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

　　B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積

　　C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

　　D.它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入

　　E.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等

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　　三、判斷題

　　1.在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是零售商業(yè)用房。(　　)

　　2.一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。(　　)

　　3.過度開發(fā)反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，泡沫反映市場上的供求關(guān)系。(　　)

　　4.土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。(　　)

　　5.居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。(　　)

　　6.服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。(　　)

　　7.對于資金雄厚的開發(fā)商，完全沒有必要考慮預(yù)售樓宇方案。(　　)

　　8.對已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以有條件地進(jìn)行預(yù)售。(　　)

　　9.隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸擴(kuò)大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了增加貸款額度開始實(shí)施抵押貸款證券化。(　　)

　　10.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總成本費(fèi)用的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商的銷售收入。(　　)

　　11.房地產(chǎn)類型會直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目租售期的長短。例如，商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。(　　)

　　12.在項(xiàng)目評估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過與市場上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。(　　)

　　13.隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸擴(kuò)大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了增加貸款額度，開始實(shí)施抵押貸款證券化。(　　)

　　14.優(yōu)先股不僅在收益分配上享有優(yōu)先權(quán)，而且也有公司的經(jīng)營管理權(quán)。(　　)

　　15.由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般不包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。(　　)

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