2014年房地產估價師《經營與管理》練習題:第五章

第五章　現(xiàn)金流量與資金時間價值

　　一、單項選擇題

　　1、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為(　)。

　　A.凈現(xiàn)金流量

　　B.現(xiàn)金流入

　　C.現(xiàn)金流出

　　D.現(xiàn)金流量

　　2、經濟活動的類型和特點不同，對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括(　)。

　　A.銷售收入

　　B.出租收入

　　C.貨幣收入

　　D.其他經營收入

　　3、把某一項投資活動最為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和(　)都不僅相同。

　　A.周期

　　B.時間長度

　　C.發(fā)生時點

　　D.現(xiàn)金流量

　　4、下列房地產開發(fā)經營企業(yè)的業(yè)務經營模式類型中，主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目的是(　)模式。

　　A.開發(fā)―銷售

　　B.開發(fā)―持有出租―出售

　　C.購買―持有出租―出售

　　D.購買―更新改造―出售

　　5、一筆季利率為9%的貸款，每季計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是(　)。

　　A.24%

　　B.25.1%

　　C.25.36%

　　D.36%

　　6、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為(　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　7、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是(　)。(2011年真題)

　　A.甲>乙>丙

　　B.丙>乙>甲

　　C.乙>甲>丙

　　D.乙>丙>甲

　　8、某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12.0%。如通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是(　)。(2011年真題)

　　A.5.16%

　　B.6.16%

　　C.6.50%

　　D.8.74%

　　9、名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是(　)。

　　A.當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率

　　B.當每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率

　　C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

　　D.名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

　　10、我國對外籌資成本通常是在(　)利率的基礎上加一定的百分點(或基點)。(2011年真題)

　　A.紐約同業(yè)拆放

　　B.中國香港同業(yè)拆放

　　C.倫敦同業(yè)拆放

　　D.新加坡同業(yè)拆放

　　11、張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經營，其要求的投資收益率為10%，經營期為20年，如果每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為(　)萬元。(2011年真題)

　　A.17.46

　　B.100.00

　　C.117.46

　　D.672.75

　　12、某投資者將其商鋪出租經營，租期20年，預計第1年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為(　)萬元。(2011年真題)

　　A.91.76

　　B.142.40

　　C.150.94

　　D.160.00

　　13、向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的月還款額是(　)元。(2011年真題)

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　14、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內用按月等額還款的方式還清，則最后5年內的月等額還款額為(　)元。

　　A.7019.53

　　B.7972.33

　　C.8524.15

　　D.8587.65

　　15、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是(　)元。

　　A.5142.74

　　B.5475.37

　　C.5163.96

　　D.7000.00

　　16、某物業(yè)當前的市場售價為10000元/┫，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相當。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應該確定為(　)元/┫。

　　知識點：復利計算

　　A.896.48

　　B.965.60

　　C.934.50

　　D.997.06

　　17、某寫字樓當前市場售價為22000元/┫，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應該確定為(　)元/┫。

　　A.1283

　　B.1318

　　C.1166

　　D.1320

　　二、多項選擇題

　　1、對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括(　)。

　　A.銷售收入

　　B.出租收入

　　C.其他經營收入

　　D.財務費用

　　E.土地成本

　　2、下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產投資模式有(　)。(2011年真題)

　　A.開發(fā)-銷售模式

　　B.開發(fā)-持有出租-出售模式

　　C.購買-持有出租-出售模式

　　D.購買-更新改造-出售模式

　　E.購買-更新改造-出租模式

　　3、根據(jù)房地產開發(fā)經營企業(yè)的業(yè)務經營模式類型，可以將房地產投資業(yè)務劃分為(　)等基本模式。

　　A.開發(fā)-銷售

　　B.開發(fā)-持有出租-出售

　　C.購買-持有出租-出售

　　D.購買-持有-更新改造-出售

　　E.購買-更新改造-出租--出售

　　4、下列關于資金時間價值的表述中，正確的有(　)。

　　A.資金時間價值是資金的增值特性使然

　　B.利率是資金時間價值的一種標志

　　C.資金時間價值的大小只取決于投資利潤率

　　D.由于資金存在時間價值，所以無法直接比較不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量

　　E.從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償

　　5、可貸資金利率理論認為(　)。

　　A.利率是由貨幣的供給與需求決定的

　　B.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

　　C.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

　　D.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構成

　　E.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成

　　6、下列關于名義利率與實際利率的表述中，正確的有(　)。

　　A.名義利率真實地反映了資金的時間價值

　　B.實際利率真實地反映了資金的時間價值

　　C.當計息周期為一年時，年名義利率等于年實際利率

　　D.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大

　　E.計息周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大

　　三、判斷題

　　1、為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為第0期期末發(fā)生的。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從投資者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、如果計息周期為一定的時間區(qū)間(如年、季、月等)，并按復利計息，稱為間斷復利。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值也是相等。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、從理論上講，資金在不停地運動，每時每刻都在通過生產和流通領域增值，因而應該采用間斷復利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的連續(xù)復利計息計算。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、某貸款年利率為5%，按季度計息，則該貸款的實際利率為5.09%。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、商品住宅的價格不下跌，不一定不發(fā)生次貸危機。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)的乘積為1。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　11、在計息周期不變時，名義利率越大，實際利率就越小。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　四、計算題

　　1、李某于2007年1月1日以100萬元購得一套住宅，購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%，期限為15年，按月等額償還的個人住房抵押貸款。如今李某擬于2012年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給張某。根據(jù)張某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2012年1月1日至2021年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增方式還款(月等比遞增比率為 0.3%)。問張某在新還款方案下的首次月還款額為多少?

　　2、某家庭估計在今后10年內的月收入為20000元，如果其月收入的35%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為6%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少?

　　3、梁某投資者以8000萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權用于出租經營，已知該投資者的目標收益率為27%，預計未來20年內的年租金上漲率為10%，問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標的要求?

　　4、王某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第5年末王某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為多少元?

　　5、某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現(xiàn)以租養(yǎng)房，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：

　　(1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點后2位)?

　　(2)設該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?

　　答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為凈現(xiàn)金流量。

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經營收入等。

　　3、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：把某一項投資活動最為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和發(fā)生時點都不僅相同。

　　4、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：開發(fā)―持有出租―出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目。

　　5、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：名義利率，指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利計息次數(shù)的乘積。即9%×4=36%

　　6、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。

　　7、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：當每年的計息周期大于1時，越大，則實際利率與名義利率的差距越大。

　　8、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：名義利率、實際利率和通貨膨脹率的關系。

　　9、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：

　　11、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：有限年期現(xiàn)值折算為年值的計算。

　　12、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：有限年期的等比年值換算為現(xiàn)值(A-P)。

　　13、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：

　　14、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：先計算第9年初(即第8年末)按原還款計劃對應的P值。運用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P減去10萬元得出在最后5年內應償還的貸款額P，運用公式

可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。

　　15、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6% /12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)

　　16、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：運用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A=965.60(元/┫)

　　17、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：折現(xiàn)率與利率相等，選用公式P=nA1/(1+i)計算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/┫)。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經營收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地成本、建造成本、財務費用、經營費用、銷售費用和稅金支出等。

　　2、

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：可用排除法。A一定不是銷售模式，是持有經營型的。

　　3、

　　【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正確答案】：ABDE

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：(1)實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值;

　　(2)名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;

　　(3)當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實際利率相等;

　　(4)當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率;

　　(5)當每年計息周期數(shù)m→∝時，名義利率r與實際利率i的關系為i=Er-1。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：現(xiàn)值計算。如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值不一定相等。

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：從理論上講，資金在不停地運動，每時每刻都在通過生產和流通領域增值，因而應該采用連續(xù)復利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的間斷復利計息方式計算。

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：實際利率=(1+名義利率/計息周期數(shù))計息周期數(shù)-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。

　　8、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：等額還本付息，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結清的利息后，所還的貸款本金就較少;而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

　　9、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：次貸危機的原因相當復雜，并不單單是一個住房價格下跌的因素。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)互為倒數(shù)，兩者之積為1。

　　11、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：運用公式i=(1+r/m)m-1，在m不變時，名義利率r越大，實際利率i就越大。

　　四、計算題

　　1、

　　【正確答案】：(1)已知：i=6%/12=0.5%，s=0.3%，n=15×12=180(月)，m=5×12=60(月)，抵押貸款額P=100×60%=60(萬元)

　　(2)李某月還款

　　A=P[i’(1+i’)]n/[(1+i’)-1]=600000×[0.5%(1+0.5%)180]/[(1+0.5%)180-1)]=5063.14(元)

　　(3)2012年1月1日欠銀行本金

　　P=A[((1+i’)n-m-1)/[i(1+i)n-m]=5063.14×[(1+0.5)180-60-1]/[0.5%×(1+0.5%)180-60]=456054.5(元)

　　(4)張某首期付款

　　A=P(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n-m}=456054.5×(0.5%-0.3%)/{1-[(1+0.3%)/(1+0.5%)]180-60}=4289.86(元)

　　2、

　　【正確答案】：該家庭每月用于住房支出的數(shù)額A=20000×35%=7000(元)

　　i=6%/12=0.5%

　　n=10×12=120(月)

　　最高貸款額P=A×{|(1+i)n-1|/|i(1+i)n|}

　　P=7000×{[(1+0.5%)120-1]/[0.5%(1+0.5%)120])=630514.14(元)

　　3、

　　【正確答案】：(1)已知P=8000萬元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8

　　(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

　　A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(萬元)

　　(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(萬元)

　　該寫字樓第八年的凈租金收入達到2808.9萬元以上時，方能滿足投資者收益目標的要求。

　　【答案解析】：先用收益法中凈收益按一定比率遞增公式算出第一年的凈收益(這里指“年租金”A)，再利用年租金每年上漲的公式At=A1(1+s)t-1可求出任意年份的年租金。

　　此題是用計算等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式來求解，仍可套用收益法中凈收益按一定比率遞增公式計算，僅需將該公式中的g換成s、Y換成i即可。通過這種對比學習，只要記住收益法中若干公式即可，不用再去記憶《開發(fā)經營與管理》教材中有關資金等效值和復利計算的公式，化繁就簡，事半功倍。

　　4、

　　【正確答案】：貸款余額=第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時的現(xiàn)值

　　5、

　　【正確答案】：已知：年金a=2000元，計息周期數(shù)n=12×20=240個月，計息周期的利率i=6%/12=0.5%，資本化率R=9.6%，最低首付款比例為30%

　　(1)第一步，計算申請的貸款總額

　　P=2000/0.5%[1-(1+0.5%)-240]=279161.54(元)

　　(2)求出售原有住房時間，住房市場價值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬元

　　設剩余M個月需要償還25萬元，則有：

　　有：(1+0.5%)M=2.667

　　M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個月

　　240-196=44個月

　　在還款44個月之后出售住房。