2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》專題訓(xùn)練14

更新時間：2014-03-25 13:07:29 來源：|0

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摘要 2014年房產(chǎn)估價師正在備考,環(huán)球網(wǎng)校整理"2014年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題"供大家參考學(xué)習(xí)!祝您馬到成功!

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　　案例：

　　某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。

　　問題：

　　請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

　　答案：

　　1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同。

　　(2)凈收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分。

　　(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限(或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年)。

　　3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點當(dāng)時的社會平均客觀成本(或?qū)嶋H成本是歷史的，不一定是社會平均客觀成本)。

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