2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理預(yù)測(cè)題及答案39

　　單選題：

　　1.建筑規(guī)模一般在1萬(wàn)～3萬(wàn)┫之間，服務(wù)人口10萬(wàn)一30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在l億～5億元之間，該物業(yè)為(　　　)

　　A.市級(jí)購(gòu)物中心

　　B.區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

　　C.居住區(qū)商場(chǎng)

　　D.鄰里服務(wù)性商店

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：b

　　解析：區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般在1萬(wàn)～3萬(wàn)┫之間，服務(wù)人口10萬(wàn)一30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在l億～5億元之間.

　　2.某承租人的基礎(chǔ)租金為10萬(wàn)元/月，如果營(yíng)業(yè)額的5%作為百分比租金，零售商在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為250萬(wàn)元該月應(yīng)繳納的租金總額為(　　　)萬(wàn)元

　　A.5

　　B.10

　　C.12.5

　　D.75

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：c

　　解析：(250萬(wàn)元-10萬(wàn)元/5%)×5%=12.5萬(wàn)元

　　3.關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說(shuō)法不正確的是(　　)

　　A.潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平

　　B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入

　　C.有效毛收入=潛在毛租金收入一其他收入

　　D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收人一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：c

　　解析：有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入

　　多選題：

　　1.零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)(　　　)方面，分為五種類型：

　　A.位置

　　B.建筑規(guī)模

　　C.經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)

　　D.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D

　　解析：零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型.

　　2.凈租的形式一般有以下(　　)方式.

　　A.租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

　　B.租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)

　　C.所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付

　　D.所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, D

　　解析：所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付方式為毛租.

　　3.收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括(　　)

　　A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

　　B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)

　　C.保險(xiǎn)費(fèi)

　　D.房產(chǎn)稅

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D

　　4.在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有(　　)

　　A.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

　　B.資本流預(yù)算

　　C.資本支出預(yù)算

　　D.長(zhǎng)期預(yù)算

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C, D

　　解析：在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算。

　　三.判斷題：

　　1.租金調(diào)整條款一般僅對(duì)基本租金有效，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

　　2.在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時(shí)，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營(yíng)收入前扣除。

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：抵押貸款還本付息要從凈收入中扣除

　　3.為了估算收益性物業(yè)的價(jià)值(V)，可以用稅后現(xiàn)金流(NO I)除以資本化率(R)，即V=NOI/R。

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤

　　解析：為了估算收益性物業(yè)的價(jià)值(V)，可以用物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入(NOI)除以資本化率(R)，即V=NOI/R。

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