2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬卷:單選題

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　　一、單項選擇題

　　1.投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)管理投資

　　B.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)營投資

　　2.中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴展房地產(chǎn)(　　)渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。

　　A.間接融資

　　B.直接融資

　　C.基金融資

　　D.債券融資

　　3.投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后推向市場銷售，并以此獲得利潤的過程是指(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　B.房地產(chǎn)直接投資

　　C.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　D.房地產(chǎn)間接投資

　　4.如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.4，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率為(　　)。

　　A.8%

　　B.4%

　　C.14%

　　D.12%

　　5.根據(jù)(　　)的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

　　A.房地產(chǎn)交易方式

　　B.房地產(chǎn)交易順序

　　C.購買房地產(chǎn)目的

　　D.房地產(chǎn)類型

　　6.某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是(　　)。

　　A.0.4月

　　B.2.5月

　　C.0.4年

　　D.2.5年

　　7.某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為(　　)。

　　A.9.00%

　　B.8.05%

　　C.30.00%

　　D.7.52%

　　8.為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用(　　)發(fā)包。

　　A.專業(yè)工程

　　B.建筑工程全過程

　　C.分部工程

　　D.分階段

　　9.承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在(　　)內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。

　　A.半個月

　　B.一個月

　　C.一個半月

　　D.二個月

　　10.隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當(dāng)市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為(　　)。

　　A.市場港量

　　B.市場預(yù)測量

　　C.市場最低量

　　D.市場最高量

　　11.市場的客體通常是指(　　)。

　　A.買家

　　B.賣家

　　C.交易對象

　　D.交易價格

　　12.在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的，一般是(　　)。

　　A.建筑師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　13.決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的最主要因素是(　　)。

　　A.滿足購買者使用要求

　　B.購買者支付能力

　　C.物業(yè)預(yù)期收益

　　D.物業(yè)用途

　　14.按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的(　　)。

　　A.存量規(guī)模

　　B.租金水平

　　C.開發(fā)成本

　　D.資本化率

　　15.設(shè)計合理、功能齊全是居住建筑受市場歡迎的先決條件，一般認為(　　)m2建筑面積的戶型較為理想。

　　A.70-110

　　B.80-120

　　C.90-130

　　D.100-150

　　16.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是(　　)。

　　A.1.061

　　B.0.061

　　C.0.500

　　D.0.060

　　17.某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款1000萬元，期限為2年，年利率為12%，若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是(　　)萬元。

　　A.120

　　B.200

　　C.220

　　D.240

　　18.基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，決定基準收益率大小的因素主要是(　　)。

　　A.行業(yè)平均收益率

　　B.資金成本

　　C.項目風(fēng)險

　　D.資金成本和項目風(fēng)險

　　19.按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的(　　)。

　　A.相互影響性

　　B.適應(yīng)性

　　C.不一致性

　　D.保值性與增值性

　　20.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計為(　　)。

　　A.開發(fā)建設(shè)投資

　　B.經(jīng)營成本

　　C.流動資金

　　D.運營費用

　　21.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為800萬元、年平均稅后利潤為600萬元。該投資項目的資本金利潤率為(　　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.45%

　　D.50%

　　22.一購房者購買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率是(　　)。

　　A.14%

　　B.10%

　　C.33%

　　D.15%

　　23.開發(fā)項目總投資包括(　　)和經(jīng)營投資。

　　A.前期投資

　　B.后續(xù)投資

　　C.建設(shè)投資

　　D.管理投資

　　24.企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用

　　A.經(jīng)營成本

　　B.開發(fā)產(chǎn)品成本

　　C.期間費用

　　D.開發(fā)項目總投資

　　25.動態(tài)投資回收期是指項目以(　　)抵償全部投資所需的時間。

　　A.凈現(xiàn)金

　　B.凈收益

　　C.凈現(xiàn)值

　　D.財務(wù)凈現(xiàn)值

　　26.下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標(biāo)的是(　　)。

　　A.投資利潤率

　　B.投資回報率

　　C.貸款利率

　　D.成本利潤率

　　27.公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于(　　)。

　　A.土地費用

　　B.前期工程費

　　C.房屋開發(fā)費

　　D.管理費用

　　28.當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收的是(　　)。

　　A.開發(fā)商

　　B.設(shè)計單位

　　C.承包商

　　D.監(jiān)理單位

　　29.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是(　　)。

　　A.土地購置貸款

　　B.土地儲備貸款

　　C.土地開發(fā)貸款

　　D.建設(shè)貸款

　　30.下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是(　　)。

　　A.抵押貸款還本付息

　　B.管理人員工資

　　C.公共設(shè)施維修費

　　D.保險費

　　31.房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣，要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須首先做好(　　)工作。

　　A.施工圖設(shè)計

　　B.可行性研究

　　C.成本收益分析

　　D.項目建設(shè)書的編制

　　32.房地產(chǎn)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收的單位是(　　)。

　　A.開發(fā)商

　　B.承包商

　　C.相關(guān)的政府部門

　　D.監(jiān)理單位

　　33.某物業(yè)當(dāng)前的市場售價為5000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相當(dāng)，如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)當(dāng)確定為(　　)元/m2。

　　A.467.25

　　B.448.24

　　C.498.53

　　D.482.79

　　34.某項目的同類物業(yè)市場平均銷售價格為2500元/m2，資金收益率為15%，若項目建成后用于出租，則月租金水平可定為(　　)元/m2。

　　A.50.6

　　B.60.6

　　C.34.8

　　D.44.6

　　35.對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè)(　　)的一個百分比。

　　A.有效毛租金收入

　　B.凈經(jīng)營收入

　　C.潛在毛租金收入

　　D.稅后現(xiàn)金流

　　參考答案：

　　1-10BAACA DDBAA 11-20BACAB BDDBD 21-30BDCCB CCABA 31-35BADCA