2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》專題訓(xùn)練(26)

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　　單項選擇題

　　1.由于施工工期延長，開發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險有(　)。

　　A.使項目的規(guī)模、布局發(fā)生變化

　　B.承擔(dān)更多的貸款利息

　　C.增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本

　　D.還要承擔(dān)總費用上漲的風(fēng)險

　　E.合約變更引起的風(fēng)險

　　答案：BCD

　　2.下列風(fēng)險中，不屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是(　)。

　　A.通貨膨脹風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.購買力風(fēng)險

　　D.比較風(fēng)險

　　答案：D

　　解析：比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。

　　3.某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為(　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　答案：C

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。這是求折現(xiàn)率的一種方法。

　　4.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的(　)。

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　答案：B

　　5.在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按(　)計算的。

　　A.綜合利率

　　B.貸款利率

　　C.折現(xiàn)率

　　D.機會成本

　　答案：D

　　6.(　)，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。

　　A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　B.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保

　　C.住房抵押貸款證券化

　　D.投資于金融證券

　　答案：C

　　7.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是(　)

　　A.1.8月

　　B.2.5季

　　C.1.8年

　　D.0.45年

　　答案：C

　　解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。

　　8.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場劃分的說法，不正確的是(　)。

　　A.二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場

　　B.三級市場是指存量房地產(chǎn)交易市場

　　C.按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場

　　D.按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場

　　答案：D

　　解析：按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場和二級房屋市場。

　　9.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算的，一般是(　)。

　　A.造價工程師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　答案：A

　　10.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，不正確的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命

　　B.自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長

　　C.如果房地產(chǎn)維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命

　　D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關(guān)

　　E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間

　　答案：DE

　　解析：對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間;自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。如果房地產(chǎn)的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命;房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。