2013年房地產(chǎn)估價師案例與分析考前詳解8

　　房地產(chǎn)糾紛估價

　　1、房地產(chǎn)糾紛估價的類型

　?、籴槍Ψ康禺a(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價格類糾紛。由法院、仲裁機(jī)構(gòu)請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)完成。

　　②針對估價結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結(jié)果糾紛。由專門的估價仲裁部門出面對估價結(jié)果做出鑒定和裁決。

　　2、房地產(chǎn)價格類糾紛的特點(diǎn)

　?、俜康禺a(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復(fù)雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠(yuǎn)，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。

　?、诜康禺a(chǎn)糾紛爭議標(biāo)的價值一般較大。

　?、鄯康禺a(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時以第三者的身份對房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)處，有時直接是糾紛中的一方當(dāng)事人，處理糾紛時注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

　?、芊康禺a(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。

　　3、房地產(chǎn)估價結(jié)果糾紛的特點(diǎn)

　?、俜康禺a(chǎn)估價結(jié)果糾紛是針對估價機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價結(jié)論的糾紛。

　?、诜康禺a(chǎn)估價結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行，否則無法讓原來提供估價結(jié)果報告的估價機(jī)構(gòu)信服，也無法讓糾紛其他當(dāng)事人接受。

　　4、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。

　?、俪秊榈盅嘿J款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來某一時間，而是過去某一時間。

　　A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費(fèi)糾紛、房地產(chǎn)交易價格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償糾紛估價時，估價時點(diǎn)為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期;

　　B 遺產(chǎn)、共有財產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價時，估價時點(diǎn)一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財產(chǎn)關(guān)系確定日期;

　　C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點(diǎn);

　　D 房地產(chǎn)估價服務(wù)糾紛，以原估價報告所載估價日期作為檢驗(yàn)、評估的估價時點(diǎn)。

　?、趦r格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。

　?、鄄荒芤援?dāng)前房地產(chǎn)市場實(shí)際價格作為原估價結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　?、芗m紛估價的評估依據(jù)是估價時點(diǎn)對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。

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