2014房產估價考試《案例分析》專題訓練十二

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　　問答題:

　　李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300┫，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30 日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/┫的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元/┫.請問：

　　1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/┫.張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/┫.你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

　　答：

　　1.理由包括：

　　(1)二者的時點不同，價值不同。

　　(2)二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。

　　(3)二者對房地產用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。

　　2.理由包括：

　　(1)二者的時點不同，價值不同。

　　(2)拆遷估價結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

　　(3)對估價對象的界定可能不同。

　　2008年考查估價結果產生爭議的合理性分析;房地產價格上漲原因分析;劃撥土地上的房屋估價技術路線。

　　例如：(一)某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產估價機構進行應價評估，最高應價評估結果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產估價機構評估出的最高應價為15 000萬元。若該兩家房地產估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

　　答：理由包括：

　　1.本次評估的價值為投資價值(拍賣應價);(3分)

　　2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值;(3分)

　　3.不同投資者在開發(fā)建設成本經營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產價值的估計。(4分)

　　2009年考查復核評估的估價時點、估價目的、價值定義;估價結果有異議的原因;政府補償的內容。

　　問答題雖然難，但我們觀察歷年考點，還是我們所熟悉的基本知識，主要考技術路線的擬定、相關參數的選擇、資料的收集、市場變化對估價結果的影響、估價結果產生爭議的合理性分析、拆遷估價或抵押估價的特定問題等。常考問題也可能轉化為單選題。

　　答題要點：認真審題、找出考點與依據、理清思路、答出要點(3～5個要點)。

　　一題中有不把握或不會答的屬正常現象，相對來說，問答題開放性大，難度大，放平心態(tài)，先舍后得。不要空。本題應爭取拿到一半以上的分值。